四问珠海智慧住宅:凭什么抢占房地产发展新赛道？
南都讯 凭借新型住宅、智慧住宅，珠海正抢占房地产发展新赛道。
为推动房地产行业转型升级，打造未来城市新样板，国内多个城市近年来致力于通过科技赋能，不断提升住宅的智慧化水平。在这一新赛道上，特区珠海今年表现尤为抢眼，继完成顶层设计，率先为新型住宅建设、推广等建立政策标准体系后，当地于今日上午举行“珠海市开发数字化、智能化、绿色化、产业化新型住宅”新闻发布会，以智慧住宅为重点，详细介绍了珠海新型住宅产品体系构建及建设进展、亮点。
南都记者获悉，由华发牵头，包括华为、格力电器、小米、顺丰、亿航、海康威视、爱旭、中建三局、中国建研院、中国建筑标准院等50多家企业已携手成立“珠海市智能家居装备产业创新联合促进会”，将快速构建珠海市智能家居上下游产业链，促进智能家居产业与房地产开发、科技、金融、互联网、通信、产品研发等领域的深度融合，为加快构建房地产行业新发展模式提供珠海范。
珠海新型住宅究竟是什么？有啥亮点？如何推广？作为新鲜事物，其质量又将如何保障？
珠海新型住宅究竟是什么？
智慧住宅成重头戏，三项目列入试点
南都记者获悉，珠海正在探索的“新型住宅”旨在通过集成物联网、人工智能、大数据、云计算、移动通信等先进技术，将智能化设备与住宅深度结合，引导房地产向数字化、智能化、绿色化、产业化转型，打造高品质高标准住宅。
其中，“智慧住宅”是珠海打造新型住宅的重头戏。据了解，珠海正按照“1+2+N”的整体框架推进智慧住宅建设，先后出台了《珠海市关于加快发展智慧住宅 提高居住品质行动方案》和《珠海市智慧住宅建设评价导则（试行）》《优化规划管理助力高质量发展若干措施》2个技术指导文件以及《珠海市智慧住宅设计评审工作指引》《珠海市智慧住宅验收评审工作指引》，从制度层面规范智慧住宅设计、验收阶段的评审工作，提升设计、验收质量，保障项目落地实施。
发布会上，珠海市政府秘书长文华介绍，珠海正加快打造若干试点项目，目前已确定珠海市新型住宅试点项目的有高新区珠海湾项目、金湾区金湾玺项目和南屏镇环屏西路地块项目，其中珠海湾项目正在施工，预计今年四季度开放展示区，金湾玺和南屏镇环屏西路地块项目正在开展方案设计。
相比现在的传统住宅，新型住宅究竟“新”在哪里？文华称，珠海上述试点项目探索融入“数字智慧社区、智慧无人机服务、社区养老、智能家居、阳光车库、错层大露台”等内容，主要特点有：一是创新设计了环绕式、无干扰三层错层超大露台，露台之间“同层左右不可见，错层上下不可见”。二是率先实现无人机投递，露台设置无人机停机坪，解决物流配送“最后一百米”。三是打造引领行业的数字智慧社区和智能家居，与华为联手构建数字底座，打造智慧生活场景。四是推出配套的“社区养老”产品和服务，建设满足业主需求的养老公寓。五是打造阳光车库，将建筑物首层（整层或局部）作为停车库，减少地下开挖、引入自然光照，达到更好的居住体验。
珠海新型住宅有啥亮点？
约30㎡超大露台将实现无人机自动投递
华发是珠海开展新型住宅试点的龙头企业。在媒体提问环节，华发股份人居生活研究院产品研发中心总经理李天航介绍了更多新型住宅的亮点和特色。
他表示，试点项目的超大露台面积约30㎡，将率先在珠海实现无人机自动投递，露台设置无人机停机坪，联合广州亿航、顺丰丰翼、清华大学的无人机团队，采用厘米级精准定位技术，可以将物流便捷安全的送达。
“我们与华为联手，通过人工智能、云计算、大数据、数字孪生、IOC等前沿技术构建强大的数字底座，支撑提升数字社区管控平台、数字社区服务平台、数字家庭控制平台、数字物管公司平台，将建设全国领先的数字化智慧社区。”李天航称，业主可通过数字家庭控制平台和可扩展的鸿蒙生态系统，联动玄关、客餐厅、卧室、厨房等11个功能空间的9大类100+智能设备，实现回家、离家、睡眠、起床等36个智慧生活场景。例如，应用AI探测器会自动识别老人跌倒等意外情况，自动报警、通知救助。
他同时透露，企业还与华为共同研发全屋智能家居体系，通过开放式设计，能与各类品牌的智能设备实现互联互通，满足不同类型业主的多层次需求；同时运用华为的可编程控制系统，通过强电线路的连接，可实现全屋智能家居的稳定可靠。
在为业主配套的“社区养老”产品和服务中，试点项目将就近建设养老公寓，应用40项适老设计，提供专业的照看服务；将儿童的游玩、学习区域，与适老活动空间紧密结合，促成“隔代亲”的亲情互动，让长者们从身心两方面都能得到很完善的关照。“这项创新，既解决了长者与家人就近探访、照顾的痛点，也尊重彼此的生活方式，真正实现了专享社区养老，共享天伦之乐。”李天航说。
据介绍，在打造科技+绿色低碳健康生活方面，试点项目还应用了38项绿色技术，聚焦在绿色材料、绿色节能设计及施工、光储充、绿色健康系统、碳中和及碳排放管理等五个方面，重点通过绿色环境规划设计、绿色健康空气、水及隔音降噪系统全面实施，使居民生活更健康。
智慧住宅如何推广？
珠海多举措激励企业加快发展智慧住宅
智慧住宅作为一个新事物，如何在珠海推广？如何激励更多企业参与，从而让更多市民享受高品质居住体验，为房地产行业注入新动能？围绕这一热点问题，相关部门负责人作了详细解答。
珠海市住房和城乡建设局局长田建华表示，珠海市关于加快发展智慧住宅 提高居住品质行动方案》提出了建设智慧住宅的激励措施：一是按绿色建筑三星级标准建设的住宅项目，因采取墙体隔热、保温、防潮、遮阳、隔声降噪等绿色建筑技术措施增加的建筑面积，可不计入建筑容积率核算。二是采用智慧住宅标准建造的商品房开发项目在符合商品房预售其他申办条件的前提下，建筑主体工程施工形象进度达到楼栋地上总层数的十分之一时，开发企业可向住房城乡建设主管部门申请办理商品房预售许可。三是对于既有小区按智慧住宅标准要求改造，并纳入老旧小区改造计划的，优先安排使用中央财政老旧小区补助资金。“接下来，如上级部门有适合用于智慧住宅的专项补贴，我们也将优先用于智慧住宅试点项目。”
珠海市自然资源局四级调研员吕毅进一步介绍，为加快构建房地产发展新模式，推动高品质智慧住宅建设，该局制定印发了《优化规划管理助力高质量发展若干措施》，从试点建设高品质智慧住宅、试点打造全龄友好型无忧社区、支持住宅户型品质提升、优化地面停车设施规划管控（打造阳光车库）等方面进行全方位探索，提供政策支持。具体如下：
（一）在探索建设高品质智慧住宅方面。试点利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园，增加居家活动空间多样性，为无人机精准投送提供条件。鼓励更加便利的无障碍和智能化建设，为机器人等智能配送方式提供条件。探索在保持城市景观风貌整体协调的基础上，支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台。
（二）在探索打造全龄友好型无忧社区方面。我们鼓励建设单位在满足用地规划条件的基础上，增加须移交的养老托育服务设施用房，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积，并予以一定的容积率指标奖励。
（三）支持住宅户型品质提升方面。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型水平投影面积比例，可以按其水平投影一半计算的比例由原来的15%提升至20%。同时，还增加了阳台进深、开敞率等指标管控，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。符合一定条件的全采光住宅建筑飘窗不计算计容建筑面积的进深由0.6米提升至0.8米。
（四）优化地面停车设施规划管控方面。居住用地内建筑物首层（整层或局部）作为停车库（层高不超过3.9米）的，可不计算计容建筑面积，停车库基底面积也不纳入一级建筑覆盖率计算。一般情况下，规划条件规定的建筑高度从首层停车库屋面起算，且从首层室外地坪计算不得大于100米。消防车登高操作场地位于停车库屋面的，可将住宅塔楼首层室内地坪定为建筑正负零。
智慧住宅质量如何保障？
成立全过程质量监督小组，抢占房地产发展新赛道
“新型住宅是新生事物，融入了很多的高科技应用，质量控制是关键。”文华表示，目前，珠海已成立全过程质量监督小组，成员单位包括市住房城乡建设局、高新区管委会、华发集团等，聘请技术专家参与质量把控，全力保障试点项目工程质量，确保智能家居、房屋精装修等各项内容实现高品质交付，助推珠海抢占房地产发展新赛道。
围绕加强对智慧住宅的质量监管，珠海市建设工程质量监测站站长高蓉从4个方面作了介绍：
（一）加强对试点项目过程的质量监管。落实试点项目建设单位的首要主体责任，从设计源头抓起，设计方案的选择、材料的选用、到施工、验收等各个环节，都必须按照高品质住房标准要求落实好智慧住宅相关方面的内容。
（二）制定针对性强的监督计划。将根据珠海市智慧住宅建设相关技术指引及项目设计文件的具体要求，从智慧家庭到智慧小区所包含的具体内容，编制重点突出、针对性强的监督计划。对相关责任主体进行事前质量监督告知，将质量监督的重点和质量常见问题防治措施提前告知各质量责任主体，把质量隐患解决在萌芽状态。
（三）根据智慧住宅的特点，创新监管手段。利用好信息化监管模式，有的放矢加强对智慧住宅的监管力度。一方面采取质量样板先行，新材料、新工艺、新技术采取专家论证、知名企业引领等做法，另一方面加强对智能化集成系统、信息接入系统、信息化应用系统的监管，我站将在保证主体结构安全和使用功能的基础上，加大机电安装方面的监管力度，以《智能建筑工程质量验收规范》为依据，做好工程质量验收的监督工作。
（四）在严格质量监督的同时加强主动服务、靠前服务。在智慧住宅项目的建设过程中，以专业的、细致的监督、检测服务水准与项目各参建方进行全天候、无缝对接，确保项目的顺利建设。
南都记者杨亮
编辑：杨亮
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