作为粤港澳大湾区的创新中心，深圳具备强大的科技研发和产业创新能力，以及充满活力的各类创新主体。随着深圳制造业的升级和新型产业的兴起，使多样化的生产空间在地区集聚，不同的发展需求催生了不同形态的产业空间载体。

据悉，目前深圳的产业园类型已从1.0逐步迭代至2.5至3.0版本。然而仲量联行最新统计数据显示，在总体量约8600万㎡的深圳产业园存量产品中，硬件标准和品质较高、配套设施更加完善的2.5、3.0版本产业园项目占比仅一成。

对此，仲量联行认为，由于深圳高标准产业园体量有限、分布不合理的潜在问题与深圳产业创新转型的“新常态”难以匹配，深圳产业空间载体需要快速调整以满足本地产业新的发展诉求。

8600万㎡产业园中

硬件设施标准较低项目占绝对多数

过去40年，深圳的产业重心经历了加工制造、模仿创新、自主生产创新、创新驱动的一系列转变。在此过程中，深圳的产业园项目跟随着本地产业发展的需求与脚步，同样“推陈出新”，从早期的纯生产型园区，逐步衍生出兼具生产、研发、实验、办公的综合型产业园项目。

据悉，当前对“产业园”定义有广义及侠义之分，其中，狭义上的“产业园”则更多地指向专门为制造业企业及其上下游进行生产、办公、研发实验提供空间的建筑物业，其主要形态包括标准厂房、多层厂房。日前，仲量联行发布《产业与产业空间，“向上突破”之路》白皮书，对深圳市狭义定义一下的产业园进行研究分析。

据仲量联行研究部统计数据显示，截至2023年第三季度末，深圳产业园存量产品总体量约为8605万㎡，产业园类型包括占地面积大、容积率低、主要满足劳动密集型制造业生产需求的1.0版本；满足以电子信息为代表的新兴产业的生产、研发、试验、办公等需求的2.0版本；各项配套设施更加完善的产业园2.5版本；以及具备较高硬件标准，具备测试、研发、实验甚至中试生产等功能，同时提供了高标准的服务管理与生活配套的3.0版本。

不过，仲量联行研究部发现，目前深圳产业园1.0类型的项目规模达5339万㎡，占全市总量约62%；产业园2.0项目总体量则超过2300万㎡，占全市总量的28%。上述两类硬件设施标准相对较低的产业园项目总体量超过7700万㎡，两类项目占全市总量比例约90%，占据绝对多数。

相较之下，硬件标准和配套设施更完善的产业园2.5和3.0项目，总体量则分别为798万㎡和96万㎡，仅分别占全市总量约9%和1%，总体约占一成。其中，产业园3.0作为深圳“垂直工厂”（又称“工业上楼”）项目的雏形，其体量在全市范围内却相对有限。

仲量联行认为，从产业空间供给的角度分析，深圳产业园市场存在着总体量大但优质项目体量偏小的潜在问题，不利于市内产业的持续发展与转型升级。

宝安光明龙岗产业园分布最广

优质产业园更集中在坪山和南山

从产业园项目点位分布来看，目前深圳存量产业园多分布于宝安、光明、龙岗、坪山、龙华等行政区。其中，宝安区主要产业平台内产业园面积占比最高，为37%，光明区为18%，龙岗区为16%，坪山区为12%，龙华区为11%，其他区合计仅6%。

而进一步分析各行政区不同类别产业园的规模结构，仲量联行研究部发现，深圳市内产业园体量最大的三个行政区，即宝安、光明和龙岗区，其2.5与3.0项目的总体量占三区产业园总量不到5%，产业园存量大但高硬件标准项目比例较低的问题在此三个行政区内较为明显。而其他行政区，如坪山、南山，区内各类产业园的规模结构更为合理，产业园2.5和3.0项目总体量在行政区内占比相对可观。

如果仅关注产业园2.5及3.0项目，此类产业园在深圳市内的过半数分布在坪山和南山两区之内。其中，坪山区内2.5和3.0标准的产业园建筑面积占全市的38%。“可见坪山作为深圳市内最‘年轻’的行政区之一，在近年快速发展的历程中，集中了一批深圳市内相对优质的产业空间载体。”仲量联行研究部于白皮书表示。

“垂直工厂”等高标准产业园

更契合深圳土地供给紧缺现状

据了解，深圳市面积仅为1997.47平方公里，远小于其他一线城市，这也导致其土地开发强度显著过高。第三次国土调查结果显示，深圳市陆域开发强度已经达到50%，远超30%国际警戒线。仲量联行认为，在土地资源紧缺的同时，以研发为主导、技术创新为驱动的高附加值产业方兴未艾。

“截至2022年，深圳七大战略性新兴产业增加值占GDP比重已达到40%以上，成为深圳经济高质量发展的重要引擎。”白皮书提到。

进而仲量联行研究部于白皮书指出，深圳高标准产业园体量有限、分布不合理的潜在问题与深圳产业创新转型的“新常态”难以匹配，深圳产业空间载体需要快速调整以满足本地产业新的发展诉求。

仲量联行研究部认为，随着深圳土地资源已经基本见顶，土地供给与新兴产业发展需求之间的冲突日益明显。在此情况下，产业用地的集约化利用，即在空间上将产业链上下游进行垂直化布局，通过建设“垂直工厂”（又称“工业上楼”）等举措将产业空间的“存量”变为“增量”，进而优化存量产业空间和提升存量土地，尤其是工业用地的投资和利用效率，已是“箭在弦上”的必由之路。

仲量联行华南区研究部总监曾丽也指出，当前深圳高标准产业园仍面临体量有限和分布不合理的挑战，通过深化土地整备和“工改工”城市更新项目，合理配置工业用地，扩大高品质产业空间供给，持续客制化设计建设高标准3.0产业园区，将是深圳这一战略性新兴产业发展沃土的长期目标。

“产业园3.0一方面是综合性的产业生态系统，另一方面是土地利用效率更高的‘垂直工厂’，不仅能够满足新兴产业协作和产业链整合的需求，更契合深圳土地供给紧缺的现状。”曾丽表示。

采写：南都·湾财社记者 陈镜安

编辑：黄露

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陈镜安

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南方都市报记者

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