广州珠江新城，在刚过去的2023年成交量大增，2023年二手住宅网签1401宗，较2022年（1056宗）增加32.7%。

与此同时，据广州中原研究发展部监测，2023年，广州市二手住宅市场成交宗数为109000宗（自助网签+中介促成网签），同比2022年同期（82739宗）涨31.7%，为时隔一年（2022年）之后，二手住宅年度成交量重回10万宗水平。

从全年成交看，2023年上下半年成交量基本持平，半年成交量稳定在约5.4万宗，总体成交走势与2019年相当。

值得关注的是，从广州住建局数据可见，2023年广州二手住宅交易登记86947套，亦比2022年(66889套)增长30%。

2023年，广州楼市政策密集出台，政策红利效应显著，提振买家的楼市预期，观望情绪放缓。但不少购房者对新房市场信心不足，从而转移至二手市场。同时，不少业主利用政策利好加持及增值税免征年限缩短的节点，加快出售手上物业，市面上“满2”房源供应剧增，广州二手整体挂牌量已突破14万套，供过于求现象明显。

整体而言，目前楼市以买方市场为主，买方“话事权”大。业主报价信心不足，月度报价指数基本维持20%-26%区间低位调整，挂牌盘源中超七成房源下调报价，议价空间集中在3%-5%区间，部分急售业主让利幅度超10%。

 综合广州中原领先价格指数走势看，从2023年年初二手房价短暂上调后，年中房价进入加速下行通道，到2023年12月中原领先价格跌至43521元/平方米，同比降11.3%。广州中原研究发展部认为，目前二手楼价尚未“到底”，价格将持续周期性下行，“按照2023年三四季度的走势预判，价格止跌回升可能需至2024年中旬”。

外围区报价下调幅度达5.2%

受2023年“920新政”利好，增值税免征年限缩短等利好刺激，2023年业主放盘量剧增，市场涌现不少“满二不满五”的次新房源，到2023年11月广州二手挂牌量已冲破14万宗，市场“供过于求”关系明显。

目前，广州二手住宅市场依然以买方市场为主，在客少且“非理性砍价”现象严重的情况下，业主整体信心不足，业主报价指数维持20%-26%区间低位调整，多个盘源降价幅度超5%。据业主报价指数走势显示，12月报价指数已下跌至21.1%，较年初净减18.6%。业主为加快盘源出售，只能选择以价换成交，全年盘源平均报价跌幅走势持续下滑，12月变动幅度更是插水下滑至2.26%。

监测显示，花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大，基本处于5.2%以上。而中心五区报价变动幅度相对较小，下调幅度基本集中在2.9%-3.2%的区间波动。

2023年，“认房不认贷”、降低首付利率等组合拳利好出台刺激的作用下，不少受过去政策“误伤”的置换改善需求逐步释出，市场改善房源交投活跃度明显升温。监测显示，3房房源成交占比达48.3%，同比净增1.9%，4房及以上房源成交占比达14.5%，同比净增0.9%；120平方米以上房源成交占比为23.4%，同比净增2.2%。

值得关注的是，建面144平方米以上的成交逐年上升，已占比12.3%。

在“限购缩圈”利好刺激下，2023年番禺、黄埔二手成交回暖迅速，成交涨幅领先，比2022年分别上涨35.1%、54.0%；另外，在增值税“5改2”利好下，广钢板块次新房陆续进入存量房市场后，荔湾成交活跃度明显回升，共成交8607宗，同比大涨39.9%。

另外，中心区天河、越秀、白云、海珠四区成交涨幅基本相当，各区分别成交12206宗、10235宗、14104宗、10698宗，同比上涨25.8%、28.2%、26.6%、27.9%。

今年楼市“谨慎乐观”，或延续弱复苏走势

在2023年，广州楼市回暖由珠江新城先起，多个千万豪宅盘源成交活跃，2023年二手住宅网签1401宗，较2022年（1056宗）增加32.7%，月均成交量超百宗水平。和往年几乎一样，2023年天河区二手网签均价为56408元/平方米，为全市二手均价最贵的区域。

广州中原研究发展部认为，虽然2023年利好楼市的积极因素增多，但整体经济环境复苏尚需时间，加上容积率新规后的产品对二手楼市有较大冲击。因此，广州中原研究发展部对后市维持“谨慎乐观”的研判态度，预计2024年二手成交延续弱复苏走势，月均成交量或维持9200-9500宗区间波动。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬

编辑：黄露

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邱永芬

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