今年1月内地与香港全面恢复通关以来，香港居民“北上”的热情不断升温，深圳优质零售物业市场也因此发生变化。

世邦魏理仕在近期发布的深圳第三季度房地产报告中提到，港人北上消费一定程度上助力了消费的恢复，主要表现在餐饮业态的提升方面。值得注意的是，虽然消费客流量已经恢复到疫情前，但消费者信心恢复带来的消费额回升尚需时日。

三季度新项目入驻率均超90%

深圳第三季度有两个购物中心共计21.5万平方米于季内入市，分别是位于罗湖水贝的京基百纳时光及位于沙井的百佳华Ÿ佳漾汇，新项目入驻率均为90%以上。

竞争差异化方面，京基百纳时光引入了一批城市定制店及旗舰店，同时因地处水贝珠宝基地，打造了珠宝专区；而地处沙井的佳漾汇则通过打造立体商业街的模式来加码夜经济，丰富区域购物中心的体验类业态。受若干存量项目调改的影响，深圳第三季度整体市场空置率环比上升0.3个百分点至4.9%，但仍保持低位。

餐饮业态延续快速扩张态势

需求方面，餐饮业态依然延续快速扩张态势，占比超四成与零售需求相当，主要贡献来自特色餐饮、简餐和中餐三个子业态，而咖啡品牌扩张步伐则有所放缓。值得一提的是特色餐饮表现尤为抢眼，为全市贡献了10%以上的需求，且单品丰富度进一步提升。

除此之外，高品质存量项目中特色餐饮品牌的迭代升级持续，太二酸菜鱼、蛙来哒以及椰子鸡类的商家依然保持扩张，蚂蚁洞烤肉、白玉串城为新加入品牌。另外，特色餐饮的品类也拓展至气锅鱼、生蚝类的单品。简餐方面的扩张主要来自新项目的带动，以连锁品牌为主。存量项目的中餐品牌调整也在持续，季内表现活跃的品牌有居竹潮汕菜、义和京致中国菜和悦得闲，分别开出二到三家不等。

而对餐饮业态的提升的表现，世邦魏理仕指出受港人北上消费的影响。记者注意到，据香港入境事务处统计数据，今年暑期（7月1日-8月29日），已有超过900万人次港人入境深圳，出入境客流较大的福田口岸在8月更是有多个周六刷新多项单日出入境客流量最高纪录。

零售表现不佳致全市租金降低

零售方面的扩张依然以服饰和珠宝品牌为主，环比基本持平，但服饰类需求对比疫情前2019年仍有近10个百分点的下跌，表现较为疲弱。此外，电子产品类需求小幅增长，而汽车品牌拓店较为谨慎，需求占比进一步降低，仅为1%，主要来自外资和新兴品牌的扩张。

首店方面，本季录得的首店数量较少，值得一提的有ELLASSAY歌力思男装在壹方城开出全国首店，法国雅诗兰黛旗下高端香薰品牌Le Labo的华南首家在万象天地开出。租金方面，部分零售、中档餐饮品牌经营表现不佳令若干购物中心业主调低了租金，全市平均租金继续下跌0.2%至每天每平方米19.3元。

预计未来半年空置率仍将保持低位

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“未来六个月，预计新增供应超70万平方米，新增供应的密集交付将令市场空置率有所升高，但得益于部分购物中心已经取得较为满意的预租率，预计空置率将依然保持低位。”

而需求方面，在国家恢复和扩大消费政策的提振下，及中秋国庆“双节”人流回升的积极影响，实体商业的需求及信心预计逐步向好，市场租金预计将止跌企稳。同时深圳市及各区在商圈提升和优质运营商及品牌引入方面的支持力度持续加大，将极大利于提升深圳商业市场在全国范围的竞争力和吸引力。深圳已成为众多品牌进入华南的首选地，项目可通过引入多样化的首店资源，在高强度竞争环境下打造差异化和独一性。

南都·湾财社记者 孙阳

编辑：黄露

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