时代快速发展的今天，人们更注重生活品质的提升，物业管理消费意识较高，更重视物业管理服务的品牌、品质和服务内容的专业化。

聚焦社会关注度高的难点和痛点，2022年广东省各地住房城乡建设主管部门先后组织查处了三批违法违规的房地产开发企业、中介机构和物业服务企业。

南都记者梳理通报名单发现，涉及物企违法违规的事件超60宗，中海物业、碧桂园服务、北大资源物业、合生康景物业、彩生活、龙光物业等品牌物企均被通报，主要包括六种情形。

在南海区樵汇花园小区，佛山市安力信物业服务有限公司南海西樵分公司因没有严格履行物业服务合同约定，造成业主多次投诉。

那么，物业服务的合同约定包括什么？

一般来讲，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

根据官方披露，2022年度超15宗违法违规事件涉及房屋、共用设施、设备维护与管理；环境卫生和绿化管理；安全防范、紧急事故防范等方面。

在汕尾市陆河县溪东碧桂园，碧桂园生活服务集团股份有限公司陆河分公司因未按规定对物业共用部位、共用设施设备安全状况进行检查并及时处理有关安全隐患，如天面消防设施未能保持完好有效、消防控制主机多处故障点未排除、部分楼层消防通道被堵塞等被通报。

在惠州市花样年别样城小区，深圳市彩生活物业管理有限公司惠阳区别样城分公司未按规定做好物业管理区域内消防安全、防汛等安全防范工作。

深业物业集团有限公司顺德分公司，因顺德区北滘深业城小区存在消防设施器材损坏或缺失、违规占用消防通道等问题被通报。

佛山市顺德区合泰物业管理有限公司杨和分公司，因高明区和富家园小区的物业共用部位、共用设施设备损坏或存在安全隐患，如应急灯损坏、发电机故障、地下车库排水泵损坏、电梯监控损坏、无防汛沙包，所有设备房均缺少上墙制度、责任人和挡鼠板，消防监控室无人值班被通报。

广州市德馨物业管理有限公司高要分公司，因肇庆市高要区盈锋家园小区内的消防栓枪头缺失，不符合《中华人民共和国消防法》第十八条有关要求被通报。

部分被通报企业

在三水区金科华府小区，佛山市康居天下物业管理有限公司因未在小区设置重要信息公示栏、未公示重要信息，未做好小区消防安全工作，未按规定做好环境卫生维护和四害消杀工作被通报。

如何规范物业服务行为，增强物业服务透明度，维护业主的合法权益？

按照相关法律法规，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

然而，以上案例并非孤例。深圳彩生活物业管理有限公司佛山分公司，因三水区雍翠新城一期二期小区存在未公示收费标准、服务电话，未做好消防安全工作，存在灭火器过期、消防栓枪头缺失等问题被通报。

中昂物业管理有限公司佛山分公司，因三水区中昂翠屿湖华庭小区未在小区设置重要信息公示栏、未公示重要信息，未做好小区消防安全工作，未做好发电机等公共设备维护工作被通报。

还有佛山市南海区金名都小区、三水区乐平乐陶居小区、珠海宁海花园等多家物业公司都未及时向小区全体业主公布公共收益情况或者未按规定公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准情况。

部分被通报企业

在这个信息爆炸的时代，各色广告在我们生活中随处可见，但你有没有想过，这些投放在小区公共区域的广告由谁管理，产生的收益都去哪了呢？

事实上，关于利用建筑物共有部分产生的收入归属的规定，是民法典中的新增条款。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

但是，在南海区瑞安花园小区，佛山市南海瑞安物业管理有限公司未经业主大会同意，擅自利用物业管理用房部分面积出租作为商铺使用；在南海区风度国际名苑小区，广东中奥物业管理有限公司擅自占用物业共用部位。

在广州市锦源国际大厦，广州越锦商业运营管理有限公司擅自利用物业共用部位进行经营；在广州市光大都会豪庭小区凯德乐峰广场，广州星皓置业有限公司擅自占用屋顶天台及架空层的物业共用部位。

也就是说，很多小区会在业主的共有部分设置广告，这些广告收入，在扣除合理成本之后，应该属于业主共有。再如，占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位，出租车位的租金收入，在扣除合理的成本之后，也应该属于业主共有。

部分被通报企业

在广州市洛桑美地物业小区，广州谊居物业管理有限公司在业主大会选聘新的物业服务企业后，不按规定移交资料，导致业主投诉。

很多人会问，业主不满意物业服务，物业公司拒绝退出，怎么办？

按照相关法律规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

原物业公司不退出，让业主陷入两难。在广州市森语星园小区，广州致诚物业管理有限公司也因退出小区后，未向业主委员会移交业主资料和财物被通报。

在东莞市凯逸豪庭小区，东莞市家盛物业服务有限公司在物业服务合同终止以及业主委员会选聘了新物业服务企业后，未按时退出物业管理区域；惠州市鸿顺橙果花园小区，惠州市景信物业管理有限公司未按规定移交物业服务用房和有关资料，拒不退出物业服务项目。

还有佛山市南海区狮山湖景湾小区，佛山市宇浩物业服务有限公司在退出小区后，未向业主退还预收物业费和装修押金，导致业主频繁投诉。

部分被通报企业

针对近来电动车在室内、电梯内频频起火伤人的情况，全国各地进一步规范物业管理区域电动车停放和充电管理工作。

包括：电动自行车停放在建筑首层门厅、楼梯间、共用走道以及地下室半地下室等室内公共区域，占用、堵塞疏散通道、安全出口。电动自行车蓄电池、充电器老化或破损，充电线路乱拉乱接，充电设施安装不规范。未落实电动自行车停放、充电安全保障措施等。

然而，在佛山市南海区中海金沙里花园，小区电动自行车违规停放问题严重，存在严重的消防安全隐患，被督促整改后，仍未及时完成整改。肇庆市高要区富源华庭小区，电动自行车充电桩设置不合理，缺少统一电动自行车充电桩。

还有垃圾分类，需要全民参与，如何调动公众参与垃圾分类，各地“各显神通”。《广东省碳达峰实施方案》就提出，全面推行生活垃圾分类，加快建立分类投放、分类收集、分类运输、分类处理的生活垃圾管理系统，提升生活垃圾减量化、资源化、无害化处理水平。

物业或小区主管单位作为住宅小区的“生活垃圾分类管理责任人”，应当“建立生活垃圾分类日常管理制度，公示生活垃圾投放的时间、地点、方式等，指导、监督责任区内的单位和个人分类投放生活垃圾；将分类后的生活垃圾交由当地政府确定的单位收集、运输；在责任范围内开展生活垃圾分类知识宣传教育”。

然而在佛山市南海区合生君景湾小区，广东康景物业服务有限公司南海分公司却未按规定在小区开展垃圾分类知识宣传，指导、监督、检查生活垃圾分类行为。

部分被通报企业

遇到不作为的物业，到底有多糟心？

位于三水区的博雅滨江小区，是2016年开售至今的三水大盘，共计超过5300户。如此大规模的小区，管理问题接二连三。

有业主曾在网上投诉，同一天有两栋楼的业主都被困电梯，其中有70多岁的老人和2岁的小孩，情况十分危险，关系到全体业主的生命安全。物业既没有贴公告告知电梯停电，事故发生后按电梯的报警铃十几分钟联系不上物业，处理问题不及时。

据2022年一份《关于对北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司的通报批评》，街道小区业主近70份投诉，主要反映小区环境卫生处理不到位；日常巡查、秩序维护不到位；配套设施设备维护不到位；对业主合理投诉处理不及时等问题。经约谈后，仍未能认真对待，敷衍了事，导致部分居民不断投诉，造成不良社会影响。

还有汕头市平东文明小区，处理业主合理合法投诉不及时、不配合、不到位，导致业主频繁投诉；与业主关系僵化，工作互不配合，业主意见较大。

当然，如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利。

部分被通报企业

南都·湾财社记者 王艳玲

编辑：李美钰

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