1月18日，乐有家研究中心发布《2023深圳楼市年报》，对过去一年的深圳楼市整体情况进行回顾与总结。 

其中提到，2023年深圳市二手楼市过户接近3.3万套，同比上涨超五成，走出2022年的历史阴霾。但全市二手房均价仍在下调，并有可能在2024年继续小幅度下调。与此同时，在参考价政策的持续作用下，2023年低于参考价成交的房源占比已较政策出台的2021年翻了10倍。

在报告中，乐有家研究中心还介绍了上年楼市出现的一些显著变化。比如，2023年购房者平均年龄为36.5岁，比2022年增加了0.5岁；同时，尽管全年出台了8个较大政策，但从市场反应来看，政策效应却出现消减现象。

此外，数据显示，2023年深圳二手住宅平均议价率最高达到10.7%，也就是说，一套报价500万的房子，买卖双方议价后，最终成交价与报价相差50多万。

成交量同比增五成，但均价还在降

近年来，深圳二手房市场经历了过山车般的起伏。乐有家研究中心统计数据显示，过去20年，深圳二手住宅过户量最高峰曾于2009年达到15.5万套，最低谷则是2022年的2.2万套，相差7倍。

而2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，终于走出了2022年“历史最低点的阴霾”。但拉长时间周期来看，这一成交量也还不够理想，比2008年还少1万套，也是20年来的第二低。

除了过户量，二手房网签量也是体现深圳二手市场变化的一个关键数据，比过户更快反应市场动态。深圳市房地产中介协会公布的二手房录得量（即网签量）显示，2023年深圳网签成交42574套二手房，大幅增长59%。但相对于疫情前年均7万至8万套的水平，仍然有很大空间。

房价方面，数据显示，深圳二手房价在2021年达到高点，全年成交均价为8万元/㎡。乐有家研究中心指出，“实际上在2021年一季度时，成交均价达到了8.3万元/㎡，因为2021下半年价格开始缓慢下滑，才略微拉低了全年均值。”

而2023年深圳房价为6.5万元/㎡，对比2022年下跌12%，比2021年一季度的历史最高点下跌22%。局部来看，乐有家研究中心指出，部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，与最高点比跌幅30%~40%。

在交流会上，乐有家研究中心营销总监贺玲认为，对未来市场持谨慎乐观态度。但未来二手房市场即使有所回升，价格也还是会继续下调，只是下降幅度不会太大。“我们目前评估市场均价将回到2019年的6万元/㎡左右水平。但是局部成交有的可能回到了2016年水平。”

月度数据上，2023年全年深圳二手住宅房价持续下滑，但年底跌幅收窄。2023年深圳二手住宅月均过户量2731套，其中最高点是3月小阳春的3949套，但离5000套荣枯线仍有差距。12月深圳过户量3544套，也是年度第二高。全年成交量走出一个大U形，成交在四季度逐月上涨，坐实了年末的翘尾行情，也为2024年一季度楼市带来信心。

房价方面，全年月度房价持续下滑，但11、12月跌幅有所收窄。

二手房平均议价空间超10%

2021年2月8日参考价政策之后这几年，买卖双方心态在发生显著改变。就2023年情况来看，虽然目前业主不断降低报价，但与客户心理价位之间仍然存在不少距离。

乐有家研究中心统计了业主最后一次挂牌价及最终成交价之间的价格变化，从议价率及议价空间则可以看出差距。据乐有家方面介绍，议价率计算公式为“溢价率=（最后一次挂牌价-成交价）/最后一次挂牌价”。

乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手住宅平均议价率最高达到10.7%，也就是一套报价500万的房子，买卖双方议价后，最终成交价与报价相差了50多万。

乐有家研究中心发现，过去一年，深圳二手房每月的议价空间明显呈现上涨的趋势，高议价空间的占比有显著提升。其中5%~10%议价区间的占比从1月的34%上涨至12月的42%，也是当前主要的议价范围。10%~15%议价区间的占比也从1月的不到1成，逐渐提升至12月的超2成。购房者议价的力度越来越大，业主让利的步伐也越迈越大。

低于参考价成交房源占比从5%飙升到50.3%

此外，2023年还出现了这样的现象：自下半年起，微信朋友圈里越来越多的中介推盘话术由“业主报价接近参考价”变成了“报价低于参考价”；同时，客户询盘话术也从“是否低于参考价”变成了“比参考价低多少”。

乐有家研究中心数据显示，2021年参考价政策出台第一年，深圳54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，只有5%的房源成交价低于参考价。到2022年，低于参考价成交的占比上涨到19.7%。再看2023年全年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%。由此可见，3年时间，低于参考价成交的房源占比大升，参考价显然已经是影响市场交易的重要指标。

全年来看，2023年上旬，低于参考价成交占比仅三成左右，但7月开始大幅度提升，一跃超过六成。四季度起更是超过七成，直至12月底，低于参考价成交占比达到80%。“这也反映了当前购房者心态，整体比较低迷，‘不低于参考价的房子不看’已经为市场常态。”乐有家研究中心指出。

而下半年低于参考价成交的房源里，25%是比参考价低5%以内，23%低5%~10%，21%则低了10%~15%。总体来看，当房源价格已经低于参考价后，余下的议价空间就并不大了。

政策效应减弱，购房者更期待这些政策出台

伴随着千变万化的经济形势，深圳楼市也在悄然发生改变。

首先是客户群体。据悉，深圳市常住人口的平均年龄只有32.5岁，而乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手住宅购房者平均年龄为36.5岁，且比2022年增加了0.5岁。

同时各年龄层上，41-50岁的占比有明显提升，21-30岁的占比则出现下跌。可见购房人群亦有“老龄化”趋势。

贺玲指出，购房群体的“老龄化趋势”一方面是95后00后年轻人更加倾向于先租房，另一方面是2023年部分年轻人转向购买人才房，也会导致商品房的购房人群年龄层上涨。

从需求端出发，乐有家与深圳市房地产中介协会、深圳微博房产日前联合发起《2024深圳市民置业计划调研》的调研结果显示，计划购房的受访者中，近六成预算在500万元以下，其次超两成预算区间在500万-800万。乐有家研究中心指出，由此可见，市场仍以刚需、刚改客群为主。

另外，政策效应也出现消减现象。比如4月20日参考价与房贷额度脱钩后，乐有家研究中心发现，当周看房量环比持平，随后逐渐下跌，到5-8月则进入全年最低谷；而成交量当周上涨20%，随后迅速跌回政策前，五一假期也未达到4月初水平。

乐有家研究中心指出，过去政策刺激可令看房及成交持续增长数月，购房者跑步入场，业主反价潮；而现在平均2周左右回归平静。

乐有家研究中心分析认为，造成政策效应不如预期的原因包括：市民消费能力还没有大幅增长，经济复苏需要过程；疫情后期待太高，落差感较大等。

而在市民心中，或许真正有效的政策还未出台。据《2024深圳市民置业计划调研》结果显示，2024年深圳购房者期待最大的政策是放开二手房参考价和进一步降低房贷利率，其次为降低社保年限、增值税5改2、首付降低至两成。

但乐有家研究中心也提醒，“买房卖房应理性谨慎，不应对政策过度依赖。”

采写：南都·湾财社记者 陈镜安

编辑：黄露

本文作者

陈镜安

6627W

南方都市报记者

黄露

4.09亿

南方都市报记者