当前，一揽子“稳楼市”政策持续发力。据贝壳研究院不完全统计，截至7月末，今年各级监管部门出台的稳楼市措施已经超过500次。

在支持刚性需求和改善性住房需求之下，市场保持修复，但修复力速度较慢。以7月为例，不少城市的成交又陷入低迷状态；前7月全国销售额过千亿的房企也仅有10家。

市场面临最突出问题是什么？住房需求是否发生根本性改变？广州的楼市形势与未来如何？行业洗牌，民营房企如何重新赢得市场信任？

“信心比黄金重要！” 从事行业近30年，广东省房地产行业协会会长王韶完整的经历过广州和广东房地产从无到有、从有到强的全过程，也在各种场合、多次表达了这一重要观点。

日前，南方都市报湾财社专访王韶，围绕行业信心、市场提振、房企转型、民企力量、广州形势等热点话题，通过对话拨开迷雾，给行业、给市场、给购房者引路指明，传递含金量十足的真知灼见。

在王韶看来，当前房地产市场面临最突出问题是信心不足。

从销售、融资到拿地全链条受阻：购房者对市场回稳信心不足，既忧心难交房，更担心房价下滑；政府对房企如期交楼信心不足，资金监管严苛；上下游合作方信心不足，不再愿意垫资进场；金融机构担心金融风险，对房企惜贷；房企自身信心不足，不敢也没能力增资拿地开发……市场陷入“房价预期不稳—量价齐降—资金回笼受阻—外部融资受限”的负反馈循环。

影响市场信心因素很多，多种因素综合叠加导致了当前信心不足。

一是疫情反复多发带来的全方位冲击，房地产业不可能独善其身。二是房地产调控政策影响。在严厉的房地产金融审慎管理制度之下，企业降价自救引起市场混乱，购房者“买涨不买跌”，观望气氛更浓；投资回报预期转弱，投资需求退场，“限购、限贷、限签”影响有消费能力的改善型需求入市，让市场雪上加霜。

三是房地产快速发展和高房价透支市场。近5年中国商品房累计销售金额占过去20年的56%；居民部门杠杆率由2005年16.9%上升到2020年62.2%。

“信心比黄金重要！” 王韶认为，“外部不稳定不确定因素增加，国内正面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力挑战，投资、消费、进出口等增长的基础还不牢固，房地产市场更应释放正常、合理的购房需求，发挥‘稳定器’的作用”。

广东省房地产协会会长王韶认为，信心比黄金更重要。

促进房地产业良性循环，对于稳定经济大盘至关重要。

今年上半年，国家层面的房地产政策总体延续边际改善趋势。7月份，针对可能存在的烂尾楼情况，已有超过10个城市出台了对应政策。7月28日，政治局召开会议也强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

“我们建议因地、因企、因人、因类，从税收、政策、金融等帮助行业纾困，努力改善行业经营环境”，王韶建议，如要满足优秀房企正常融资需求，避免由于流动性问题而引发系统性危机；建议对部分地方预售资金监管过严进行纠偏，缓解房企资金压力等。

“现阶段的市场政策效果或逐步显现，但修复过程可能会比以往有所延长，不可能像往次调控那样，只要政策一出现利好，市场立刻转好”，王韶说，“当前市场恢复主要在于社会总需求的起动，而社会总需求不是地产行业所能解决，需要经济、产业、就业等全社会需求的全面提升”。

中国房地产业经过20年的快速发展，住房供应严重短缺时代已过去。2022年，多家龙头房企提出，房地产企业从“黄金时代”进入“黑铁时代”。

但在王韶看来，“任何时代都存在巨大的住房需求”，“中国住房的主要问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均”。

具体来看，过去由于“大干快上”，房屋总体存在质量参差不齐、配套较差等问题。随着人们生活水平的提高，住房消费从“居者有其屋”升级到“居者优其屋”，人们期盼居住条件更舒适、功能更齐全、环境更优美、生活更便捷、文化更丰富、生活方式更健康，“让居住更健康”成为新时代不可逆转的潮流。

穷则思变，变则通。“房企必须关注市场和需求的变化，方能成功穿越新周期”，王韶对行业转型升级、实现可持续发展，提出了建设性意见。

首先，房企必须理性看待未来房地产市场和政策走势。在经济增速下行的背景下，通过释放合理购房消费来增加稳增长的动力，实现地价、房价和预期稳定的良性循环，绝不希望“炒房”热潮重现。

其次，房企必须紧紧围绕人们的美好生活和国家高质量发展要求，顺应新科技和市场新消费的变化趋势，关注市场变化、重视对产品及服务品质的研究，全面提升产品力、服务力以及运营力。

第三，转变房地产发展模式，对过往传统粗放的模式进行调整，以城市产业发展和居民生活服务为载体,带动与房地产相关产业实现资源增效，“生态、生活、生产”三合一的新发展模式应是未来房地产发展的不二选择。

目前，房企债券发行呈冰火两重天，大多数民营房企融资困难，用于保交楼的现金流几乎全部来自销售回款和出售资产。

而从市场层面来看，据克而瑞7月监测，国央企和优质民企新开盘项目受到购房者青睐，客户到访量和转化率均有上升；而其他民企新开盘项目也大多遇冷。

“其实，无论是国企、央企，还是民企，作为中国特色社会主义市场经济的重要组成部分，都必须遵循物竞天择，适者生存这一法则”，王韶从房地产行业快速发展的30年，详细分析了民营房企的行业地位。

1998年国家取消福利分房之前，中国住房问题同样非常突出。由此1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。

“民营企业由于具有较为灵活的运营机制在这发展中发挥了举足轻重的作用，占据着中国房地产业的半壁江山，对于中国社会经济的发展和人居环境的改善起到了积极作用”，王韶认为。

但房地产的快速发展也极大地助长了民营企业的“野心”，通过“高周转、高杠杆、高负债”，不断进行着“拿地-开工-预售-拿地”的快速循环。部分企业当前面临的危机正是由于过度扩张和布局而陷入困境。

“民营房企要走出当前的困境，依靠政府或政策的倾斜只是权宜之计，并非长久之策”，王韶建议，民企要提振购房者的信心，要做好以下几方面：

强化政治站位，以党建引领企业发展；积极履行社会责任，树立良好的企业形象；规范企业行为，诚信经营；从重规模、重速度回归到重产品和重服务，以初心赢取用户的心；准确把握政策导向，坚持稳健经营，先强后大。

最后，王韶再次表达了对广州乃至大湾区的信心和期待。“房地产业只要能顺应大湾区发展趋势，注重高品质发展。深挖居住、消费和创业特点，注重个性和时代特色，赋予更多文化元素，基于原有房子基础把产品和服务做到极致，极大的满足新客群休闲、度假、居住、学习、交际、创业和投资等新需求，以此必能留住人才扎根湾区。

南都：这两年，您在不同场合都说过同一句话：关键时刻，信心比黄金更重要。请问，信心是基于哪些方面的支撑？

王韶：中国房地产业过去是重要行业、支柱行业，现在是，未来仍然是。我们不能因当前的困难而失去信心，未来房地产行业依然充满机遇。

住房消费升级，改善型需求有支撑；城市快速干线不断完善。城市空间和时间距离缩小，房地产“流动性”增强，给房地产带来强大的刚需和跨区域置业需求。家庭户户数和户规模呈小型化，家庭代际关系日趋简单，越来越多大家庭裂变为小家庭，对住房套数需求量持续增加。

南都：您和省房协及企业代表，提出过哪些共同建议，能够持续提振房地产市场？

王韶：我们建议因地、因企、因人、因类，从税收、政策、金融等帮助行业纾困，努力改善行业经营环境。

例如，建议要满足优秀房企正常融资需求，避免由于流动性问题而引发系统性危机。对于财务稳健、经营正常的企业，不论国企还是民企同等对待，满足其开发贷、经营贷、并购贷等正常融资需求。适当放宽融资审批条件，加快审批放款速度。放宽企业信用债发行规模和发行用途限制，允许通过发行信用债归还包括但不限于信用债、银行贷款、信托融资等企业存量有息负债；针对融资刚兑还款，予以3—6个月展期，缓解企业资金压力。

其次，建议对部分地方预售资金监管过严进行纠偏。针对信用优、经营状况良好的企业实行分类的监管账户管理，信用基础好的企业可调低监管比例；简化资金划拨手续及降低资金留存比例，有效盘活监管账户资金，缓解房企资金压力。对同一企业同一城市多项目的，可采用总额监管、担保制度。

南都：新周期之下，行业未来还有哪些新机遇、新方向？

王韶：我一直认为，房企必须顺应国家的发展大势、行业发展趋势和地方经济优势，有机地平衡产业、居住和服务的资源利用与发展关系，促进资源效能的最大释放，引导房地产更好地服务服从于高质量发展的大局，成为城市产业发展、居民生活服务的有机载体。

当前，大湾区致力于打造绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群，城市群内产业协同性将不断提高，产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，相关房地产市场需求也更为旺盛。

房企如果能根据湾区的地理区位、资源禀赋、历史基础和现实优势，延展房地产开发链条，大力发展工业地产、物流地产、文旅地产、大健康地产等，从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合，错位、差异化发展，形成各自特色，践行轻资产化、复合型、多业态互联的房地产发展新模式，必将获得新发展优势。

南都：广州在历次调整期的表现如何？

王韶：就房地产市场而言，对标北上深，广州房价整体水平相对合理，居民改善性住房需求强，供应充足，住房保障体系完善，房价呈现多样性，从市中心区，到次中心区、郊区泾渭分明，能满足各个层次的住房需求，历次调控都体现了广州房地产较强的韧性。

南都：您觉得，支撑广州楼市稳健的要素有哪些？

王韶：肯定是人口。人口既是生产要素，也是消费主体。据全国第七次人口普查，广州常住人口1867万人，与2010年相比增加了近598万人，城镇化率达86.19%，与2010年相比上升2.41个百分点。年平均增长率为3.93%，高于全国的0.53%和全省的1.91%。

广州人口的变化不仅在于“量”的增加，“质”的提升同样令人惊喜，虽然老龄化显现，但仍处人口红利黄金期。与2010年相比，全市常住人口中每10万人中拥有大学受教育程度的数量大幅上升，由1.92万人上升为2.73万人，高于全国的1.55万人、全省的1.57万人；与2010年相比增长41.86%。

广州历史悠久，经济文化发展多元，发展态势良好、产业结构合理，居民人均收入水平高，就业机会多，卫生医疗、高校云集，交通完善，公交、高速公路、地铁、城轨、轻轨四通八达，是我国经济最具活力的地区之一。

南都：在一线城市中，您觉得广州有怎样特殊的气质？

王韶：我在广州生活了三十多年，我深深地喜爱着她。

一方水土养一方人,一方人筑一方城。广州人从容、淡定，不张扬，不显山露水，不排外，讲究和气生财、共赢，来了都是广州人，不管那个层次的人，在广州都能找到自己的“潇洒活法”。

广州楼市稳健的背后看似与广州的城市特质无关，其实在我看来却存在着很大必然性，广州人买楼理性，不盲目，不爱攀比，不爱慕虚荣，注重产品和服务品质，讲究性价比和实用性，“有多大头戴多大顶帽子”，常常货比三家。

出品：南方都市报湾财社

策划：王莹

统筹：王卓江

采写：王艳玲

联合主办：

南方都市报 N视频 湾财社

房天下 广东广播电视台房产频道

联合指导：

广东省房地产行业协会 中指院

联合发起：

广东保利 珠实地产 勤诚达

富力·富云山 智联·汽车小镇

编辑：黄露

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王艳玲

黄露