备受期待的2023年国庆长假，惠州楼市并没有翻红，最终以成交1379套的数据平淡收场。

部分房企在国庆期间促销降价，吸引了购房者的关注。多个售楼处案场数据反馈，虽然到访量有明显增加，但无论刚需客户，抑或改善型群体，转化率都偏低，客户多方对比，犹豫心态明显，下定极为谨慎。

业界观察人士解释，一揽子利好政策并没有让市场有明显的上扬趋势，反而备案价的放开，让大批量楼盘降价，惠州市场正常价格体系逻辑被打乱，冲淡了政策的落地效果。尤其是各片区核心区域的楼盘降价，让客户加剧了观望等待，货比三家的心态。本次黄金周期间，高折扣的牵引和折扣依然是主力的营销方式，惠州楼市热度仍集中于个别大力度优惠、区位优势明显的项目。与此同时，客户和项目的分化日趋激烈，客户也明显出现等政策式的需求延滞情况，政策的效果依然需要市场的持续验证。

临深片区市场更为活跃，城区市场热度集中在金山新城

粤东世联行10月8日发布的统计数据披露，国庆长假期间（9月29-10月6日），惠州全市楼盘累计到访客户量13402 批次，累计成交1379套。

世联行分析指出，在长假期间，惠州市场热度相对此前两周上升明显，存在一定假期效应。今年是疫情放开后首个长假，节前房地产利好大范围出台，刺激客户在中秋国庆节外出看房，但部分客户因返乡或长途旅行，来访成交热度同比去年均有所下滑。

粤东世联行数据显示，惠城区、大亚湾、仲恺、惠阳四个片区位居十一黄金周销售数据前四为，分别为成交346套、261套、224套、196套。从客户到访量看，临深片区的惠湾片区也更加活跃，累计到访5767批次客户，位居各片区前列，惠城区累计到访客户2861批次，仲恺市场到访客户2034批。

作为近两年以来的强势区域，此前一直是惠州楼市的主力，但此次黄金周假期表现却不及惠湾，南都记者发现，市场热度集中在金山新城片区，且主要集中在金山新城某价格下降幅度较大的个盘。

在惠城区2861批次到访客户中，金山新城片区有近2100批次客户到访，在346套的成交数据中，金山新城片区贡献了263套，其他大江北片区成交47套、龙丰片区成交30套。

对此，惠州楼市资深地产策划人胡光宇解释，国庆假期，惠湾区域作为临深区域主要承接的外需型市场，楼市显然更加活跃，反而惠城区作为典型的内需型市场，表现不够强势。惠湾区域的市场走高主要有赖于个盘明显的促销政策，节前各类救市政策的提振作用及国庆节假期效应也有一定的效果，“大亚湾西区以及仲恺部分标志性楼盘的高折扣牵引，叠加降价促销，明显带动了区域的成交。”

多项目成交为0，热度集中在区位优势明显优惠大的项目

从整个惠州区域市场来看，降价促销依然是房企最有力去化手段。

惠城区市场，热点集中在大金山新城片区，南都记者统计，该区域最少楼盘折扣为隆生鹿江花园的95折，其他在售楼盘的折扣均介于75折到85折之间，与此同时在折扣之外，部分楼盘还搭配了送车位、送装修，首付分期等优惠。

德威江誉城三期在备案价下调15%的基础上，再打76折，销售超过80套，华发铂钻四季，送10万装修，72-76折送20年车位使用权，再加首付分期6个月，成交24套，华润曦江润府一期现房、三期其他楼栋天地楼7折，二期折扣调整为84折+20年车位使用权，国庆期间叠加送2年物管费，金地未来花园在7折优惠基础上，国庆期间赠送70年车位使用权，成交23套。

金山新城的热度主要集中在上述几个楼盘身上，如果把目光放到整个金山湖板块，除了少数几个楼盘之外，其他项目即便折扣明显，销售表现也一般。佳兆业时光道等数个项目的销售数据均为0。

世联行的统计数据显示，整个惠城区有10余个项目，国庆销售数据为0，其中不乏一些优惠折扣都在线的项目，大江北片区的方直星图，备案价94折，还送2.4成首付，还有家电大礼包，但销售数据也为0。

仲恺片区的热度，主要在星河集团几个标志性大盘上，粤东世联行数据显示，国庆期间，星河仲恺三个项目累计销售近百套。

除了热点片区的到访量增加外，仲恺和惠湾片区都出现了深圳客回流的情况。

粤东世联行仲恺片区相关负责人解释，星河梧桐湾深圳客到访比例超过50%，星河另两个项目也有超过20%的深圳客，“主要还是针对国庆做了特殊折扣，除了常规的8折、83折之外，在国庆期间额外增加一个98折。”

深圳客的回流在大亚湾片区更明显，世联行惠湾片区负责人程笑说，大亚湾深圳客明显回流增加，市场热度也比以前高，一方面是政策利好趋势，另一方面就是开发商在假期提高了案场热度，实现以价按量，相较于9月上旬，部分热点项目成交价格下降了1000-2000元/平方米，开发商形成的共识是保持低价促销状态，提高佣金，中介也把累积客户趁着国庆假期邀约到案场。

但大亚湾片区的销售热度也集中在，优惠力度大的热点楼盘上。

一份不完全统计数据显示，大亚湾片区国庆期间有成交的12个楼盘中，除了华润润溪花园、德丰玖玺府折扣在83-87折之间，其他10个项目折扣，均介于53到76折之间，低于6折销售的有7个。

销售排名前两位的冠华城桂香园、泓泰花园分别成交66套、61套，折扣也是片区最狠，前者综合折扣56折带61折，还送1.5成首付，渠道佣金也达到了惊人的10个点再加10000元现金奖，而泓泰花园则是57折入市，佣金6%加5000元现金奖。

程笑解释，大亚湾整体市场是在打折常规化的态势，要拼谁的楼盘打折厉害，佣金给的高，市场热度和惠城区金山新城片区一样，依然集中于个别大力度优惠、区位优势期显，综合均好性较好的项目，主要是大亚湾西区。

降价打乱正常价格逻辑，客户出现等待性需求延滞

无论是惠湾，还是惠城核心片区金山新城，此次十一小长假期间，市场的转化率都明显偏低，客户看得多，买的少，还明显有货比三家的心态，不着急，不急做决定。

10月5日，惠州金山新城一楼盘销售案场，带着一家人看房的河南岸片区的周先生说，是有换房的想法，国庆不出游，就集中看看，“看了有8个楼盘，都拿了相关资料，还没有最终确定。”

惠州北站片区一楼盘销售负责人说，项目在国庆之前，申请了85折优惠，虽然客户上门量近150批，但最终成交只有几套， “客户基本都是来看看，寻找价格更低，首付低或能延长的，反复比对，全城看，多盘看。”

金山新城另一位央企大盘销售经理说，国庆假期开始3到4天，上门量还不错，但后面就一般了，客户来也是以看为主，国庆期间下定的，也是前期来看过的客户，现在客户对于经济形势的感知比开发商更明显，有一套房的不着急，要换房的更不着急，客户认为，你也不可能涨价，就慢慢看。

对此，胡光宇评价，现在客户考虑的首先是值不值得买，然后才是买不买得起的问题，说市场分化明显，实际上客户分化更明显，城区市场假期低迷，是有原因的，降价让正常的价格逻辑被打乱了，金山新城卖到9000多，那南部新城片区的1万多，标榜品质的项目怎么卖。

胡光宇解释，个别核心片区标志性大盘降价打折，给市场购房客群传递了比较负责的信号，利好政策叠加，又加上降价，客户的收入预期的降低，等待、不着急便成了最好的选择。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉把这种客户不着急，观望等待的心态，归结为当下的购房客户，出现了等政策式需求延滞。

李宇嘉说，十一长假期间惠州楼市人气也很旺，但叫好不叫座的现象明显，新盘普遍的降价折扣式营销更加剧了这一态势，这种心态的背后，事实上是购房者希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

李宇嘉解释，现在购房者的态度是，如果房价不涨，那就不会买房，等等再说，即便是刚需刚改，现在也不是入市好时机，毕竟利率还会下降，现在买就亏了。这种思维的另一面，就是政策不达预期。既然如此，大家都说“楼市不稳、救市不断”，就一定有新一轮政策在酝酿、在路上，当下的策略就是等等。

一揽子组合政策落地效果，还有待市场验证

国庆长假前夕，惠州出台包括放开备案价，提高公积金额度等一系列政策，叠加此前的首付两成，房贷利息历史最低，取消限购等，让更多行业从业者有理由对这个国庆楼市有更高的期待。

数据给出的反馈，市场没有按照预期上扬反弹，一方面，今年中秋国庆假期为疫情放开后首个长假，很多市民选择返乡或长途旅行。另一方面备案价放开政策出台后，多个热点片区大幅度的优惠折扣释放，也让市场冲淡了对政策的预期。

金山新城一位项目的操盘手说，这个国庆，是他见过的国庆假期中，客户转化率最差的时期，项目也申请了国庆的特殊的优惠，折扣，礼品，客户似乎没反应，更关注价格，似乎只有更低的价格才是王道，“什么样的价格才是客户的心理预期呢？”

胡光宇认为，虽然政策空间眼见在收窄和触顶，但政策的边际效果明显在减弱，就是市场认为还没有达到开发商的预期，“惠阳保利打五折，有买房的客户会相信，等等可能要打4折，政策的落地效果完全被降价冲击，所以有限的客户，只能去选择性价比高的，还有一部分客户则选择等待，暂缓出手。”

胡光宇说，国庆市场相对卖的较好的是，占据核心地段，优惠比较大的项目。惠州一揽子组合政策落地效果，还有待市场验证，

仲恺一位大盘操盘手也认为，一些核心区域内，此前拥有定价权的标志性大盘，高折扣降价对行业的伤害巨大，客户会说，你看这个盘都降价，为什么你们不降价？

胡光宇也认为，国庆市场的表现，可能是惠州楼市接下来的常态化趋势，叫好不叫座，看的比买的多，来访转下定的比例不高，这都是接下来惠州开发商要解决的问题。政策有效果的前提是，客户看到市场逐渐趋于稳定，核心区的房价不再出现大幅度下调，不至于对板块的预期产生怀疑的时候，才能有效，“现在客户是多盘比较，决策很犹豫，普遍认为房价不会涨，甚至还有批量的购房者，认为备案价放开后，后续房价下跌的可能性非常大，这种情况下，政策的效果肯定是偏弱的。”

采写：南都记者 蒋奇政

编辑：蒋奇政

本文作者

蒋奇政

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南方都市报记者