广东省房协会长王韶：期望一线核心城市全面放松限购不现实
近日，广东省房地产行业协会会长王韶指出，房地产业对经济的作用已由推动器转向稳定器。
王韶同时表示，“可以预见，在‘房住不炒’的总基调之下，期望一线核心城市全面放松限购不现实；强二线城市可适当优化非核心区域限购；其他城市则可根据实际需要完善限购政策”。
广东商品住宅增量市场早于全国进入调整期
王韶回顾，1998年中国实施住房制度改革以来，房地产业发展迅猛，房地产业增加值占GDP比重稳步提升，对社会经济起到了推动器的作用。在此过程中，房价总体处于上升期，部分人通过炒房实现了财富积累，以至房地产出现金融化泡沫化倾向。
过度金融化使房地产占用的金融资源不断增长。杠杆率越高，债务主体能承受的资产价格波动能力越弱。随着2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”，房地产业的定位和市场属性已由单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变，住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性，投资性需求逐年减少，加之人口老龄化少子化加重、城镇化进程放缓等因素影响，住房需求和房价涨幅趋于下降，买地就赚钱、建房就赢利、卖房就发财等等都不再现实，“这种迹象在近年市场表现中越发明显，未来将更加突出”。
2011-2021年，全国商品住宅年销售由9.7亿平方米增至15.65亿平方米，除2014年同比下降9.1%，其他年份同比均有所增长，10年间年均增速为4.9%。2017年以来增速明显减缓，仅为1.1%-5.3%，住房增量市场基本达到峰值。相比较，广东商品住宅销售面积自2017年达到1.35亿平方米之后，近年总体呈现逐年回落态势，意味着增量市场早于全国进入调整期。
从房价走势看，2011年以来全国与广东商品住宅销售均价走势基本一致，均呈现持续上涨态势，分别由5011元/平方米和7612元/平方米上涨至2021年的10396元/平方米和16453元/平方米，年均增速分别为7.6%和8.0%。其中，自2018年以来，涨幅均呈持续回落。
期望一线核心城市全面放松限购不现实
未来的房地产市场会怎样？
尽管2021年下半年楼市进入深度调整期，但“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调始终不动摇。王韶指出，“可以预见，在‘房住不炒’的总基调之下，期望一线核心城市全面放松限购不现实；强二线城市可适当优化非核心区域限购；其他城市则可根据实际需要完善限购政策”。
王韶表示，过去五年，租购并举处于摸索起步阶段。随着租购并举住房制度的逐步建立，“购买＋租赁＋保障”三轨制平稳推进，将形成完善的住房供应体系，有利“房住不炒”。
王韶认为，随着住房的民生属性突显，房地产市场的量价正向平稳回归。坚持“房住不炒”，让投资需求放弃幻想，有利于保持调控政策的连续性、稳定性和协调性，也有利于稳定预期，最终实现稳地价、稳房价。
另一方面，房地产税是房地产调控长效机制的重要环节。房地产由增量市场转向存量市场，土地出让金必然大幅减少，通过征收房地产税，拓展地方政府财政收入，减少对土地出让金依赖，进而降低土地价格；通过累进税率和差别化税率，对持有多套住房征收高额房地产税有其合理性，既抑制投资性需求，防止房价过快增长，还是调节社会收入分配的重要手段。
2022年3月16日，财政部宣布今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。王韶认为，房地产税缓收不是不收，只要条件允许，势必加快推进。
中国不缺房，缺少的是“品质好房”
王韶指出，中国住房总体短缺的问题已得到根本性解决，但仍存在结构性不平衡和住房资源分配不均问题，部分人口流入、产业发达的热点城市相应供求矛盾依旧突出。“稳妥有序推进房地产并购贷款业务，重点支持优质房企并购困难房企的优质项目，以市场化方式支持化解房地产风险，有利市场预期稳定”。
王韶表示，在实现保障和改善民生水平的基础上，“品质”被提到更高层面，意味着我国住房制度既要保民生，更要提品质。
据第七次全国人口普查，2020年我国城镇家庭户住房294.6亿平方米，8.1亿间，人均住房1.06间，与城镇家庭户人口占比大致相当，其中2000年前建成的住房达80%。
王韶认为，过去住房的建筑风格、房屋质量、园林绿化、户型功能及配套设施等都参差不齐，居住体验感、舒适度都不高，换房渐成市场主体。住房消费从“居者有其屋”到“居者优其屋”，人们对住房功能要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要。
顺应新科技和新消费发展趋势，由关注产品转向产品和服务并重，潜心提升产品力、服务力以及运营力，加强体验感和互动感，把产品和服务做到极致，为居民生活注入更多“生态+生活+产业+科技+文化”等高质量的场景和空间，唯此才能满足提高人民生活品质的需要，引领房地产业走向高质量。
“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”。王韶认为，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群、都市圈持续深入发展，区域内部分经济韧性强、产业底蕴厚重、交通基础设施发达的热点城市，对人口和产业的集聚效应进一步扩大，发展更快速全面，房地产发展机遇并不仅局限于商品住宅开发,长租公寓、商业综合体、办公写字楼、仓储物流、工业用房等复合型、多业态互联的新模式发展同样面临机遇。
王韶认为，城市群、都市圈“虹吸效应”之下，中小城市商业住宅、大型商业综合体、办公写字楼等业态将日渐式微。但区域协调发展、乡村振兴、新型城镇化却为地理区位、资源禀赋优越的中小城市发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产、分时度假和民宿等打开了另一扇窗，有利房地产业开展新发展模式探索。
王韶认为，中国不缺房，缺少的是“品质好房”。以绿色、健康和文化为主导的高品质人居正在改变房地产市场格局。
南都·湾财社记者邱永芬
编辑：李美钰
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