新年伊始，不少房贷族就迎来一份“开门大礼”。根据多家银行发布的通知，从2024年1月1日起，大多数存量贷款迎来重新定价。具体来看，存量房贷利率下调的幅度为10个基点，也就是0.1%。客户将无需申请，不需要任何操作，银行将主动批量调整。东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。

2023年，5年期以上的LPR从4.3%调降到了4.2%。2024年，房贷族的月供还会有多大下降空间？“提前还贷”目前还划算吗？

记者了解到，住房按揭贷款利率由5年期以上LPR和加点两部分组成，在去年6月20日，5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，此后连续六个月“原地踏步”。这也意味着，如果是在去年6月20日之前办理房贷、且贷款重定价日是1月1日的购房者，从2024年1月1日起，房贷利率会降低10BP。简单测算，若贷款200万元、期限30年、按等额本息方式还款，在房贷利率下调10BP后，购房者的月供将减少约117元。

制图由腾讯混元大模型生成。

下调10个基点，银行会自动调整

“1月1日是大多数购房者房贷利率的重定价日，购房者房贷合同中的LPR值将调整至最新报价。就目前来看，是从4.3%调降至4.2%。银行会自动调整，客户不需要进行操作。”工商银行北京分行贷款经理告诉记者。

“目前个人房贷利率基本上都采用浮动利率的形式，也就是‘LPR+基点’的模式。”上述贷款经理表示，“虽然央行每月都会公布最新的LPR，但借款人房贷合同中的LPR每年只有在重定价日才能作出调整，且每年只能调整一次。多数借款人的重定价日都在每年1月1日，不过借款人也可选择贷款发放日作为重定价日。”

此外，中国银行贷款经理向记者解释道：“2023年6月20日央行发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，且连续数月未变，央行12月公布的最新5年期以上LPR仍为4.2%。”

“因此，对于房贷重定价日在2023年6月20日（含）之后的借款人来说，LPR已陆续调整至最新，但重定价日为1月1日的房贷合同要在本次才能进行调整。”中行贷款经理表示。

据测算，以贷款总额100万元、贷款期限25年、等额本息还款的房贷为例，本次房贷利率下调10个基点后，月供将由5445.42元降为5389.42元；利息总额将减少1.68万元，从63.36万元降为61.68万元。

调整只涉及LPR报价部分，加点部分不会调整

据悉，重定价日，即浮动利率贷款的借款人与银行约定利率调整的日期，在这一天，房贷利率将以重定价日最近一个月相应期限的LPR为新的基准进行重新定价。

“目前有不少银行能提供每年1月1日和贷款发放日两种重定价日进行选择。”广州地区某国有银行工作人员告诉记者，客户可以通过手机银行等查看自己的贷款重定价日，如果贷款重定价日是1月1日，则将依据上年12月的5年期以上LPR来确定当年全年的存量房贷利率水平，银行会在2024年1月1日为客户调整利率，新利率即日生效，无需客户做任何操作。“这里调整的存量房贷利率，调整只涉及LPR报价部分，而加点部分不会调整。”该工作人员提醒。

而对于在6月20日后办理房贷且贷款重定价日是1月1日的购房者而言，其房贷利率以去年12月20日的5年期以上LPR为新的基准进行重新定价，由于5年期以上LPR连续6个月未变，因此其房贷利率在今年1月1日将不会变化。

“我的房贷利率显示的还是4.3%，为什么没有下降呢？”广州市民小吴困惑道。记者了解到，对于重定价日在贷款发放日的购房者而言，其房贷利率的调整要结合重定价日的具体时间和最近一个月相应期限的LPR而定。以小吴为例，其重定价日是贷款发放日的2月5日，因此，他的房贷利率需要等1月20日的5年期LPR公布后，才能相应在2月5日对房贷利率进行调整。

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重磅：

东莞取消首套房贷款利率下限

利好购买首套房刚需住房群体

自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。

南都记者注意到，1月1日东莞“莞e认购”购房意向登记系统对东莞差别化住房信贷政策进行了更新，取消了辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限。而此前东莞对首次购买住房的居民家庭，贷款利率下限规定为LPR-20BP，即4.1%。

这也意味着，东莞现有首套房贷利率突破LPR-20BP的限定，房贷利率有进一步下降的空间，有望降低市民购房成本。

此次发布的消息称，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。对于贷款购买二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30%，利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点(LPR+20BP)。符合以下条件的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行：在2024年1月1日前(不含1月1日)，已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签。

中原地产研究院执行院长车德锐分析认为，首套房利率下调后对首置刚需非常友好，月供和总体贷款利率都能节省不少。他还建议，置业者要抓住这个买房窗口期。

“这个政策是阶段性的，市场稳定后会恢复原利率。”车德锐还称，据相关消息透露，目前东莞包括工商银行、交通银行等在内的多家银行，皆已将首套房贷款利率下调至3.8%。

目前，东莞首套房（无贷款）最低首付为20%、利率下限为4.1%，现取消首套商业性个人住房贷款利率下限将使房贷利率降低，这将降低购房成本，利好购买首套房的刚需住房群体。这可能促使成交端具备一定的增长动力。

制图由腾讯混元大模型生成。

分析：

2023年5年期以上LPR仅下调一次

对于存量房贷来说，凡是采用了LPR加点利率的，当LPR出现调整时，房贷利率也会出现调整。因此，每一次LPR变动都会引起大家关注，尤其是与房贷利率“挂钩”的5年期以上LPR。

回顾2023年，1年期和5年期以上LPR分别降息两次和一次，累计降息20个基点、10个基点。

2023年6月，1年期和5年期以上LPR结束了连续9期“按兵不动”，均较上一期下降10个基点。1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。

同年12月，中国人民银行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，维持不变。

由此可以看出，2023全年5年期以上LPR仅下调过一次，下调幅度为10个基点，也就是0.1%。

根据规定，每年1月，银行会根据上一年LPR的涨跌幅度，调整新一年的个人房贷利率。

将增强企业及居民投资消费动力

2023年以来，1年期和5年期以上LPR已分别累计下调20个基点和10个基点。

业内人士认为，这将推动企业和居民贷款利率进一步下行，增强企业及居民投资消费的动力。

其中，房贷利率下降幅度明显。《2023年第三季度中国货币政策执行报告》显示，2023年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率4.02%，同比下降0.32个百分点。截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。

展望2024年利率调整趋势，民生银行首席经济学家温彬认为：“2024年央行大概率将引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求。但结合央行前期提出的维持银行息差和利润在合理水平，预计LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。”

中信证券首席经济学家明明也认为：“考虑到2023年6月以来累积的事件影响，叠加最近存款利率的调整，长端LPR报价下行的可能性有所增加，但调整的幅度可能较为有限。”

明明表示，接下来，降成本、宽信用工具或仍有加力空间，结合中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调，不排除2024年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

2024年存量房贷利率仍有下降空间

2023年，你的房贷月供下降了多少？

据中国人民银行、金融监管总局的通知，2023年超过22万亿元的存量房贷利率得到了下调，平均降幅0.73个百分点，惠及1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿到1700亿元，户均每年减少3200元。

值得注意的是，2023年末，六大国有银行，以及12家股份制银行先后下调了存款挂牌利率。同时，特色存款、大额存单等存款产品利率均同步下调。有分析指出，这为下一步降低LPR利率打开了空间，存量房贷利率仍有希望下降。

民生银行首席经济学家温彬撰文指出，2024年，央行大概率仍将引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求，但LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。中信证券首席经济学家明明也认为，接下来，降成本、宽信用工具或仍有加力空间，不排除今年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

从政策信号来看，2024年LPR也仍有下降可能。

2023年召开的中央金融工作会议提出，“要加大政策实施和工作推进力度，保持流动性合理充裕、融资成本持续下降”；央行2023年三季度货币政策执行报告指出，“增强LPR对实际贷款利率的指导性，推动实体经济融资成本稳中有降”；此外，中央经济工作会议也提出，“促进社会综合融资成本稳中有降”。

“提前还贷”还划算吗？

2023年初，与“提前还贷”相关的话题频频登上热搜。关于提前还款难、预约时间长等问题，还一度引发监管部门注意，要求商业银行保障客户合法权益，按合同约定做好客户提前还款服务。

那么，如今“提前还贷潮”情况如何？

据多家银行公开表示，目前已为绝大多数符合条件的存量首套房贷客户下调了贷款利率，存量房贷利率下调后，提前还贷量有所减少。

2023年10月，招商银行副行长彭家文在三季度业绩会上表示，目前提前还贷量已减少差不多一半。但和之前正常月份相比，招行提前还贷量还是偏多。总体判断，存量房贷利率下调之后，有助于减少提前还贷量，未来会逐步回到正常的状态。

农业银行个人信贷部总经理查成伟也在该公司业绩会上透露，去年三季度，农业银行为符合条件的存量房首套房贷实行了利率下调，共惠及730多万户客户，平均下调幅度达73个基点。房贷客户提前还款的动力确实有所下降。

对于房贷一族来说，随着存量房贷利率的下调，似乎也就没有了提前还贷的理由。那么，提前还贷还划算吗？

业内人士认为，如果是首套房的贷款，提前还贷的必要性就不是很大了。之前对存量房贷的集体下调，针对的是首套房的商业贷款。所以，如果是首套房的贷款，在经过下调之后，贷款利率至少可以降到4.2%，有的甚至还可以更低。这个利率已经算是比较低的了。

其次，如果是之前未能享受利率下调的房贷并且利率比较高，LPR下调也就只能下调10个基点，有条件的话，还是可以考虑提前还贷。

整合：黄亚岚

采写：南都记者 黄慧萍

来源：央视新闻、中国证券报、南方+、人民网、广州日报

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黄亚岚

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