广州市黄埔区鱼珠街道蟹山社区港前路11号大院是当年广州航道局的职工生活区，建于上世纪70年代，小区内的居民以六七十岁的老年人居多。如今小区楼栋楼龄较长，在风吹日晒中变得老旧破败，地面也坑洼不平，又因为缺少有效管理，小区居民的居住环境变得脏难差。

梁伯今年70岁，是广州航道局的退休老职工。他告诉记者，大院的基础设施老化，路面上坑坑洼洼的，下雨时下水道也会出现堵塞的情况，“路不好我们出行都担心会摔倒，而且下雨天还会积水，进出大院不仅不方便，还不安全。”在此居住了近40年的冼伯也表示，“之前居住环境是很差的，路也很难走，我们在这里住只能说是有的住就行了。”因此，居民们都非常希望居住环境能够得到改善。

由于国企改制、城市发展变迁等历史原因，不少城市都遗留着一些20世纪建成的老旧职工宿舍，在企业改制后，这些小区就处于失管状态，蟹山社区港前路11号大院和瓦壶岗社区的阀门厂宿舍都面临这样的情况，居民也多次表达有关部门可以将大院纳入管理的愿望。

2022年，全域服务治理作为广州市城市管理领域的一项全新探索，在全市18个镇街启动试点。鱼珠街道以瓦壶岗与蟹山社区作为试点区域，研究老旧社区的治理提升。

难题：老旧小区硬件差居民盼改善

破题：用“绣花”功夫进行微改造

鱼珠街道办事处四级调研员万含春介绍，该街道辖内现有居民小区40余个，其中28个是老旧无物业失管小区，这些小区大多是上世纪老旧国企职工宿舍，以老年居民为主，建筑外立面破损，排水、照明等公共基础设施陈旧且长期缺乏有效管养，公共服务场所不足，已无法顺应居民的现代生活需求，居民通过“人大代表进社区”等途径多次表达希望政府纳管老旧小区。

“这几年，我们就着眼于实际，把这些小区的容貌品质提升、基础设施改善、居民生活水平提高作为重点工作推进。”万含春表示，他们充分用好微改造政策，选取符合改造提升条件的老旧小区实施微改造。

“这些老旧社区的硬件方面确实很薄弱，”当被问及改造中的难题时，万含春直言，早前房屋建设的标准和现今有一定差距，这就导致老旧小区问题频出，“像消防官网、排污排水都是大问题。”针对现有情况，鱼珠街道主动联系相关主管部门，进行改造。例如，建设微型消防站，配备防护用品、灭火用具、消防管带等。

据悉，按照民意需求，鱼珠街道用“绣花”功夫进行微改造，已完成试点社区口袋公园升级、充电桩安装、凉亭游憩设施建设等30余项改造，解决天台补漏、道路平整等民生实事20余项，试点小区长期以来历史遗留的设施硬件问题都被一并解决。

港前路11号大院外立面改造前后对比。（受访者供图）

不仅如此，考虑到老居民对居住的小区都有着深厚的情感记忆，在改造过程中，鱼珠街道还查阅地方志、走访老职工、调研文化载体，捡拾居民记忆碎片，梳理社区发展脉络，打造了阀门厂“工业底蕴”、广州市第86中学“教育风采”、港前路11号大院“珠江航运记忆”等三处特色街区，将展示窗口放置于居民生活区内。

据了解，从2022年起，鱼珠街道先后在瓦壶岗社区、蟹山社区和天虹社区进行老旧小区的微改造，辖内7个老旧小区环境得以改善。

难题：老旧小区失管

破题：引入物业服务，打造“榕树下的议事角”

实际上，小区居民除了期盼小区的硬件设施能够得到改善，在小区的管理上，他们也希望有新景象。为此，鱼珠街道探索出“小区纳管”“居民自治”等路径，提升老旧小区民众生活质量。

“政府遴选出综合实力较强的企业，将社区服务工作交给这家企业。”万含春介绍，2022年，鱼珠街道办事处与遴选出的服务公司签订了《全域服务治理战略合作协议》，将试点小区以整体纳管的方式交托给该公司进行物业托管。

“刚开始，我们主要工作是在小区容貌品质提升上。”阀门厂小区的物业公司项目经理甘智勇介绍，在完成微改造后，公司主要给居民提供基础的物业管理的服务，“包括社区的秩序管理，以及居民活动的组织等。”据了解，目前小区每户每月只需要交很少的物业费，就能享受这样的服务。

为何企业可以在托管小区收取如此低的物业费，还能做到持续发展？黄埔区鱼珠街道城管办工作人员曾显淮介绍：“托管”就是将政府行政管理和行政执法以外的部分服务性、事务性工作委托给第三方服务企业实施，采用政府补贴逐年递减的方式，为试点企业前期入驻提供支撑。另一方面盘活闲置公共资源、导入产业，在不增加财政负担的前提下，让企业实现自我“造血”提高营收。目前，鱼珠街已进行了七个失管小区的物业纳管，给居民们带来实惠和方便。

除了引入企业管理，发动居民自治的力量也是一条路径。在阀门厂小区，有一棵十分粗壮的榕树，曾显淮告诉南都记者，这是小区“榕树下的议事角”，每当有涉及到小区的公共事情需要决策，托管企业会召集小区居民在榕树下坐坐，共同商议小区要怎么改、怎么管，制度怎么完善等，充分听取意见。“像是微改造时，在小区阳台改造需要刷成什么颜色，就是居民商议决定的。”

不过，也有小区并未引入企业管理，而是采取居民自治的模式，蟹山社区居委会主任朱颂锋介绍，港前路11号大院很早就已经开始居民自治，“小区收取的物业费很便宜，每平方米才几毛钱，基本用在小区的灯泡维修等小修小补，而且都会在小区公开栏上展示。”

在小区的微改造过程中，要把有限的资金用在什么地方，居民自治的模式发挥了很大的作用。“这样可以让他们增强社区主人翁意识，进行自我管理、自我服务。”曾显淮表示，目前居民自治的主要参与者是刚退休的、精力还比较充沛的低龄老人。“而且他们居民之间非常熟悉，开展工作也很方便。”

据了解，目前试点社区已建立了“小事群众化解-大事社区协调-难事街道处置”的闭环流程，并在社区遴选了50名热心城市治理的代表，成立“城市治理大使社区公益队伍”，先后整治秩序问题100余件。

近日，记者来到港前路11号大院看到，大院昔日的破旧一去不复返。原本坑洼不平的水泥地面，如今全都铺设了沥青，看起来干净平整，还划有标识明显的“消防车道”以及减速带，保证居民出行安全的同时又完善了消防设施建设，楼栋外的空地上也因地制宜划分了停车位。大院外围曾经简陋破旧的围墙如今被打造成为航运文化长廊，以蓝色和白色为主色，记录下广州港和远洋海运的发展史，呈现航道局两代居民职工的贡献。

改造后的港前路11号大院路面平整，文化长廊精致漂亮。

居民楼的外立面也得到了翻新，过去陈旧的黄皮楼如今焕然一新，灰色的外墙与整齐的门窗相得益彰，墙体坚固厚实。楼栋大门也换成了不锈钢防盗门，楼梯间不仅重新刷了漆，还贴心安装了扶手、加高了护栏，让居民们上下楼更安全。

梁伯说，房子之前改造过两次但是结果并不理想，“这次政府帮我们改造搞得很好，我亲眼看到这个变化的过程，感受很深，也感谢政府能够这么照顾我们。”冼伯也告诉记者，现在老人和小孩出门散步不用担心路不平导致摔倒了，居住环境相较之前有了明显的改善，“其他老人经常在吃完饭后绕着小区散步的，都很满意现在的样子。”现场的居民们对改造结果也是赞不绝口，并且表示基础设施的完善建设和政府的关心，让他们的生活幸福感直线上升。

改造后的楼梯处还加装了适老化扶手，方便老年人出行。

在阀门厂小区，小区大门门禁旁有两座时尚的集装箱，分别是“邻里中心”和亲子阅读室，同时满足居民们寻求帮助和阅读交流的需求。紧邻集装箱的便是新修建的篮球、羽毛球、乒乓球场地，以及一些简易锻炼设施。现场还有居民在下象棋、打乒乓球，其乐融融，充满了欢声笑语。沿着黄色的台阶往上，有一棵粗壮的老榕树，树下挂着一块内容为“榕树下的议事角”的牌子。小区依山而建，地势起伏，再往上便能看到居民们改造后的“最美阳台”，明黄色的阳台和淡黄色的砖墙配合，尽显活泼。

居民楼改造后的“最美阳台”。

鱼珠街道两年的试点探索，惠及群众超2000户，初步梳理出了老旧社区治理提升的可行路径。一是通过党建引领，政企协同发力，依托社区议事场景了解群众需求，采用线上、线下方式为居民提供社区参与途经，凝聚多元共建力量，实现了群众从“站着看”到“跟着干”的转变；二是紧盯品质升级，解决民生实事，用微改造“绣花”功夫补齐社区基础设施短板；立足街区本底特色，探寻人文历史底蕴，留住居民记忆乡愁，打造特色街区；三是创新治理思维，树立全周期管理与城市运营理念，降低企业运营成本，实现“建-管-养”无缝衔接，积极盘活闲置公共空间。

统筹：李欣 冯芸清

执行统筹：廖艳萍 董晓妍

采写\摄影：南都记者廖艳萍 实习生邹滨燕

编辑：廖艳萍

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廖艳萍1.08亿

南方都市报记者