南都讯  珠海王女士年前购房约217万元，年后需要“涨价”约16万（回顾：珠海购房奇遇：年前已签购房协议，年后要“涨价”16万？；珠海“涨价”购房后续：认购协议书的价格低于备案价的85%）。从法律角度看，到底谁有理？珠海知名律师林叔权在接受南都记者采访时表示，“要视《认购协议书》的效力而定。”当发生纠纷诉至法院时，如果开发商就该项目已经取得商品房预售许可证的，签订的认购协议有效，否则无效。

依据公开信息显示，天茂领航湾开盘时间为2021年9月30日 。王女士购买的9栋，已在2021年12月15日取得预售证号，有效期至2024年12月15日。

释疑1：卖一房为何同时签订认购协议和认筹协议？

什么时候签认购协议？什么时候签认筹协议？具体应该如何界定？南都记者在向天茂集团发出的采访函中，提到这一疑问，但是未获得答复。

涉事楼盘

珠海知名律师林叔权告诉记者，“认筹”是指开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳认筹金，等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商通常会将把“认筹金”如数（不计息）退还给购房者。

王女士购房时签下的认筹协议和认购协议

而“认购”，则是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循认购协议约定的条件与开发商就买房事项进行商谈、签订商品房预售（现售）合同。

王女士购房时，楼盘已经开售一段时间，她还亲自上到自己所购买的楼房去看到现楼。她说，销售员告诉她，“2023年12月可交付。”

开发商销售人员在与客户签约时，同时签订认购协议和认筹协议，认购有销售员签名但没公司盖章，认筹有收据以及公司盖章，应该以哪一份为准？林叔权非常清晰地告诉记者，“应当以认购书或认购协议为准。”

南都记者尝试联系认购协议上签名的销售员，但对方听说南都采访后挂断电话。

释疑二：该纠纷该如何依据法律处理？

在王女士的购房纠纷中，开发商的行为是否合法合理？王女士的权利是否受到侵害？应该如何处置？

林叔权认为 ，“要视《认购协议书》的效力而定。”当发生纠纷诉至法院时，如果开发商就该项目已经取得商品房预售许可证的，签订的认购协议就有效。

如果开发商还未取得商品房预售许可证，认购协议书则是无效的，认购人可以依据认购协议约定要求开发商签订商品房预售（现售）合同，或者提出解除认购协议，要求开发商承担违约责任。

然而，“低于备案价或者高于备案价，与认购协议的效力没有必然的联系。”林叔权进一步解释，“限价属于行政管理范畴，与合同效力无关。违反备案价规定，属于价格违法行为，但是《价格法》是行政法律法规，是管理性规范，并非效力性规范。而管理性规范不影响合同效力的认定。”

释疑三：王女士通过网络平台发布维权信息，是否侵犯开发商的名誉权？

双方在“拉锯”过程中，王女士通过网络视频发布维权信息。

林叔权从法律角度解释，王女士的行为，一般情况下不侵犯开发商的名誉权。

他说，通过网络发布等方式自行维权是否违法，应取决于维权的内容和尺度。切忌捏造事实，不得使用侮辱、诽谤的方式肆意发泄，更不能采取过激的违法方式维权。一旦超过合理限度，“维权”将变成“侵权”，需承担相应法律责任。

采写/摄影：南都记者李洁琼

编辑：李洁琼

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李洁琼

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南方都市报记者