去年开始，大部分人对楼市都有了新的认知。

曾几何时，我们以为房价永远普涨。但事实是，同一时期买房，有人捂嘴窃喜，有人黯然神伤。

分化撕裂的楼市，不但给市场带来冲击，也让购房者更迷茫：

“过去没钱买，现在不知道怎么买。”

而在广州，“是天河，就购”的信条也面临挑战。

要说广州楼市的制高点在哪？

我想很多人都会脱口而出——天河。

作为一线城市的政治、经济和资源重心，天河是名副其实的“香饽饽”。多年以来，始终代表着广州楼市的高水准，无论是产品、房价还是涨幅。

但是来到今年，天河的“神话”竟有了一丝微妙变化。

譬如，豪宅市场风向标的珠江新城。

1月成交53套，2月飙至138套，4月腰斩剩下63套。在有小长假助阵的5-6月，月成交量仅剩30来套，二手房成交量的走势可以说是峰回路转。

让人意外的是，价格似乎也没守住。

我们找了几个具有代表性的小区作为样本，发现价格已有一定回落。

在天河面临类似问题的，还有刚需刚改买家。

像长兴和龙洞等房价洼地，房价便宜是真，涨不起来和不好卖也是真的。

以宝翠园为例，小区在今年5月成交了一套建面约97㎡单位，成交价格508万，属于小区内同面积段的“白菜价”。而该房起始挂牌价为580万，成交周期长达265天，经6次调价才成功出售。

反观金融城生活圈一带，价格少有大起大落。

天健上城、阳华国际花苑和中海康城花园等成熟小区宛如“定海神针”。网红三兄弟的兰亭盛荟、美林湖畔和盈彩美居，在市场调整期仍备受买家青睐。

从珠江新城、洼地板块到金融城，这些房子都在天河，几乎同期卖出，结局天差地别。

有意思的是，这种分化不仅出现在市场端，土地市场亦是如此。

据统计，从2022至2023年上半年，天河区一共出让8宗宅地，其中有2块被房企争抢至价格封顶摇号，也有2块一度遭遇流拍。

由此可见，纵使天河宅地稀贵，房企对待TA们也并非来者不拒。只有地块足够优异，房企才会出手争夺。

那么，楼市分化的原因是什么？

答案，是居住成长性。

珠江新城行情的变化，首先是因为这里的价格已经高于居住价值。其次，珠江新城房价的增长在过去很长一段时间里，都是靠看涨预期带动的。

一旦期望转向，房价回归理性只是时间问题。

至于像长兴和龙洞等边缘板块，道理更简单了。这些地方长期“躺平”，城市面貌和配套设施久久不更新，在市场中就像“透明人”一样。

没有新的利好，缺乏楼市爆点。这样的板块和房子，买家自然是敬而远之了。

而前面提到的金融城，情况却正好相反。这里的房价，是由居住成长性支撑的。

居住成长性，顾名思义就是居住价值的持续成长。

之所以强调这一点，是因为相较于不确定的投资预期或未知前景，居住价值是可感知、可确定的。中央也曾多次强调，房子核心是为解决居住需求。

只有底盘扎实，才能添砖加瓦，获得价值上升。

而在天河，要论居住成长性较高的板块，还得是金融城。

和珠江新城一样，金融城的提出和开发，皆由政府牵头主导。2011年，广州市政府第一次提出国际金融城的概念，第二CBD的蓝图随即展开。

2013年，金融城开展首批土地出让，单日卖地130亿元，约等于2012年广州土地出让金的1/3，一战成名。

当然，关注度总是伴随着质疑声。

声势浩大的造城运动，轰轰烈烈的拍地举动，让很多人开始质疑：

金融城，会不会沦为“画饼新城”？

在大家猜疑的目光中，金融城按下了蝶变的“快进”键，让市民目睹超60家世界500强金融总部的入驻，见证了中国人民银行广州分行、省银监局、证监局和保监局在此组成“一行三局”梦之队。

当“国家队”用行动表态后，商业大鳄也游过来。

2019年，三七互娱入驻罗浮宫家居艺术中心，宜家家居和美林M·LIVE天地相继开业。一系列的大动作，彻底改写了天河商业格局。

从此，广州人打发时间时除了想起珠江新城和天河北，就是来到金融城这，逛逛宜家吃个雪糕。

从一片空地工地，到高楼拔地而起。

别说是普通市民，哪怕是业内人士，聊起当时的金融城都不得不感慨变化之大，成长之快。

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不过，“效率”只是金融城给广州市民的前菜。不间断地成长，才是主菜。

对比发展已饱和的珠江新城，金融城从诞生至今，每年都有利好释出，又有全新配套兑现。

2020年，政府出台多份文件再为金融城升舱：“金融+科技”深度赋能，50万就业人口，20万居住人口。天河C位坐实以后，建设进度条以倍速拉动——起步区总投资超千亿元的30个项目提速推进，全国至大“地下城”方城基坑开挖。

2021年，汇金中心顺利封顶吹散“限高”疑云。美林天地二期开放以及山姆会员店的开业，更是直接让金融城成为当年超hit的打卡点。

直到现在，天河山姆依然是小红书上的流量明星，是众多女孩子和妈妈们的扫货首选地之一。

有政府吆喝，得500强配合，蜕变肉眼可见。

当初质疑的人，开始由路转粉。承接50万人口居住需求的金融城生活圈，顺理成章进入“超跑”模式。

以广氮花园、天健上城和天河壹品这一片区为例，曾经还是平平无奇的“路人甲”，如今在楼市中已是无人不知。

而蜕变的第一步，是学校。

在疫情防控期间，面对巨大的不确定性，金融城生活圈如期带来市属公立清华附中湾区学校，小学部和初中均在2021年投入使用。

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学校从无到优，这无疑让周边业主感受到了“稳稳的幸福”，也令天河买家留意到了这里。

同一时间，各种配套密集兑现。

楼下的天健汇商业街，既有肯德基和必胜客，也有超市解决下班买菜的需求，都市懒人绝对爱了。

多走几步，还能看到在建中的ing未来印，一站配齐商业广场、巨幕影院、健身中心和连锁餐饮等。据说，项目今年年底就能陆续封顶。

而对比传统的商业中心，这里更像是一个年轻的、多元化、开放的潮流娱乐新阵地，氛围感满满。

但这只是起步，金融城生活圈还在提档升级。

就像学校方面，虽然已经有清华附中湾区学校了，但不妨碍再来一所——今年，天河壹品南侧的九年制学校正式动工，预计两年后可完工，届时又有一家学校加入“金融城生活圈”群聊。

直线距离约500米内，能有十二年制和九年制两所学校，除了金融城生活圈，在天河也难找出其他地方了。

除了高频使用的教育和商业配套，金融城生活圈甚至还有不一定常用但很重要的康养资源。

三甲医院广州市中医医院，目前正在筹划运营。对于像天河壹品的业主来说，直线距离也就四五百米，家里老人小孩若有突发不适，都能迅速就医。

更难得的是，周边尽是天河稀缺的自然资源，得天河公园、马鞍山公园、奥体中心和世界大观环抱，主打一个大自然疗愈的美好视感。

下班夜跑，周末野餐，随时走起。节假日再也不愁无处可去，不知道带娃去哪里放电。

而天河壹品北侧的马鞍山，还将升级成为以科技为主题的天河智谷人才公园（来源：广州天河发布）。大自然x高科技，光是想象就足够让人期待了。

金融城生活圈的居住成长性，还在于其不断完善的多维路网。毕竟，出行体验直接决定了房子能虹吸哪里和多少的购房者。

在这点上，金融城生活圈本身底子就很不错。

像从天河壹品出发，由车陂路驶往广园快速路、中山大道、黄埔大道、临江大道和环城高速等交通大动脉，目前只需几首歌的时间，即可达到珠江新城以及琶洲。

或许是考虑到未来就业人口和居民的增加，板块交通升级从未停歇。

今年11月，悦景路西段（科韵路-车陂路北延线）就会动工，天坤一路-棠陂路、健明六路等主要道路改扩建工程也计划在2026年完工。

在远程规划中，更有地铁19号线设“智谷站”串联至珠江新城等，为居民提供多一种通勤选择。

为什么说金融城生活圈的居住成长性，属天河至Top？

由蓝图规划到利好落地，从交通、商业配套到教育和医疗资源，金融城生活圈已将Ta们一一实景呈现。确定性之高，效率之快，少有如金融城。

加上由广州鹏瑞1号、广州城投·天赋壹号和合景·臻溋名铸组成的顶豪圈强势崛起，楼面价约57281/㎡的员村一横路宅地预计明年入市，伴随更多高能级项目的落地和豪宅买家的定居，金融城生活圈的居住价值还将以指数级增长。

现在有保障，未来有期待。对于买家来说，当下正是入手的好时机。

关于金融城生活圈，曾有粉丝问我买哪个项目好。

如果对方预算没有上限，我会说临江大道上的任何一个顶豪，都值得一掷千金。

那如果经济实力没有那么高，置业目标是求稳，希望自住舒服之余，还能投资。

得上述配套包围的天河壹品，倒是一个选项。

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我之所以想到这个楼盘，不仅在于金融城生活圈的居住成长性，关键还有项目对市场的洞悉，以及独一款的产品设计。

今年以来，广州业主正大规模抛售老破小。根据贝壳app数据显示，目前全市约有13.6万套挂牌房源，超过11.3万套为没有电梯、楼龄超过15年的两房及两房以下单位。

逼仄高密的小区，户型落后的两房，或已不受市场宠爱。

针对这点，天河壹品精准拿捏广州买家的喜好，从一期到二期产品不断迭代，推出建面约96-126㎡3+1至4+1户型，空间利用率高，帮助业主轻松应变生活N种可能，省去换房烦恼。

如建面约96㎡3+1户型，作为天河区在售的少有的100㎡以下4空间户型，同等面积可用更多空间，相当于加量不加价。

玄关处的灵动空间，可以用于归整杂物或者在此阅读办公，在家加班再也不用窝在床上打字。

主套带大飘窗和步入式衣帽间，年轻人追求的私密性和仪式感全都有。

广州人买房，最在意就是朝向。三开间朝南“留住”阳光和清风，同时最大程度收纳窗外园林美景。

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而建面约118-120㎡4+1户型，升级为罕见的四开间朝南，卧室均带全景飘窗或相连阳台。

其中，连接约5.7米南向阳台的卧室正好可以作为长辈房，方便他们早起晨练，栽花种草养鱼逗鸟。

如果业主喜欢热闹，可以将其用作开放式的茶室或者吧台。约闺蜜和兄弟开趴，也不愁没地方招待。

对家庭结构和各种场景的超高包容性，不正是改善买家更需要的嘛。

从灵活多变的户内空间往外延伸，天河壹品的公区参数也是相当难得。

全盘容积率约3.0，住宅楼栋为稀缺的13-14层小高层，对比市中心新盘动辄三四十层的层高以及普遍4以上的容积率，居住舒适度，出行的效率和生活氛围感都更有保证。

此外，天河壹品目前在售二期畔山组团，与马鞍山更近，同时内享中央园林。对于想亲近大自然的改善级买家来说，也算是可遇不可得的一个亮点。

关键是有了稀缺性的加持，房子未来有望叠buff。

所以，你看懂了吗？

并非天河神话不再，也不是现在不能买。只是行业经历了洗牌，购房者也要与时俱进。

踩准节奏，眼光毒辣，一样能够笑傲市场。

话已经说到这，如果屏幕前的你想今年买房，置业目标是在天河，应该知道如何抉择了吧。

本文转自掌楼牛市

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编辑：李美钰

本文作者

李美钰

3.6亿

南方都市报记者