上万人围观的深圳“最贵”大平层流拍了。 

起拍总价过亿，折合单价超38万元/㎡的深圳最贵法拍房昨日开始竞拍，截至5月10日上午10点拍卖结束，位于南山蛇口的恒裕滨城花园二期法拍房因无人出价而流拍。

上万人围观的深圳最贵法拍房

作为深圳的网红豪宅，恒裕滨城屡屡刷新深圳住宅的成交单价。根据京东拍卖资料显示，上述法拍房源位于深圳南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元40B，总面积为278.58平，起拍总价1.07亿元，折合单价高达38.4万元/㎡，无论是起拍总价还是单价都刷新了深圳住宅市场的法拍价格记录。

值得一提的是，恒裕滨城同类型的大户型房源比较少见，目前公开信息可以查询到的大户型成交记录还是在2021年京东法拍上成交的房源。

2021年，恒裕滨城花园二期3座房源被拍卖，该套房源共吸引了15885人围观，面积为228.72㎡，起拍总价约5617.53万元，算下来起拍单价就高达24.56万元/㎡，最终该房源被以总价约6317.5万元售出，折合单价为约27.6万元/㎡。

两年过去，恒裕滨城大户型起拍单价上涨了超10万元/㎡，这可能是本次法拍关注度高但却流拍的原因。

截至5月10日法拍结束，该房源已经吸引了12054人围观，但无人报名。

流拍可能存在的原因

除了起拍单价刷新纪录，可能会影响部分买家在法拍市场上的“捡漏”心态之外，本次法拍房源可能还存在一些需要关注的重点。

据京东法拍的资料，该拍卖财产存在以下瑕疵：占有使用中。有意向竞买人应在参与竞买前自行向有关部门咨询了解此标的是否存在欠费及其明细。湾财社记者了解到，从法拍房的市场来看，大部分的法拍房法院是不负责清场的，法拍房实际交付是让房屋占有者，搬离买受人拍到的房子。

另外在税费方面，据京东法拍的资料，本次拍卖标的所涉及的买卖双方所需承担的税费包括但不限于增值税、所得税、营业税、契税、过户手续费、印花税、权证费以及交易中规定缴纳的各种费用等，及该财产有可能欠费（包括但不限于管理费、水电费等）和办证过程中所产生的办证、过户等所有费用。除因本次拍卖本身形成的税费外，其它费用由买受人自行承担和支付。

简单来说，除了法拍交易的税费之外，买受人可能还要需要承担后续办证过程中所产生的办证、过户等所有费用及该财产有可能的欠费等费用。对买家来说，实际购买成本恐怕不止38万元/㎡。

二拍“捡漏”？

因起拍单价可能低于市场评估价，法拍房历来是买家“捡漏”的选择之一。5月6日，阿里法拍上一套位于南山区招商领玺家园120.53㎡的高层房源二拍成交，该房源在历经37次出价后最终以1337万元的总价成交，高出起拍价180万元，折合单价约11万元/㎡。

该房源在一拍时同样惨遭流拍，彼时起拍价为1446.36万元，粗略估算二拍起拍价直接打了8折。此前有从事法拍房的业内人士告诉记者，房源一拍流拍后再次进入法拍市场后，二拍价格通常会是一拍的7-8折。

无独有偶，5月8日，京东法拍上一套位于福田区圆龙园的高层房源二拍成交，该房源面积为192.56㎡，最终以起拍价1150.78万元成交，一拍时该房源起拍价为1438.47万元，粗略估算二拍起拍价格同样是一拍的8折。

这意味着，上述恒裕滨城法拍房源一拍流拍后，二拍起拍价格很有可能从1.07亿元直降到8560万元，折合单价仅30万元/㎡。

据了解，目前恒裕滨城二期在市场上挂牌的房源单价普遍在30万元以上，其中200㎡以上的大户型成交单价曾突破35万元。公开信息查询可得，目前二手挂牌房源一套88㎡的四室一厅，业主挂牌总价为2900万元，折合单价32.89万元/㎡，每平方米超出指导价近20万元；今年4月小区成交的同户型房源单价也接近30万元/㎡。

采写：南都·湾财社记者 孙阳

编辑：黄露

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孙阳

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