广州发文鼓励二手房“带押过户”!业界:四大行早已有该业务

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原创2022-09-23 12:53

在全国逾十个城市推广或尝试二手房“带押过户”之下,广州近日发文鼓励推广该项业务,引发业界关注。

南都·湾财社记者向中国人民银行广州分行求证获悉,该份《中国人民银行广州分行关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》(下简称《通知》属实。

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不过,多位业界人士告诉南都·湾财社记者,早在此次发文之前,广州四大行已有该项目业务存在,“但超八成的人不敢尝试、不能接受;可以接受的又有不少人征信有问题”。

美泽按揭一名资深人士告诉记者,自2012年迄今,其司大概做了400多宗“带押过户”案件,多为最近五年所办理。

广州鼓励二手房“带押过户”

盘活二手房交易

该文件通知广东省内各地市中心支行、直属支行、广发银行、广东省农村信用社联合社、广州地区国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行、城市商业银行,广州农村商业银行,广州地区村镇银行、外资银行等,表明发文是落实因城施策,支持刚性和改善性住房需求。

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通知指出,二手房“带押过户”模式与原交易模式相比,可大幅缩短交易时间,降低交易成本,提升交易效率和便利度,有利于激发二手房市场交易活动。推广二手房“带押过户”模式,可在盘活二手房交易的同时,间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。

其模式的核心是免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险,可引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。

通知还指出,各金融机构要积极优化完善业务流程,提升办事效率,结合各地实际,与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系,形成具体操作规程或者业务指南,并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作。

机构称十年办400多宗

“带押过户”案件

事实上,在此次通知鼓励推广“带押过户”业务之前,广州已有该项业务存在,但并未广为公众周知。

“我从2012年开始就有办理这一业务,到目前大约已办理400多宗”。美泽按揭一名资深经理告诉南都·湾财社记者,“带押过户”业务基本上一直存在,只不过不是全部银行实行,此前所经办的“带押过户”业务都在四大银行办理,即为俗称的“同行转按揭”。

该经理指出,他此前经办的“带押过户”需要满足多项条件。比如必须在原贷款银行办理,且由符合银行准入条件的担保公司进行担保,对卖房业主的征信考核也非常严格,“很多业主的征信不过关”。加上该项业务没有广泛宣传推广,所以知道的市民不多,“起码八成以上的人都不敢尝试、或接受这个新事物”。毕竟买房要用上毕生积蓄,为了稳妥起见,更多人愿意选择采用传统的交易模式。

“此前采用‘带押过户’交易者,多为换过多次房,或者有亲戚朋友做房地产,都是对房地交易业务较为熟悉了,才敢尝试做‘带押过户’”。该经理表示,他自2012年开始经办“带押过户”业务,但直到2017年以后,这项业务量才逐渐增多。

广州竞宇金融服务有限公司董事长鄢红胜证实,并非每家按揭公司都可以承办“带押过户”业务,“银行根据合作的中介公司业务量和质量,选择部分可靠的按揭公司,授予阶段性担保资格,才能做‘带押过户’的案件”。

美泽按揭的经理表示,最近“带押过户”的办理速度有所加快。据介绍,就在今年9月12日,他承接了白云区的一单“带押过户”案件,到9月20日,就已在房管局办理过户手续。

“带押过户”节省交易成本

但会否与“赎楼贷款”冲突?

美泽按揭的经理介绍,除了“带押过户”,广州这些年来其实也允许“转按揭”,他近十年间也做了上千宗。但“转按揭”业务通常都是跨行转按,比如将在原来股份制银行的房贷业务转到四大行,“这个过程不需要股份制银行同意,前提是买家愿意‘转按揭’”。

在“带押过户”交易流程中,假如此前在中行贷款,那就由中行准入的担保公司出具担保函,把他项权利证拿出来,直接办理抵押过户,不须中途涂销,但这一业务必须都得在原来银行办理。

据介绍,“转按揭”需要给担保公司过桥手续费,一般是贷款剩余本金的2%,且流程也比“带押过户”复杂。相对之下,“带押过户”给担保公司的手续费通常只需要1%。此外,给按揭公司的手续费则与正常办理按揭贷款的收费标准无异。

另一家按揭公司的资深从业人员证实,这些年“带押过户”的担保过桥费有所降低。在实际操作中,该笔费用通常由业主支付。

鄢红胜认为,此次政府发文推广“带押过户”,极大利好于正在出售房产却还有没资金实现赎契的业主,以后通过“带押过户”,可以大大节省卖房成本,也提高交易效率,而且风险也较小。

不过,一资深从业人员认为,目前正在推广的“带押过户”,其实与银行最近在推广执行的“赎楼贷款”业务有所冲突:“从现在看,感觉‘带押过户’会触动到‘赎楼贷款’的利益,但具体银行最终怎样落地执行,还需要进一步观察”。

广州在挂牌的12万套二手房市场

会否被激活?

近年来,全国房地产市场进入调整通道。在广州推广“带押过户”业务之前,全国已有苏州、济南、昆明、金华、珠海等十多个城市也在推广这一业务。

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在大源按揭总经理郑大源看来,这一业务轻微利好楼市,“大家对于楼市未来走势判断向好,如果房价会涨,手续费都是可以消化的成本,不足以成为不介入楼市的障碍。相反如果对于楼市不看好,缺乏信心,则即便完全免费,也不会因此进入楼市”。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,“带押过户”模式如此快地在全国各地落地实施,有利于扩大二手房产的流动性。

“二手房市场和一手房市场关系密切。二手活,一手才能活”。赵卓文表示,以广州房地产市场的数据为例,2021年广州一手房的成交套数是10万套,二手房的成交套数达到11.7万套。二手房市场占广州房地产市场的半壁江山。搞活二手房市场,当然有利于改善型住房的成交,也有利于房产资源的重分配。

但他认为,“带押过户”模式带来的不全是利好。在短期内,“带押过户”模式将带来二手房挂牌量的大量增加。机构数据显示,截至2022年9月20日,广州二手房挂牌量已经突破12万套,成交量却依然维持在低位,2021年8月到2022年8月,广州二手房月成交套数为7500套。政策刺激下,挂牌量不断增加,二手房市场短期承接力有限,二手房市场的价格也面临新的考验。

赵卓文建议,如果要激活二手房市场,除了“带押过户”模式外,其实还有更具效果的政策工具:比如调整或取消二手房参考价(指导价);放松或取消二手房的限售年限;调整二手交易的税费和有关年份的限制;出台措施,放松外地人才购买广州二手房的限制等。

知多D

二手房“带押过户”怎样操作?

从广州不动产登记推文可见,在二手房“带押过户”办理中,可以选择多种业务一次申请、同步审核、一次办结,办理时间按其中办理时限最长的登记类别确定。具体有以下两种组合,可以根据自己的实际情况,选择不同的组合办理。

组合一:存量房转移登记+抵押权变更登记

这就是大家一般理解中的二手房“带押过户”,即买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后,可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。


组合二:存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记

与上一个组合有点类似,这次是二手房买卖双方各自对应不同的抵押权人(即两个不同的贷款机构),在买卖双方与抵押权人签订相关协议后,可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更及抵押权转移登记业务。

南都·湾财社记者 邱永芬 许爽

编辑:李美钰

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