7月4日晚间，有市场消息指出深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款，相关要求已明确，将在5日开始实行。

针对该消息，7月5日早，南都·湾财社记者向深圳地区各家商业银行了解情况。有多家银行向记者确认了“个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款”这一消息，表示系按照监管要求跟进。也有不愿具名的银行人士向记者表示：“‘主体结构未封顶不得放贷’并非新规，此前央行早有通知文件。监管部门近期确实有联系各家银行，要求银行加强落实这一规定。我们内部也会出台进一步加强落实这一规定的文件，重点做好住房贷款的审批和管控。”

记者于5日早上同步询问了部分深圳地产公司，有企业相关人士向记者证实已收到了该消息，但银行方面是“口头通知，尚无正式文件”“具体执行细则还没有明确”；但也有项目营销方面的人员表示目前银行方面还在观望，没有具体银行跟其落实，自己还在确认当中。对于该政策的落地情况，记者也会持续跟踪。

业内：国家早有相关规定

上述消息并不是“空穴来风”，广东华商律师事务所律师周争锋律师在接受记者采访时提到，“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”，此后也有多份文件对该规定进行了说明。

2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。同时第八条规定，中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。

2004年，《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）第二十三条规定，商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

2007年，《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）第三条明确规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

近年来，也有城市重申“359号文”。例如山西和上海已有明确的落地文件。

2019年，《山西银保监局关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》（晋银保监发〔2019〕93号）第一条提到，银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

2021年，《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通〔2021〕6号）第五条提到，严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

目的：降低房屋烂尾的风险

即便央行早有通知文件，但实际上过去几年，地方却并没有完全严格按照规范执行。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，尽管2003年文件对“主体结构未封顶不得放贷”早有明确规定，但于房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球发放了贷款，导致劣币驱逐良币，加上不良贷款率比较低，封顶前发放贷款成为潜规则。

李宇嘉进一步指出，由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾。这其中，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险将会加大。

“烂尾楼问题频发，尽管过去两年各地政府纷纷加强对商品房预售款的监管，强调强化监督措施，但开发商挪用购房款的现象依然屡禁不止。”周争锋律师表示，针对全国各地出现的烂尾楼问题，为确保商品房预售资金用于有关项目建设，2022年，最高人民法院发出过1号司法建议，要求各地加强对商品房预售款的监管，避免被开发商挪用，从而出现烂尾，引发社会矛盾。

周争锋律师指出，“主体结构未封顶不得放贷”的措施则更为直接，开发商必须确保房屋达到封顶状态后，银行才能发放购房者的贷款。这一措施实际上同《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条相呼应，初衷是为了减轻购房者的利息负担。此外，南宁的公积金中心也曾明确提到了执行这一规定主要是为了防范贷款风险，确保期房不会因为资金断链等原因造成楼盘项目烂尾，进而损害购房者的利益。总的来说，这一措施旨在加强对开发商的监管，保障购房者的权益。

解读：主要利好购房者

那么随着该政策被重提，实际会对购房者和开发商产生什么样的影响？李宇嘉认为，该举措有助于降低房屋烂尾的风险，保障小业主的权益，也保障银行贷款的安全。

“对购房者来说，算是较大的利好，烂尾风险减少，楼盘交楼也更有保障，当然深圳政府监管严格，基本不会出现烂尾问题。”深圳中原研究中心指出，实际上，“按揭贷款需在主体封顶后才能放款”的主要的利好是购房者可以推迟还贷时间，同时等待放款期间若利率下调，还可以享受最新房贷利率。

而对房企来说，开发商通过预售销售回款将大打折扣，银行贷款收款时间将推迟半年以上，是对开发商资金的一个很大考验。市场会汰弱留强，集中度进一步提高，同时倒逼开发商加快进度。

周争锋律师认为，这意味着，开发商必须依赖自有资金完成房屋建设，之后才能支取购房者的贷款。而这对开发商的前期投入现金流要求很大，对于资金规模较小的开发商来说，或将没机会参与到房地产开发之来。

他进一步指出，这一规范的落地是在逐步呼吁废除预售制度，转而实施更为严格的条件——即开发商必须确保房屋封顶后才能获得购房贷款，作为向全面取消预售制度过渡的缓冲步骤。这表明，预售制度虽面临挑战，但仍被视为具有一定作用的过渡性安排。

另外从实际影响来看，深圳某地产从业人员同样向记者表示，其公司操盘的项目即将封顶，这一政策落地对其公司的影响并不大。但对于部分土储较多，或者刚拿地的房企来说，规则发生改变后，也许要重新算笔账了。

据深圳中原研究中心监测，2024年深圳现售住宅项目4个，占比不足9%；现售住宅供应套数863套，占比不足5%。2023年深圳现售住宅项目16个，占比不足11%；现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。

采写：南都·湾财社记者 孙阳 罗曼瑜

编辑：孙阳,罗曼瑜

对这篇文章有想法？跟我聊聊吧

孙阳

罗曼瑜