随着政策不断维稳房地产，优质民企的复苏表现，为市场注入强劲信心。尤其资本市场反映正面，6月27日，房地产板块午后强势崛起。碧桂园、龙湖集团等优质房企，纷纷成为个股和基金层面的“心头好”。

在“房住不炒”的总基调下，企业的发展目标不再局限于规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展。作为示范性的民营房企，碧桂园等龙头房企积极探索行业发展的新模式。一方面，实现从“保交付”到“交好楼”的转变，稳定市场信心；另一方面，在科技建造方面的布局已展现出强大的市场拓展能力。

基于此，优质房企的再融资环境正在逐步修复，所处的外部环境已得到根本性转变，券商、投行对房企评级也从“观望”向“正面”倾斜。

房企投资热度回升

进入2023年以来，随着经济预期好转，全国楼市活跃度提升，土拍也随之升温。据克而瑞监测，2023年上半年的整体溢价率增至6.4%，较去年同期上升了4.4个百分点。

以北京、广州、杭州、南京、成都为代表的多个城市多数地块竞争激烈，部分地块的房企报名数甚至创历史新高。一些基本面较好的三、四线城市尤其是长三角和珠三角地区，整体溢价率也在提升。

值得关注的是，房地产市场好转预期增强，财务稳健的民企也在核心城市积极拿地，如碧桂园、龙湖、滨江等。据克而瑞监测，在上半年核心城市集中供地中，央国企、城投平台、民企拿地宗数占比分别为35%、27%、38%，民企比重明显提升。

以碧桂园为例，4月25日，碧桂园斥资282542万元，斩获杭州滨江区BJ0107-R21-13地块，成交溢价率11.88%。事实上，碧桂园去年以来也曾多次参加杭州土拍摇号，但由于报名者众多，中签率仅2%-3%左右，最终未能有所斩获。

5月17日，碧桂园成功摘得太原市尖草坪区三给片区SWG-2310地块，其所在三给片区北部衔接中北高新技术产业开发区，南部承接太原传统主城，是太原市尖草坪区重点打造的区域；次日又斩获小店区HGZ-2301、HGZ-2302地块，均位于双塔片区，是太原城市建设规划的重要片区之一，将打造为城市名片。

5月25日，碧桂园经过10轮竞价，以总价273989万元成功竞得广东省佛山市南海区TD2023(NH)WGO014地块，成交溢价率约9%。该地块位于南海区大沥河东中心路与盐秀路交会处，紧邻广州芳村，连接广州白鹅潭、干灯湖金融高新区和三龙湾高端创新区等功能片区。

挂牌地块位置示意图。

今年以来碧桂园宣布已启动重新拿地，并逐步提升一、二线城市的投资额和土储占比。此前碧桂园已参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市场拿地，截至目前已在东莞、杭州、太原、佛山等地成功获取6宗土地。

不过，随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场将持续分化。在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。

在分化中寻找确定性

作为“示范性”民企，重启投资拿地的优质房企碧桂园，备受市场瞩目。在去年众多房企债务爆雷的情形之下，碧桂园得以维持稳健的财务盘面，以及良好的信用记录实属不易，这也在一定层面上展现出公司在极端环境下的生存韧性。

随着市场形势的改变，碧桂园的整体投资方向，积极围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一、二线核心城市及三、四线核心区位，实现增量资产的效益兑现，做一成一，逐步提升一、二线城市投资额和土地储备的占比。

此前在2022年业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一、二线核心城市、核心区域，逐步提升一、二线城市的投资额和土地储备占比，并计划用3～5年时间，将一、二线和三、四线的货值比例提升至50：50。今年，碧桂园会更加注重投资的“质”，根据实际销售情况和市场机会的呈现进行安排。

城市分化是不断动态变化的，这考验着房企的战略洞察力和执行力。显然，经历了2022年严峻市场洗礼之后，碧桂园在面对未来时变得更有底气。

从“有房住”到“住好房”，人们对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。作为碧桂园的新任主席，杨惠妍对公司未来也提出新的发展蓝图。她表示，房地产市场在变化，但仍是国内的支柱行业，仍然具备较好发展空间。未来三到五年时间内，碧桂园将继续围绕三张报表的优化去进行管理，更注重发展的质量，致力于满足刚需和改善型需求，提高客户在产品和服务方面的体验。

事实证明，穿越市场周期，凡是资源分布相对合理、聚焦主要城市的房企，都实现了快速复苏。碧桂园1-5月销售额为1399亿元，排在第5位，是当前唯一能挤进前五的民营房企。

利好政策提振资本信心

天风证券认为，当前时点看好地产板块表现，逻辑包括地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看，一是板块调整至相对低位；二是地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号；三是地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。

回顾2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资。据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次，上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。

6月7日，央行行长易纲再次强调，要加强逆周期调节，全力支持实体经济；16日，国常会强调必须采取更加有力措施，增强发展动能。预计接下来稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。

受益于利好政策频传，2022年碧桂园合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品折合人民币近百亿，完成3次股权融资共获得约115亿港币。此外，获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持，体现了监管层及金融机构对公司的认可与支持。

步入2023年，碧桂园在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。另外，公司186亿公司债的发行计划已获上交所受理，在政策及监管的大力支持下，行业的再融资环境正在逐步修复，公司所处的外部环境已得到根本性转变。

值得关注的是，碧桂园控股股东、管理层在去年行业信心最低迷之际，通过二级市场购买公司债券及优先票据、提供免息及无抵押贷款等方式支持公司，其中大股东为公司提供免息无抵押借款50.55亿港币，充分显示了大股东及管理层对于公司发展前景的信心。

走高质量发展之路

在房地产市场信任链逐步修复过程中，如何探索新的发展模式，对企业未来的发展，对整个行业的信心都非常重要。

保交付“优等生”碧桂园提出，要精细管理，走高质量发展之路，首先要实现从“保交付”到“交好楼”的转变。2022年，碧桂园以累计交付近70万套房屋的成绩高居行业榜首。另据亿瀚智库的统计数据，2023年1-3月，碧桂园以6.7万的交付量遥遥领先，高居榜首。在如此体量的交付面前，碧桂园提出的“高质量交付观”，无疑是对行业建筑品质的一次革新与提升。

与此同时，碧桂园在做好地产业务的基础上，在科技建造方面的布局已展现出强大的市场拓展能力。2022年6月，碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团，科技建筑体系聚焦科技建造方式革新，积极推动建筑机器人施工技术的应用落地，通过整合全产业链资源，为客户提供“研发-生产-应用”全过程、系统化的智能建造解决方案。

碧桂园表示，科技智慧建造体系能有效助力公司开发业务提质增效，同时为新业务的拓展打开空间。截至目前，身处佛山的碧桂园已进入第一批24个智能建造试点城市，抢先占领智慧建造细分市场。另外，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超过150个，累计在建面积超过1300万平方米。碧桂园以科技智慧建造体系为依托的代管代建业务，有望成为公司开拓轻资产业务的新增长点，与传统开发业务形成互补之势。

随着优质民营房企短期销售及拿地数据边际不断改善，以及政策层面不断吹风，房地产高质量发展的逻辑愈发明显，作为优质民营房企的代表，碧桂园凸显出不俗的增长韧性。

文/王艳玲

编辑：李美钰

本文作者

王艳玲

1.91亿

南方都市报记者

李美钰

3.6亿

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