新规解读

问：哪些情况下物业服务费可超出2.8/平方米·月？

答：存在三种可能超出2.8/平方米·月的情形。

情形一：根据《广州市物业管理条例》第六十九条“物业服务费实行政府指导价的，价格行政管理部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度”规定，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。

对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。

情形二：建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。

具体标准仍应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。

情形三：普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。

问：什么是前期物业服务？谁负责确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准？

答：根据《物业管理条例》第二十一条、《广州市物业管理条例》第五十四条，前期物业服务是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业提供物业服务。

建设单位与选聘的前期物业服务人，依法确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准。

问：由物业买受人支付的普通住宅前期物业服务收费，却由建设单位向价格主管部门申请收费标准，这公平吗？

答：物业买受人自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务收费。但建设单位同样需要交纳前期物业服务收费。

根据《广东省物业管理条例》第四十一条、《广州市物业管理条例》第六十三条，物业管理区域尚未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的物业，由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳物业服务费用。

问：关于前期物业服务收费标准，如何保障物业买受人的知情权？

答：普通住宅销售时，建设单位应当将前期物业服务等级、项目、内容、收费标准等信息，作为商品房买卖明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示，保障物业买受人的事前知情权。《通知》还要求建设单位对销售现场公示情况台账留档备查。

《通知》还明确，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，包括物业服务等级、项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务人所签订的前期物业服务合同保持一致。

物业买受人在作出物业买卖决策前，在签订购买意向书、买卖合同前，可在销售现场查询，充分了解前期物业服务内容和收费标准，保障自身知情权。

问：对于没有超出一级的前期物业服务标准，其收费标准未经过价格管理部门审批，其服务标准和收费标准如何监管？

答：对于没有超出一级的普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《通用收费标准》规定的政府指导价标准内，与其选聘的前期物业服务人依法确定前期物业服务收费的具体标准，无需价格管理部门审批。

《通知》还明确，建设单位与选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准，不得低于对应等级的通用服务标准，应将《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》作为前期物业服务合同附件备查，以便后续加强事中事后监管。

《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》详情，按《广州市发展和改革委员会关于进一步优化我市前期物业服务收费申报材料等有关问题的通知》执行。

问：对于超一级的前期物业服务收费，如何加强政府制定价格后评估？

答：由于新建住宅物业尚未运营，实际成本未发生，价格主管部门基于建设单位提出的项目物业服务收费服务的愿景和成本预测核定超一级前期物业服务收费最高限价，作为前期物业服务收费的试行价格。

试行期满后增加成本监审和评估，对偏高的前期物业服务收费予以降低；对于收费标准不能覆盖成本的，由物业服务人按《广州市物业管理条例》第七十一条规定执行。

问：超一级物业服务收费的批复有效期多长？如果想调整怎么办？

答：经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。在超一级物业服务收费试行期满后，价格主管部门经开展成本监审和评估，作出维持或降低超一级前期物业服务收费的决定，有效期至第一次业主大会会议召开。

价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，经业主共同决定物业收费标准的，该批复自行失效。

问：为什么调涨前期物业收费由业主共同决定，而价格主管部门维持或降低前期物业服务收费的决定不履行业主共同决定程序？

答：调涨前期物业服务收费，涉及减损全体业主的权利或增加全体业主义务，从保障全体业主的利益出发，由业主共同决定。

维持或降低前期物业服务收费，没有减损全体业主权利，甚至更有利于保障全体业主权益。从有利于保障全体业主的共同利益的角度出发，由有管理权限的价格主管部门按政府制定价格等相关程序，经开展成本监审及评估后，作出维持或降低前期物业服务收费的决定。

同时，鼓励居民加强自治，经业主共同决定物业收费标准的，价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复失效。