南都讯 记者赵青 通讯员曾洁赟 刘凯欣  7月10日，广东省高级人民法院发布一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例。

内容包括物业公司是否有权对业主大会决议提起诉讼、二手房买卖中物业费如何负担、“酬金制”物业费计算、物业公司的聘请与解聘等物业服务合同纠纷领域的前沿、热点问题。

其中，在“某物业公司诉温某物业服务合同纠纷案”中，法院认为某物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，导致小区盗窃频发，判决酌情减免业主温某的服务费，促使物业公司提升服务质量。

在“某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案”中，法院认定未经业主大会决议上调物业费收费标准没有法律效力，依法规范物业费调价程序，保障业主合法权益。

在“某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案”中，法院认定住宅业主对非住宅物业部分物业费进行上调的“多数决”，因有违公平而无效，依法保障了非住宅业主群体的合法权益。

物业服务与居民生活息息相关，事关居民生活质量提升和社区的和谐稳定，直接影响人民群众对美好生活向往的实现。

近年来，广东法院坚持“预防为先、非诉挺前、诉讼托底”的纠纷解决思路，多元化解物业服务合同纠纷，守护人民群众民生福祉。

今年1-6月，全省法院新收一审物业服务合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%；调解撤诉1.08万件，调解撤诉率同比提升2.81个百分点；成功诉前调解纠纷2.46万件，实现了审理一案、化解一片的良好效果。

【典型案例】

物业服务存在重大瑕疵

可酌情减免物业服务费

某物业公司为温某居住小区提供物业服务，温某称某物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，其至今未收到刑事案件退赔款项，故而拒交物业服务费。

某物业公司遂起诉要求温某按照物业服务合同标准支付欠付的物业费。经查明，案涉小区存在盗窃频繁发生的情形，仅罪犯简某、李某就于一个月内在案涉小区连续作案三起。

中山市第一人民法院认为，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，某物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物业公司应承担违约责任。

某物业公司的违约行为，导致了温某被盗窃而产生财产损失的后果，一审酌定将温某应支付的物业管理费予以下调。中山市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。

对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。

本案有助于督促物业管理公司改善物业管理质量，提高服务水平，实现物业服务的“质价相符”，保障人民群众安居乐业。

房屋不符合交付条件

物业公司不得收物业费

2019年6月30日，某开发商与刘某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买某开发商的预售房屋，案涉房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。

商品房建成后，某开发商发出房屋交付通知，但刘某未实际收楼亦未支付物业费。某物业公司起诉刘某，要求刘某支付欠付的物业服务费2479.2元及逾期违约金527.74元。

清远市清城区人民法院认为，案涉房屋买卖合同约定，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。

本案无证据证明案涉房屋已符合交付条件，某物业公司提供的房屋交付通知不足以证明房屋已实际交付，某物业公司亦无法举证证明刘某以业主身份实际接受了其提供的物业服务，或其与刘某之间存在其他直接利害关系，某物业公司的起诉不符合起诉条件，遂驳回原告起诉。

典型意义

根据《物业管理条例》的规定，尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。除当事人另有约定的，物业买受人应自物业交付之日起支付物业费。

在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。

司法实践中，部分物业公司将房屋交付前应当由建设单位承担的物业费用，不当转嫁至物业买受人承担，损害了业主的合法权益。本案对于维护物业服务行业的秩序，减少诉讼纠纷，具有重要意义。

编辑：赵青

本文作者

赵青

9136W

南方都市报记者