5月9日，杭州、西安相继宣告全面取消住房限购，至此，全国仅有北京、上海、广州、深圳、天津、海南6地还未全面取消住房限购。

取消限购能否让房地产市场回暖？未来一线城市是否会跟进取消限购政策？东方金诚高级分析师冯琳对南都记者表示，我国将逐步放开限购；当前放松限购，已无法推动购房需求持续大幅回升。

今年年初以来，各地“小步快跑”为楼市松绑

据了解，我国月度房地产销量数据已经回到2015年，比2021年高峰期回落超过四成。面对楼市“偏冷”的情况，多位专家学者提出稳房地产就是稳经济。

南都记者观察发现，年初以来，全国各地都掀起了促进楼市交易的“小浪潮”，“小步快跑”出台各种政策为房地产市场松绑。

据南都记者梳理，今年年初以来，各地出台的房地产政策大致可以分为三类：一是全面或部分取消限购，二是为购房者减轻房贷压力；三是推出“以旧换新”政策，以二手房市场推动新房交易。

在取消限购政策方面，南都记者了解到，1月底，江苏苏州宣布全面取消住房限购，新房仍限售两年。4月底，四川成都全面取消限购，不再审核购房资格，同期，北京、天津放开部分限购，比如，在北京有2套住房的北京户籍家庭、在北京有1套住房的北京户籍单身人士可在五环外再购买一套。到了5月初，杭州、西安全面取消限购政策成为了重磅消息，其中，在杭州买房还能落户。

在减轻购房者房贷压力方面，南都记者注意到，年初以来，各地也相继出台了一系列利好政策。开封、三门峡等地提出认房不认贷；岳阳、济宁、青岛、福州、烟台、赣州、九江、南昌、新余、汕尾、潮州等多个城市自4月起阶段性取消首套房商贷利率下限。同时，烟台等地调整住房公积金个人住房贷款最高额度。

对于房子“以旧换新”政策，南都记者关注到，多座城市自去年以来就推出了此项政策，截至目前，超50城实施，今年值得关注的是郑州，郑州计划今年完成1万套，收回来的旧房用于保障性租赁住房供应。5月初，一线城市上海也加入了房子“以旧换新”的行列。

而中共中央政治局4月30日召开会议也强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

新华社照片，兰州，2018年1月6日    兰州调整楼市政策：核心城区的住房实施3年限售    这是在兰州市城关区雁滩路拍摄的一处新建小区（1月6日摄）。    新年伊始，甘肃省兰州市再度出招调控楼市。从1月8日起，兰州市将对现行的房地产市场调控政策进行调整，在取消部分区域住房限购政策的同时，对市民持有核心城区的住房开始实施3年期限的限售政策。    新华社记者 范培珅 摄

取消限购效果观察：短期释放部分需求，但恐难持续发力

南都记者了解到，随着各地限购政策的取消，房地产市场的交易量有所回升。湖北省统计局原副局长、中南财经政法大学教授叶青告诉南都记者：“从市场表现看，五一期间，北京五环外的房屋成交量整体‘升温’，部分区域‘升温’明显。”

 目前的“升温”能否代表限购取消政策将可持续发力？对此，东方金诚首席宏观分析师王青对南都记者说，从此前陆续放开限购的城市来看，都在短期内释放了一批刚性需求；但当这些需求脉冲式释放后，当地楼市又再度转向低迷。

     有观点分析认为，当前，我国房地产市场的供需关系发生了深刻变化，房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。一方面，随着人口结构的变化、城镇化进程的推进、住房制度的完善等因素的影响，我国住房需求已经从总量型向结构型转变。另一方面，随着政府加大对房地产市场的调控力度，遏制投机炒作、抑制过快上涨的预期、规范开发商和金融机构的行为等措施取得了明显效果。

“但本轮‘防过冷’房地产调整时间较长，自2021年6月末至今已近3年，远超历史上的2008至2009年、2011至2012年以及2014至2015年三轮房地产下行周期，当时的调整时间分别为10个月、9个月和11个月。由于这次调整时间偏长，市场预期已经发生了变化。”冯琳向南都记者谈到，当前放松限购，已难以推动购房需求持续大幅回升。

不必过度担心“炒房”，一线城市或将取消限购

对于放开限购，一些人不免担心：“‘炒房’现象还会再度出现吗？”

对此，叶青对南都记者表示，在目前的经济形势下，尤其是股市不“热”，放开限购政策以后，不会出现炒房现象。虽然不再限购了，但很多城市对于首付比例、贷款利率还是有所控制的。

一位不愿透露姓名的房地中介经纪人也对南都记者表示，目前购房市场来看刚性需求居多，即使放开限购，该买房子的还是会买，不买的还是不买。

对于一线城市的房地产政策松绑，王青对南都记者谈到，“当前，一线城市之所以还没有放开，主要是本轮房地产支持政策采取的是渐进方式，旨在避免强刺激可能引发房价大幅反弹，这是政策层面的一个主要顾虑。”在王青看来，一线城市的流动性人口多，刚性需求大，再加上房价明显偏高，对放开限购的顾虑会更多，因此跟进步伐会较为缓慢，但最终也将会全面放开。

“如果房地产硬着陆，受伤最大的一定是普通老百姓，烂尾、家庭资大幅缩水，即使没有房子的人也会面临失业压力。房地产是周期之母，一定要高度重视，软着陆。”中国民营经济研究会副会长、中原银行首席经济学家任泽平公开谈到。

“抢人大战”的枪声已经打响？应关注房子的双重属性

南都记者关注到，在本轮取消限购政策中，杭州、南京等地政策也强调：在解除限购的同时，买房即可落户。

北京大学国民经济研究中心主任苏剑对南都记者表示，长期来看，我国人口数量呈下降趋势，人口的下降也会使房地产市场需求减弱。城市的本源是人，有了人口流入，才能发展经济，面对当前的人口情况和经济形势，以买房落户吸引人口流入的做法，是一个可以考虑的措施。

不过，买房落户还有吸引力吗？苏剑分析认为，这取决于各个城市户籍的附加值，对于高考大省，比如河南等地，杭州的户口显然具有吸引力，杭州的经济发展情况、医疗教育资源、高考人数都具有压倒性优势。试想，如果北京、上海等一线城市也推出买房落户政策，房子一定会被“炒”起来，因为此时的房子已经被赋予了其他价值。

对此，冯琳对南都记者谈道：“房地产有双重属性，一是居住功能，这与普通商品没有差别，主要由供需平衡驱动，供大于求，就会降价，供不应求，就会涨价。二是投资功能，属于虚拟经济范畴。这主要不受供需平衡影响，而是由市场信心驱动。这也就是房价越高，买的人越多；房价越降，越没人买的原因。”

让商品房回归市场，行政干预措施可考虑逐步退出

“当前，我国房地产市场仍有政策空间。”任泽平公开谈到，考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有一定的发展空间和潜力。他建议，支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，逐步全面取消限购，持续大幅降息，组建万亿住房银行收购开发商库存用于保障房。

王青也表达了类似观点。他对南都记者表示，下一步除了放松限购外，关键是要引导居民房贷利率下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。

从长期来看，叶青向南都记者谈到，推动房地产行业走向稳健发展，政府要提供更多保障房，解决低收入人群的基本居住需求，保障民生。

在长期举措方面，冯琳还向南都记者提到，房地产行业要摆脱过去高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式，控制房企信用风险；同时，政府可以通过出台资本利得税等方式，也就是对商品房买卖价差征收较高税比例的税收，使得炒房无利可图。这可以遏制房地产的投资属性，是避免房价过度上涨的有效措施。需要指出的是，房地产税本身不具有这个功能。

“要让商品房回归市场，限购等行政干预措施可以考虑逐步退出。因为这会扭曲市场行为，长期来看是不利于房地产行业健康发展的。”冯琳对南都记者说。

采写 南都见习记者杨文君 记者陈秋圆 发自北京

编辑：刘嫚

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