工业物业产权允许按层分割转让，将打破过去工业物业难转让的局面。

7月11日，惠州市自然资源局、工业和信息化局联合发布《关于印发工业物业产权分割及分割转让不动产登记操作指引的通知》（以下简称《操作指引》），旨在进一步支持制造业企业盘活工业物业资产，提高土地利用率，规范工业物业产权分割及分割转让不动产登记程序，该政策实施期限为1年，实施期间出台新的文件将按最新文件执行。

根据《操作指引》，惠州工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割、转让。受让方须为转让方的产业链合作伙伴企业，且属制造业企业。同时，自留厂房、仓库等物业建面比例不得低于40%，转让部分5年内不得再次转让。

业界观察人士指出，此次允许按层分割转让，将打破过去工业物业难以转让的局面，帮助链主企业摊薄厂房使用、购买成本，减轻产权所有者的转让压力。但是也会让惠州工业厂房的存量加大，目前厂房租金较低，工业厂房可以分层、分栋出售，对厂房有富余的企业，是比较大利好。但是市场存量加大，也有可能让惠州厂房的售价进一步降低。

工业物业产权可以交易，交易方必须为产业链合作伙伴企业

此次《操作指引》相较于此前，最大变化即是，允许工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元，分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。

就是可以把工业厂房分层，分栋进行登记、出售，可以独立办证。

本次新规对于可以转让的工业物业产权，也做了明确的规定，即制造业企业在工业性质国有建设用地上，已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权，及房屋所有权可按规定进行分割和分割转让不动产登记。

一位要求匿名工业厂房行业头部企业惠州负责人解释，此前单一的制造业企业在惠州拿地必须要求自持，因为他们拿地享受了地价优惠，但在享受优惠的同期，政府对他们有投资、税收、投入等相关的考核，如果完不成，则要求补地价或者以其他的方式回馈，“惠州此前有要求，制造业企业拿地，必须在30亩以上。”

上述负责任人还解释，此前要求自持，那一些制造业企业用不完的地块，又无法变现，只能盖产房出租，但租金收益较低。

惠州合一城市更新公司总经理胡光宇解释，当下形势制造业企业都比较难，此次允许产权按栋层分割转让，将打破过去工业物业难以转让的局面，帮助企业主、经营者摊薄厂房使用、购买成本，减轻产权所有者的转让压力，“部分企业在此前形势较好的时候，购买了土地，但是现在订单下降，自己用不了那么多，只能空着，或者建设厂房出租，此次允许产权分割，意味着可以让自用厂房之外富余的一部分，在出租之外，可以转售，抵押等，对企业而言是好事。”

值得一提的是，转让对象并不是随意的。根据规定，分割转让工业物业产权应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业，受让方须属制造业企业。

但是上述政策，并没有具体如何认定受让方是交易方产业链合作伙伴企业，上述工业厂房投资惠州负责人解释，这个产业链合作伙伴企业，是以一年的订单量来认定，还是以签订单合同来认定，目前没有明确，“如果不明确，可能会一些不透明的地方，比如伪造合同等。”

惠州自然资源局相关负责人解释，此次允许按层分割转让，将打破过去工业物业难以转让的局面，帮助链主企业摊薄厂房使用、购买成本，减轻产权所有者的转让压力。同时，支持企业打通产业链上下游，提高产业链的完整性，降低全产业链的总体成本，支持制造业发展。

该政策实施期限为1年，实施期间出台新的文件将按最新文件执行。

最小分割单位为层，分割转让5年内不得再次转让

《操作指引》明确，工业物业产权可以交易，最小的分割单位为层，层内不能再进行分割。

与此同时，文件还明确，工业物业产权在分割及分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，土地使用权为按份共有或共同共有，不动产登记簿及不动产权证应标注共有方式。同时，分割及分割转让时不得改变土地用途和房屋用途。

在分割比例上，《操作指引》规定，工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按土地出让合同、建设工程竣工验收等相关材料规定的比例且以幢、层等固定界限为基本单元进行分割、分割转让、抵押。

分割转让后，原权利人自留的厂房、仓库等物业的建筑面积占分割转让前厂房、仓库等物业确权登记的建筑面积比例不得低于40%；受让后的工业物业产权自完成分割转让转移登记之日起5年内不得再次转让，不动产登记簿及不动产权证附记项应标注起止时限。

《操作指引》提出，鼓励企业建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦的厂房、仓库等物业可以按幢、层等为基本单元进行国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，也可以按幢、层进行分割或分割转让。分割转让后原权利人自留的厂房、仓库等物业的建筑面积比例不受不少于40％的限制，受让后的工业物业产权的再次转移登记不受时限的限制。

允许工业物业产权可以交易，惠州厂房存量或进一步增加

对于此次允许工业物业产权可以交易的规定，惠州马安一位金属制品加工企业的经营者解释，这个政策，实际上受益最大的还是在行业竞争力不强，受市场行情影响大的中小制造业企业，“你以前订单比较满的时候，买了2万平方米工业用地，但是现在订单萎缩，只用了5000平方米，剩下的厂房只能出租，但是租金又很低，但现在可以进行分割、分割转让、抵押，意味着部分中小制造也企业，可以卖掉或者抵押一部分厂房，回笼资金，缓解企业的燃眉之急，有些中小企业，现在值钱的就只剩厂房以及盖厂房的土地了。”

上述老板说，按照目前惠州工厂租金均价12元来折算，至少要持续出租20年，才能收回土地和厂房的建设成本，“我们认识的一些中小制造业企业，真的很难，订单萎缩，有些就是在撑。”

在惠州拥有近200万平方米的头部工业地产负责人解释，这个政策的出台，除了给中小企业减负，让中小企业的厂房可以流通、抵押变现之外，一定程度上也会促进惠州工业厂房的销售，“我们接触的制造业东莞、深圳的客户，来惠州买厂房，他们会算一笔账，此前在东莞、深圳10年的工厂租金，就能在惠州可以买一栋厂房，现在惠州更多的厂房可以卖了，意味着惠州厂房的价格有下降的趋势和空间。”

该责任人提供的数据显示，目前在惠州目前厂房的存量大约是600多万平方米，现楼是400多万平方米，而在需求端，惠州2021年产业转移加内部消化，大概是320万平方米，2022年需求在进一步降低，“我也担心，惠州的工业厂房市场短时间会集中放量，粗略统计，2023年可以销售的工业厂房面积至少1000万平方米以上，部分人会持续降低价格来销售厂房，进行变现。”

采写：  南都记者  蒋奇政

编辑：蒋奇政