从过去每年人均分红不足100元，到去年村民最高领到近6000元分红款，望牛墩镇下漕村通过城中村改造，蹚出了一条“消薄”增收新路子；预计最快到今年春节前，洪梅镇氹涌村村民就能搬进氹涌一期安置房，氹涌村城中村改造正为水乡新城的蝶变腾挪发展空间；仅5个月时间，威远岛大湾区大学（滨海湾校区）一期私宅实现了签约、拆除“双一百”的目标，背后是土地整备现场指挥部与社区真抓实干，村民全力配合的真实写照......这是近日南都记者实地走访东莞多个城中村改造项目现场了解到的最新情况。

洪梅镇氹涌村老旧矮小房子正在被清拆，为水乡新城的蝶变腾挪出新的发展空间。

显然，经过多年积极探索实践，东莞城中村改造提速增效明显，一个“新”东莞正逐步呈现在市民面前。不仅如此，在当下国家鼓励超大特大城市积极稳步推进城中村改造的东风下，东莞这座人口超千万的超大城市，瞄准土地开发强度较高的痛点，正掀起新一轮城市更新的“空间革命”，向“存量”要“增量”，誓要啃下城中村改造这块“硬骨头”，做好城市更新改造这道“必答题”。

率先推出“未建权益”模式

望牛墩跑出土地整备“加速度”

12月22日，冬至时节，正是一年中黑夜最长的一天，也是春天悄然生发的时节。在距离东莞西站不到两公里的望牛墩镇下漕村城中村改造项目，正如火如荼开展土地整备工作，为即将到来的产业转型和城市蝶变升级腾挪空间。望牛墩镇土地整备指挥部综合协调组梁建坤告诉记者，目前下漕村近千栋房屋已被纳入土地整备范围内，900多亩集体物业空地等待被激活，不远处的望牛墩下漕安置房一期工程也已全面封顶，望牛墩镇跑出土地整备攻坚“加速度”。

望牛墩安置房一期效果图。

记者了解到，这里不仅是东莞西站望牛墩单元土地，也是水乡功能区中心启动区首期土地整备单元，承载着全方位提升环境品质，引进培育战略性新兴产业的重担。未来，这里将通过整村搬迁，腾挪出上千亩土地，并在水乡新城重大发展平台的驱动下，引进培育战略性新兴产业，重点发展以国际交往、商务金融为核心，创新创意和综合服务为支撑的总部经济集聚区，将下漕片区打造成产业发展强、生活品质优、生态环境美的引领片区，辐射带动全镇经济社会高质量发展。

“这是千载难逢的机遇，也是一场经济‘翻身仗’”。梁建坤告诉记者，面对有史以来的最大一场硬仗，望牛墩举全镇之力参与土地整备工作。望牛墩镇委成立了土地整备指挥部，由镇主要领导亲自挂帅担任总指挥、副总指挥，从全镇抽调216名干部全部到位上岗，全力推动土地整备工作。在这支共计450余人组成的土地整备队伍的高效推进下，东莞西站望牛墩单元土地整备在短短63天时间里，就完成了865栋私人住宅的签约，完成率近80%。如今，这个数据还在持续不断刷新中。

作为东莞近年来政府主导的单体量最大的土地整备项目，东莞西站望牛墩单元土地整备项目所在地下漕村集体经济结构复杂，项目呈现利益诉求多样、社会牵连广泛、搬迁压力巨大等特点。梁建坤表示，在这种错综复杂的情况下，东莞西站望牛墩单元土地整备项目还能进展迅速，得益于整备过程中注重个人和集体利益方面可持续平衡。

“个人利益方面，我们在全市率先推出了‘未建权益’模式，减少了村民抢建的现象。集体权益方面，我们会返还物业给到村集体，保证村集体的可持续发展。我们通过提前垫资的形式将增值提前分享给到村集体，3.5亿分10年支付，前5年每年2000万，后5年每年5000万，确保村集体收入。”梁建坤还称，过去下漕村每年人均分红不足100元，去年就有村民领到最高近6000元分红款，而且以后还会更多。不仅如此，未来依托东莞西站的辐射作用，村民生活所在的水乡新城，公共配套会比现在更加完善，环境也会更加优美。

望牛墩镇下漕村城中村改造项目效果图。

多年土地整备工作下来，梁建坤看到了村民思想的明显转变。“当时方案还没出的时候，村民们都很抗拒，仅仅是测量房屋这一步工作都很难进行下去。后来，安置房慢慢建起来了，村民们看到土地整备工作卓有成效地推进，开始主动找到镇政府要求测量其房屋。”梁建坤认为，村民们对土地整备的态度，从一开始的不信任，到后来的积极主动，一方面反映出望牛墩土地整备工作取得明显成效，另一方面也表明，只要站在村民的利益角度出发，最终也会获得村民的理解和支持。“接下来我们有信心将拆迁率提升到95%，相信在大家的努力下，肯定能把这件事情做好。”梁建坤说道。

一期安置房预计今年春节前交付

洪梅快步打造水乡新城商贸中心

在东莞西站南侧，一座座拔地而起的现代化住宅高楼引人注目。预计最快到今年春节前，洪梅镇氹涌村村民就能搬进氹涌一期安置房，这里的9栋楼房1200套安置房即将迎来新主人。而不远处的老旧矮小房子正在被清拆，为水乡新城的蝶变腾挪出新的发展空间。

在一期安置房氹涌锦绣华苑小区，东莞西站洪梅单元土地整备指挥部综合办主任卢敏向记者介绍起洪梅镇氹涌村城中村改造拆除新建项目得以顺利推进的原因。“我们一开始就把项目的整体模式、补偿标准、后续收益情况，以宣讲会的形式跟村民讲清楚、讲明白，让大家知道这是一件惠民利民的好事，村民在这个过程中也逐渐明白，自己既是项目的参与者，也是实际受益者。”卢敏说道。

氹涌一期安置房。

“一开始村民对我们的工作信任度不高，简单直接地认定为这是单纯的‘土地征收’，所以存在一些抵触情绪。”洪梅镇氹涌村党总支书记吴志昂告诉记者，事情的转折点发生在2020年9月份。当时，洪梅镇召开了东莞西站洪梅单元土地整备氹涌村户代表宣讲会，会上镇主要领导将土地整备的实施方案、补偿标准、未来发展路径全盘托出，把政策讲深讲透，让村民能够更好地了解土地整备的政策和意义。而这也为后续的整个土地整备工作开了一个好局，把基础打好后，后续的问题也都迎刃而解了。

据介绍，洪梅镇氹涌村城中村改造拆除新建项目由水乡管委会主导土地收储及开发建设，洪梅镇负责开展土地整备工作，负责征收项目范围内村集体土地及其地上建筑物、构筑物及附着物，并于2020年10月分别与水乡管委会、氹涌经联社签订统筹合作协议，并报市政府进行备案。

卢敏告诉记者，这种由市镇村同步进行推动的模式，对镇街来说是一种很大的支持，当中不仅包括政策支持，还有资金支持。“项目整体推进下来，增值收益将由市镇村共享，而市的受益接下来也会反哺到镇街的发展中来，所以最终受益的还是洪梅镇和当地村民。”

洪梅镇。

记者还了解到，按照利益共享的原则，单元进行土地整备后的土地增值收益将由水乡委、洪梅镇按照一定比例分成，在此基础上，镇、村再进行分成。10年内，镇、村双方按照2:8的比例进行分成；11年起，镇、村双方按照4:6的比例进行分成。同时为扶持村集体经济发展，在回迁区内无偿赠送5000平方米公共配套办公物业给村委会，而且村还可以成本价回购约5万平方米物业。

卢敏表示，经过多年攻坚，目前项目表决率在86%左右，私宅签约率近85%。“我们当下最为重要的任务就是推进整村搬迁，因为只有这样才能为未来开发腾挪出空间。按照规划定位，未来将在该区域打造水乡新城商贸中心。而项目建成后，人流量将带动周边物业的盘活，也会给村集体增加收益。”

会展商贸岛效果图。

卢敏还称，村民的受益点，其实在现在就已经开始体现出来了。现如今，村民的居住环境明显提升，大家对即将入住的一期安置房都赞不绝口。政府也提供了10年3.5亿元的集体经济保障，股东分红从原来的每年2000元增加至每年8000元，与原来相比有了明显增长。不仅如此，未来村民还可共享增值收益，这些都极大保证了大家近期和远期的利益。

谈及后续工作的推进，吴志昂认为，要充分尊重村民的意愿，把政策标准讲深讲透，帮村民算好经济账，用心用情去服务好村民，化解村民的矛盾和纠结点，这是基础也是根本。吴志昂还称，安置房是整个土地整备工作的核心，让村民能够真的看得见、摸得着。现在一期安置房建起来了，大家都明白土地整备不仅是货币补偿，还有看得见的房子。村民们在看过安置房之后，普遍都非常期待，也很认同整个土地整备工作，希望能早日拿到属于自己的房子。“预计最快今年春节前就能把房子交到村民手里，但具体要看户代表表决的情况。”吴志昂说道。

5个月实现签约拆除“双一百”目标

威远岛“科创宜居之岛”蓝图逐步成型

隔着一条太平水道，一边是常年经济发展滞后的威远岛，一边是全国百强镇、繁华的虎门镇。同饮一江水，但经济发展水平却天差地别，威远岛村民一直在期盼着，能在东莞的建设中找到更多发展机会。

转折点发生在2020年6月28日。这一天，加快滨海湾新区开发建设工作推进会暨威远岛土地整备工作启动会召开。会议提出以威远岛土地整备为抓手，全力加快滨海湾新区开发建设，并部署推动滨海湾新区与虎门镇融合发展。同一天，东莞市滨海湾新区土地整备现场指挥部成立，正式启动土地整备工作，威远岛板块成为了各界瞩目焦点。

记者了解到，自土地整备工作启动以来，一场空间优化拓展的“战役”就在威远岛全面打响。土地整备现场指挥部综合保障小组（威远岛）负责人黄振宗告诉记者，在全体干部、社区及小组党员干部等一批骨干力量的努力下，一个个“硬任务”逐步被攻克。现场指挥部也把一个个“不可能”变成“可能”，把“不配合”变成“支持”，把“不理解”变成“认可肯定”，全力以赴推动土地收储，仅用5个月时间，就实现了签约、拆除“双一百”的目标，完成了大湾区大学（滨海湾校区）一期私宅签约和拆除工作，为大学落地建设提供了重要保障。

威远岛八围村。

土地整备现场指挥部宣传推广小组负责人欧银崧认为，这背后是现场指挥部与社区真抓实干，村民全力配合的真实写照。“从2020年开始，我们就全力以赴推进土地整备，用方案、诚意、人情味打动村民，加上各大基础设施特别是安置小区在同步建设、行动迅速，让村民们看到了威远岛的实际改变，而且成效很快就显现出来，知道这是在动真格，就很积极主动配合我们的工作。”

欧银崧还称，威远岛的实际情况比较特殊。这30年来，眼见着岛外社区不断发展，威远岛群众心里难免有一些不平衡。“村民们有迫切的发展期待，想要改变，有很强的内生动力，所以主动推进、积极配合我们的土地整备工作，可以说村民的期盼和威远岛土地整备是双向奔赴，村民的主人翁意识也在这个过程中觉醒。”欧银崧如是说。

威远岛全貌。

值得一提的是，近年来项目陆续落地建设，威远岛的城市面貌已焕然一新，发展动力更加强劲。其中，安置小区威远城市花园主体建筑已全面封顶，镇远中学已建成启用，海战博物馆周边综合提升工程的书卷驿站已开放试运营，虎门大道南延线、内环岛路（西段）、海战馆路北延线等道路项目加快建设，大湾区大学（滨海湾校区）开工在即，优质产业空间项目完成地块征拆......

腾挪一新的大湾区大学（滨海湾校区）一期用地。

可以预见，随着新空间的释放，一批批优质产业项目加快落地，一条条康庄大道内通外联，一座座新学校、新公园展露新颜，百年威远岛迈向“科创宜居之岛”的蓝图逐步成型成势。

采写：南都记者 黄慧萍 受访者供图

编辑：黄慧萍

本文作者

黄慧萍

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南方都市报记者