距离前一次递表公告失效仅三天时间，珠海万达商管再次递表港交所，这次能顺利上市吗？

10月25日晚，珠海万达商业管理股份有限公司三度递表，前两次分别于今年4月21日及10月22日失效。

南都·湾财社记者了解到，万达旗下的商管业务其实是一个“重考生”。自2014年12月23日起，大连万达商业地产股份有限公司（2018年更名为大连万达商业管理集团股份有限公司）曾在港交所短暂上市两年；从2015年开始转而谋求于上交所A股上市，却排队六年未能“入场”，直至2021年3月24日撤回了上市申请。

同在2021年3月，珠海万达商管重组归来，与珠海市政府签署协议，获珠海国资委入股万达轻资产商管公司30亿元。自此，万达的商管业务又开启了赴港上市之路。

在管建面超6000万㎡

南都·湾财社记者通过新招股书了解到，截至2022年6月30日，珠海万达商管于216个城市中管理425个商业广场，在管建筑面积达6008.2万㎡，较去年年底增长了1.8%，其中独立第三方项目在管建面占比29%。2019年-2021年，珠海万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

记者发现，珠海万达商管大多数商业广场仍来源于母公司万达集团，不过其在管独立第三方商业广场数量在逐年提加。2019年-2021年12月31日及截至2022年6月末，珠海万达商管的在管独立第三方商业广场分别有71个、98个、132个及140个，占在管商业广场数量的22.0%、26.6%、31.7%及32.9%。

此外，截至2022年6月30日，珠海万达商管还有196个储备项目，包括175个独立第三方项目。

上半年净赚超40亿元

南都·湾财社记者留意到招股书中有关对赌的描述：珠海万达商管承诺2021年-2023年实际净利润将分别不少于人民币51.9亿元、74.3亿元以及94.6亿元，如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。招股书还提到，上述投资者是来自招商、中信、蚂蚁、腾讯等的22个独立第三方机构投资人。

实际财务表现上，2019-2021年及截至2022年上半年，珠海万达商管的收入分别约为人民币134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元以及134.8亿元，收入主要来自于商户所支付的租金和物业管理费，以及多种经营和其他收入。

分客户来看，期内珠海万达商管的主要客户还是万达集团及其关联公司，2019-2021及截至2022年上半年收入分别贡献10.69亿元、11.17亿元、48.73亿元、34.42亿元，分别占总收入的8%、6.5%、20.8%、25.5%。

利润方面，珠海万达商管同期净利润分别约为12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元以及40.47亿元；此外2021年录得毛利105.22亿元，毛利率44.8%，2022年上半年毛利同比增加46.1%至65.95亿元，毛利率48.9%。

珠海万达商管在招股书中表示，其于2021年预估的实际净利润已达到对赌协议承诺的目标净利润的要求。

珠海万达商管能否顺利上市？专家观点各不同

珠海万达商管为何执着于上市？南都·湾财社记者了解到，除了利润方面的保证外，珠海万达商管还对上述投资者承诺，若在2023年底前未能成功上市，将向Pre-IPO投资者回购股份。目前距离最终期限还有一年左右。

不过，财经评论员刘晓博表示，当下物业公司上市算不上好时候。“港股目前比较低迷，恒生指数创下2009年以来的新低”。财经专栏作家今纶也指出，物业股普遍表现不佳，刚刚上市的万物云估值达不到预期，郁亮最初想要千亿市值，如今也就500亿不到；而曾经的物业第一股碧桂园服务巅峰时期市值超过2500亿，现也缩水至十分之一左右。

在此环境下，珠海万达商管能否如愿上市？刘晓博认为，尽管估值一定不会高，但在香港上市不成问题，“因为它跟普通物管公司不一样，有自己独特的价值和模式，并且是内地最大的‘商业运营服务提供商’”。南都·湾财社记者从招股书中了解到，自2015年起，珠海万达商管开始采取轻资产运营模式，这种模式的优点就是，由第三方和原有业主出钱，即使整个行情不好对万达带来的损失也会很小。

另外，今纶认为，评级下调也会对投资人和监管机构的判断造成影响。据悉今年8月底，国际评级机构标普将万达商管及香港子公司万达商业地产的评级展望由稳定调整为负面，主要由于“万达商管旗下珠海万达商管上市存在不确定性”。

刘晓博则从竞争角度，指出了当下珠海万达商管自身将面临的两个问题。一是实体店会继续受到网购的冲击，如何打破实体店业绩不佳的僵局是珠海万达商管需要考虑的；二是随着K11、华润万象系、太古里、万科印力系的发力，品牌间的商业地产竞争更加激烈，万达面临品牌升级的问题，而万达广场一个品牌包打遍一二三四线城市的问题，未来也需要得到解决。

南都·湾财社见习记者 陈镜安

编辑：黄露

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