住建部7月底强调进一步落实好个人住房贷款“认房不认贷”之后，首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市来了。

8月3日，郑州率先表态。当日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》指出为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进郑州市房地产市场平稳健康发展，提出15项措施。 

《通知》提到的15项措施包括暂停执行限售政策、实施多子女家庭购房补贴、落实认房不认贷、鼓励下调存量房贷利率等，推进商品房现房销售等。 

该政策内容较为系统和全面。有业内人士认为，该政策出台的信号意义强烈，对于其他城市具有鲜明的示范带动作用，不排除后续其他重点城市将会跟进出台。业内预计，8月份将会成为地方城市房地产政策调整的高发期。

南都·湾财社记者注意到，《通知》中备受关注的一条为，暂停执行限售政策。购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

在实施多子女家庭购房补贴政策方面，符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

在金融信贷支持方面，《通知》提到，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整郑州市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

在稳定住房消费预期方面，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

《通知》指出，稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。同时，提升商品住房品质。加大低密度、高品质商品住宅用地供应。

除上述之外《通知》还进一步明确支持青年人才在郑安居（给予补贴）、实施购房契税补贴政策、加大公积金支持力度（实施差异化倾斜支持政策）、降低住房交易税费、加快推进租购并举、稳妥推进城中村改造和城市更新、规范二手房交易居间服务、落实土地款分期缴纳优惠政策、试行地下停车位办理预售等等措施。

针对郑州发布稳楼市15条的政策，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，就该政策的实施背景来看，一方面是落实近期政治局会议，国常会、住建部等有关优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足刚需和改善型购房需求等指示。

另一方面，在热点城市中，郑州房价下跌时间最长，下跌幅度最大，已经进入持续阴跌的过程，截至目前连续下跌2年左右。“居民对市场的预期非常悲观，所以稳楼市的迫切性也最强。”李宇嘉说。

南都·湾财社记者了解到，据贝壳研究院郑州分院统计数据，上半年郑州网签均价为12415元/㎡，同比下降7.7%，价格处于低位调整状态，无论是同比还是环比，都创下了近几年的降幅纪录。

另外从价格水平来看，郑州网签均价同2020年左右相仿，自2021年下半年以来便持续下跌。据贝壳研究院数据，2020年上半年郑州网签均价为12233元/㎡，2021年上半年为13178元/㎡。

郑州新房住宅网签均价

从市场的供给和成交来看，2023年上半年郑州新增供应住宅357万方，较去年同期增长38%，合计6442套(含768套公寓)。成交方面，上半年成交587万方，同比上涨44%。

尽管郑州楼市新房成交量同比去年上半年实现上涨，但对比2020年、2021年仍有差距。

郑州新房市场供需情况

同样在下跌的还有土地市场的行情。据中国土地市场网的数据统计，自2021年开始，郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑，2021年、2022年的供应建面分别为1034万方、676万方，成交分别为854万方、561万方。到了2023年上半年，供应、成交建面则双双下滑至271万方、215万方，楼面价也从三年前的每平米5702元下降至5070元。

在对郑州2023年上半年数据总结时，不少业内人士都提到一个观点：郑州楼市当前最大的问题就是市场信心不足，只有通过强力政策出台引导，下半年房地产行业才能好起来。

“郑州是7月底住建部发声后，首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，该政策的信号意义强烈，对于其他城市具有鲜明的示范带动作用，不排除后续其他重点城市将会跟进出台。预计8月份将会成为地方城市房地产政策调整的高发期。

陈霄认为本次郑州政策中暂停执行限售政策是值得重点关注的政策之一。近两年来包括哈尔滨、常州、廊坊、衢州、福建福清等城市发布取消限售政策，多以三四线城市为主，郑州是首个取消限售的重点二线城市。他指出这将会大大增强市场流动性，刺激市场活力，助力促进改善性需求的释放。

对该政策李宇嘉则有不同的观点，他认为暂停限售目的是激活换房需求，但在当前预期不佳，房价下跌的背景下，要考虑到可能抬升二手房挂牌量的可能性。

他对此提到一组数据，目前，郑州二手住房挂牌量已经达到15万套左右，创历史新高。如果楼市大环境和基本面没有改变的情况下，单纯退出限售，可能导致部分产权人挂牌卖房，导致挂牌量进一步攀升，继续压制市场预期。

李宇嘉同时提到，本次政策郑州仍着力于需求端挖掘可能的购买力。事实上，2022年以来，郑州是热点城市中纾困楼市频率高、力度较大的城市，但近期量价数据显示，政策空间和效率有所减弱。当挂牌量巨大，房价下跌预期已经形成，很多楼盘大幅降价，居民购买力不足，上述政策会释放部分被压制的需求，但释放效果有限。

对此他认为，要客观看待需求端为主的政策刺激效果。需求端为主的政策，对地产销售端、开发端的带动效应有限。关键要看，能否在吸引和留住人口，特别是新市民、年轻人、外来人员，产业工人，并解决他们的就业，提供均等化、市民化的公共服务，降低居住、生育、养育、创业等成本，这才是楼市能够稳定下来的关键。

南都·湾财社记者 孙阳

编辑：黄露

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