先是上海出招，然后广州、深圳相继跟进，就在6月下旬，北京也打出“首付两成”明牌。

深度调整中的中国房地产市场，在刚过去的2024年上半年喜迎逾十年来最宽松的购房政策。新政立竿见影，北上广深6月份一二手成交量齐齐回升。但受一季度市场拖累，2024年上半年四大一线城市新房成交量同比仍在下降；二手房方面，除深圳同比增加近三成，上海成交量同比微增之外，北京、广州双双同比减少一成。

在宽松政策支持下，楼市成交正在稳步回升。来自北上广深苏等地区的十名房地产行业资深人士普遍认为，当前一线楼市逐渐筑底，下半年成交量有望超越上半年，但“以价换量”现象或仍将持续。

尽管上半年北上广深楼市总体成交不如去年，但顶级亿元豪宅市场仍有行情。令人咂舌的是，上半年广州亿元豪宅成交赶超北京深圳，6月以来至少已网签了5套亿元豪宅。

当中，星河湾半岛五號一套建面1260平方米的复式大平层，以2.06亿元成交，其单价约为16.34万元/平方米。此外，广州·鹏瑞1号近期一天卖了9亿，成交3套TI栋豪宅，其中一套建面约1500平方米，成交总价5亿+，成交单价33万+；此外还有两套建面750平方米的单位，成交总价均是2亿+。鹏瑞1号相关人士透露称，项目上半年几乎每个月都有成交，不过签约数据有所滞后，上半年网签了10套，当中4套总价过亿。

广州·鹏瑞1号位于广州国际金融城。

根据克而瑞数据不完全统计，2024年上半年北上广深一手亿元豪宅一共网签20套，除广州5套（鹏瑞1号4套，星河湾半岛五號1套）、北京1套外，其余14套皆在上海。南都湾财社从深圳中原研究中心了解获悉，深圳上半年也成交了一套一手亿元豪宅，为深湾玖序，总价1.097亿元，但暂未网签。

而在二手市场方面，上半年也有北京的四合院、上海的老洋楼以2亿+成交。

受市场氛围影响，上半年北上广深总价千万级的一手豪宅成交也现缩量。

据中指院数据显示，上半年北京总价千万的一手豪宅网签2631套，同比去年（4798套）减少82.3%；上海网签6751套，同比去年（8013套）减少18.7%。在广州，上半年总价300万-2000万的房子成交量都出现不同程度的下降；但2000万以上的豪宅却同比上涨14%，成交量从456套飙升至520套。

而深圳中原研究中心指出，上半年深圳一手豪宅（含别墅；及单价9万以上，主力户型120平方米以上的核心区位平层住宅及公寓）仅有4项目获批，供应处于十年来低位。上半年深圳一手豪宅成交1329套，环比下降46.9%，创同期六年来新低，豪宅成交价格亦同比下降2.7%。

但在5月底北上广深先后落地执行5.17新政以后，千万级豪宅买家也在加速进场。多地开发商应合市场需求在6月推出豪宅，一大批10万+豪宅项目频曝热售。

6月27日，上海中海顺昌玖里和恒昌玖里风貌别墅以29.8万元/平方米的单价开盘，刷新上海市新房均价的历史新高，套均总价1.1亿元，49套房源当天“日光”。6月28日，深圳的中海·深湾玖序项目毛坯备案价格约13.3万元/㎡，总价区间1976万元至1.09亿元，开盘推出293套房源，当日去化195套，销售金额100.2亿元。6月29日，北京的中海·京华玖序项目备案价格约17.5万元/㎡，开盘劲销62亿元。

相较北广深，上海的豪宅市场更为火爆。据悉，上半年，上海宸嘉100·嘉佰道、凯德茂名公馆、滨江凯旋门（三期）、融创外滩壹号院（二期）等10万+豪宅据称均在开盘当天就售罄。而中海地产上半年在上海以267亿元销售额一举夺取销冠席位，当中中海·顺昌玖里和恒昌玖里、中海领邸·玖序三个10万+豪宅功不可没。

由此可见，房地产行业调整周期，相比犹豫不决的刚需和改善一族，高净值人群仍然果敢。

58安居客数据亦证实，2024年上半年，北上广深1房、2房和3房新房户型的线上找房热度占比下滑，3房户型热度占比更从去年上半年的45.1%降至今年上半年的35.7%！但是，4房及以上户型的找房热度占比则从36.7%上升至40%。同时，建面120-150平方米、150-200平方米、200-300平方米和300平方米以上面积段的新房热度占比从2023年上半年至今均有不同比例的上升，当中建面150-200平方米面积段新房的热度占比上升幅度最大。

北上广深楼市成交量在6月全线回升入夏，5.17新政功不可没。

5月17日，央行、金融监管总局连发三通知，降首付比、降公积金利率、降商贷利率，堪称“史上最强新政”。十天之后，5月27日至5月28日，上海、广州、深圳三个一线城市接连跟进落地执行5.17新政；而北京新政的靴子，则在6月25日也落地。超强新政，很快激活一线城市的楼市。

在广州，5.28新政当晚，一大批看房已久的刚需和改善客纷纷进场。老城区的老房子，由于房价回调，租金显高，也在这一波新政中成交大增。在中心区及近郊的次新盘中，两年限售放开，也有一大批次新盘“前脚领证，后脚挂牌放售”。一些“网红盘”如黄埔区的“三剑客”富颐华庭、万科城市之光，星樾TOD，纷纷挂牌并已现成交个案。

根据广州市房地产中介协会统计，6月（统计时段：2024年5月26日-6月25日），广州二手住宅网签数量和面积分别达到10456宗和105.92万平方米，较5月分别增长33.40%和34.13%，创下2023年4月以来的新高。阳光家缘数据亦显示，6月广州全市新建住宅网签7623套，环比5月上涨47.8%，比去年同期上涨14.7%。

在深圳，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，深圳6月二手房签约量达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%，创下近40个月新高。新房方面，据中指研究院监测数据显示，6月深圳新建商品住宅成交2927套，环比增长45.69%；成交面积29.64万㎡，环比增长45.26%。

上海在这一波新政中打“前锋”，其效果也相对最为明显。在6月份，上海二手房曾出现6天单日成交量超过1000套，6月29日更是达到1210套。据诸葛数据研究中心监测，6月上海新建商品住宅成交10839套，较5月上涨30.67%，单月成交量创年内新高，但较去年同期下降4.15%；二手房成交26374套，环比上涨48.94%，成交量创近36个月以来新高。

北京虽在6月末落地新政，但据北京市住建委官网数据显示，6月北京二手住宅网签套数达到14987套，超过2024年3月的小阳春，环比5月上涨12%，同比去年同期上涨29.1%。这也是北京自今年3月以来，连续4个月二手住宅网签套数超过1.3万套。一手住宅方面，据中指研究院监测，北京6月新建商品住宅成交3870套，其中仅6月27日-30日就成交了1224套！

在这一轮新政叠加刺激之下，深圳、上海上半年二手住宅成交量已超去年同期。

据克而瑞研究中心数据显示，上半年，深圳二手房成交面积41.4万平方米，同比增长27%，增幅居一线城市首位；上海成交面积813.4万平方米，同比小增2%。相对之下，北京、广州双双成交环比减少11%，成交面积分别是672.9万平方米，469.1万平方米。

一手新房成交方面，上半年北上广深成交面积同比仍然减少，其中深圳减少19%，北上广三城同比分别减少37%、38%、30%。

为什么深圳楼市会在上半年跑赢北上广？其背后是持续三年多的“以价换量”。

在2021年2月份，深圳率先公布二手房参考价，此后房价从8万+降至7万+，再降到如今6万+，几乎回到2018年。深圳二手房价格连降三年，其降幅及下降周期居一线城市之首，“价格跌到位了，契合了新市民年轻人的价位水平”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市的回稳，是以价换量的结果。

据深圳贝壳研究院数据显示，今年上半年深圳二手房成交单价不超过4万元的房源占比31.8%，而去年上半年则为17.8%，这意味着刚需低价物业成交大增。同时，深圳二手房的议价率也达到2019年以来的半年度新高，相比去年同期扩大0.9%，达6.7%。这意味着，一套总价500万元的房子，至少要降价33万以上方能成交。在贷款比例方面，2024上半年，深圳贷款购房的比例为77%，平均贷款成数为64%，亦达到2019年以来的半年度新高。

新房方面，2024上半年，深圳房企推盘积极性偏弱，新房市场冷热不均，分化明显。深圳市住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，当中主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降。

无独有偶，上海房价自去年4月份以来，已经经历深度回调。在政策持续叠加和价格下降等双重因素影响下，上海楼市的成交热情又重新复燃。据诸葛找房数据显示，2024年上半年，上海二手住宅成交已超10万套，同比涨幅近一成。

相关数据显示，截至去年底，上海的二手房挂牌量已达到20万套，而至今年7月1日，上海全市二手房源的总挂牌数量已高达23.02万套。

上海相对活跃的二手市场，同时带动了一手楼市的成交。截至6月底，上海一手住宅库存792万平方米，消化周期仅需13.3个月，在一线城市中去化周期最短。相比之下，广州的消化周期需要24.7个月，深圳29.4个月，北京则为30个月。

显然，与深圳、上海相比，广州、北京的楼市仍在触底回升之中。

克而瑞数据显示，2024年上半年，北上广深一手住宅市场供求量均为同比下降，其中广州和北京上半年供求比分别为0.84和0.89，去库存进程加快。

当中，广州一手住宅供应269.48万㎡，同比下降27.92%，是四个城市里面降幅最大的；成交319.12万㎡，同比下降28.61%，降幅位于上海和北京之后，位居一线城市第三；成交均价为37637元/㎡，同比结构性微升1.54%，“综合来看，广州楼市的韧性仍在，表现并不逊色”，克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓分析认为。

一直以来，广州的房价在一线城市中最具性价比。在2024年上半年，上海的新房成交均价最贵，为79590/㎡，成交均价同比涨了23.25%，不排除是豪宅集中入市所致；其次为深圳的61508元/㎡，同比微降1.78%；北京则为53866元/㎡，同比降7.92%，均价跌幅居一线城市之首。

一年四季温暖如春，相对更宜居宜业的广州，正在吸引外地客加入置业抑或养老。据了解，一些环境相对优越的千万豪宅小区及TOD小区，已经频现外地客的身影。

尽管上半年广州楼市成交同比仍在下降，但5.28新政已经正让更多的观望者踏入楼市。比如6月一手住宅成交面积仅次于2023年3月份，创2022年以来的次高位，二手住宅成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。肖文晓认为，去年以来广州出台的多轮政策利好的积极效应正在逐渐释放出来，市场正在逐步迈向健康发展的轨道。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，作为拥有1800万常住人口，GDP超3万亿元的中心城市，广州在去房地产库存方面可以大有作为，预计“下半年广州还将出台更务实、更有效的去库存政策”。

值得关注的是，克而瑞数据显示，即便上半年北京楼市也在以价换量，但其一手住宅库存仍达1252万平方米，消化周期长达30个月，居一线城市之首。上半年，北京一手住宅成交206万平方米，同比减少37%；成交减幅仅次于上海（38%），位于第二。

或出于此，在5.17新政之后，北京硬扛了一个多月，终于在6月25日也出台新政，以激活楼市。从北京住建委公布的数据可见，6月27日至7月2日，北京新房住宅网签量为1450套，较新政出台前（6月20日至6月25日）950套增长了52.6%，新政效应尤为明显。

采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬

编辑：李美钰

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