8月30日晚，红星美凯龙（601828.SH、01528.HK)发布2024年中报。财报显示，2024年上半年，红星美凯龙实现营业收入42.25亿元，归属于上市公司股东净亏损12.53亿元。

或许是一个多月前的亏损预告多少消化了“惊吓”，且受楼市房贷政策传闻影响，红星美凯龙近两日（8月29日、30日 ）的股价表现，似有触底反弹之迹象。其实，对于二级市场投资者而言，他们更关心的是，在福建知名上市国企建发股份（600153.SH）入主红星美凯龙一年后，成效究竟如何？财报中有无能引发“质变”的亮点值得后续跟踪关注？ 

01/

受非经常性事项影响

自持经营的商场主业仍相对稳健

在此前发布的2024年半年度《盈利警告公告》中，红星美凯龙表示：受国内经济环境波动影响，家居建材行业面对需求收缩、供给冲击双重压力，地产行业的萎缩也进一步导致家居零售市场需求低迷。虽然消费需求逐步恢复，但居民消费水平和消费信心仍未完全恢复，经济形势依然面临诸多挑战，地产后周期消费缓慢复苏，行业加速出清，造成商场出租率同比阶段性下滑。

关于亏损的原因，红星美凯龙在中报中进一步解释称，主要系受非经营性损益影响较大，公司基于对现有及未来资产审慎预计，信用减值损失和公允价值变动损失分别是4.6亿元和9.19亿元，其中投资性房地产公允价值损失为8.33亿元。

对于这个8.33亿元的投资性房地产公允价值损失，红星美凯龙在《2024年半年度业绩预告》中则有较为详细的解释：“公司主动拥抱当今新消费行为模式下的变化，调整战略方向及商场的品类布局，以有利的商业条款吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品类入驻商场，在招商引资、吸引品牌入驻的初期，暂时性给予了租金及管理费的优惠的商务条款，从而使公司租金收入及管理费收入出现阶段性下滑。由此，半年度投资性物业估值相应下调逾 8 亿元。”

尽管财报主要数据不够亮丽，但红星美凯龙表示：“若剔除上述非常态化因素影响，公司自持经营的商场主业仍相对稳健。”南都记者注意到，半年报中，该公司自营及租赁收入29.03亿元，占总营收的比重为68.7%，毛利率亦高达69.8%。

 2/

建发协助下顺利推进系列融资计划

存量资产有望盘活实现轻资产运营

今年7月初，红星美凯龙曾经的实控人、现在的二股东红星控股，申请走上了破产重整的道路。红星美凯龙方面表示，第二大股东红星控股的重整仅涉及其自身法人主体，对公司并无直接影响，且红星美凯龙与红星控股在业务、人员、资产、机构、财务等方面均保持独立。

就算完全与二股东债务切割，但红星美凯龙同样面临资金困境，如今上半年又亏损逾十亿元，投资者自然越发关注建发股份掌控红星美凯龙，究竟能给它带来哪些好处？双方有无发生外界期待的美好的“化学反应”？

据红星美凯龙表示，自建发股份入主以来红星美凯龙在公司治理、业务政策、各产业板块融合协同、品牌传播、未来战略规划间等多个维度均实现质的飞跃。

今年年初，红星美凯龙成功发行一单36.41亿元的CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities，商业房地产抵押贷款支持证券），且目前有多单类似的公开产品在筹划中；为优化债务结构，8月初，红星美凯龙联手中国信达、信达资本等设立合伙企业，拟收购烟台红星100%股权并清偿存量贷款。

另外，在融资方面，拥有不少自有物业的红星美凯龙也遇上了国家政策的加持。据悉，2023年3月，国家发展改革委明确将“消费基础设施”纳入基础设施REITs的试点范围内，家居商场属于保民生型消费类资产，为消费类基础设施公募REITs重点入池资产类型。2023年7月，商务部等13部门发布关于促进家居消费若干措施的通知，支持符合条件的家居卖场等商业网点发行基础设施 REITs。

业内人士认为，红星美凯龙属于消费类基础设施，未来有望通过发行公募REITs进行融资，进一步优化资产负债结构，盘活存量资产，实现轻资产运营。 

03/

联动“建发系”创新卖场业态

融合加速协同效应有望继续放大 

除资金的保驾护航外，建发股份与红星美凯龙的“业务融合与互动”能否带来1+1＞2的增长空间也是外界关注的焦点之一。

今年年初，在回答投资者提问收购原因时，建发股份董秘答复称，“红星美凯龙负债中，大多是以自有商场作为抵押物的银行借款，整体风险可控”，称收购后可以提升建发的形象和全国影响力，“同时美凯龙平台汇聚了众多品牌商，为公司大力发展B端消费品供应链运营业务提供了良好的基础；美凯龙还可在家装与房地产开发业务协同及商业地产合作两方面深度服务公司地产体系，提高地产业务价值。”

据相关人士透露，建发股份收购红星美凯龙股份，加速供应链业务与实体经济的融合协同是核心目的之一，并通过持续改善红星美凯龙经营管理水平及盈利能力从而获得长期经营收益。

南都记者注意到，建发股份入主后，为帮助红星美凯龙摆脱经营困境，今年年初，红星美凯龙将“3+星生态”确立为企业长期发展战略，即坚守家居、家装、家电等主赛道的同时，积极拓展汽车、餐饮、社邻服务等新业态。

“3+星生态”的灵魂在于设计，以M+高端家装设计中心为抓手，红星美凯龙通过聚合设计提案能力，为消费者定制个性家装的交付能力。在首批16家M+高端家装设计中心落成的基础上，红星美凯龙正式启动第二批84家中心的打造，预计到2025年实现M+高端家装设计中心全国百MALL覆盖。同时，公司还发布了“533”优租长租免装期政策，力邀全国更多家装设计专业力量进驻。

而在新业态的拓展上，则更注重与“建发系”的联动发展。如联合建发汽车，在成都打造落地汽车智能生态综合体“π空间”； 链接建发体系投资的如儿童娱乐、体育健身、适老品类等，为商场泛家居品类的探索提供品类资源；与建发轻工合作进入生活电器赛道。截至目前，双方合作的首个潮电荟已落子郑州中原1号店，北京2家潮电荟将于8月开业，2个月内还将有上海汶水、绍兴柯桥两家潮电荟开业，年内陕甘地区将复制落地3家潮电荟，此外还有13家商场在储备经销商阶段。同时，双方还将在房产、会展资源、居住科技业务等方面展开合作。

这些新举措的落实，意味着红星美凯龙不再是一个单纯的“家具大卖场”，而是努力想打造出一个更具吸引力的“消费大磁场”。而为了这个“华丽的转身”，红星美凯龙提前付出的代价，或许就是上文中提到的“投资性房地产公允价值损失为8.33亿元”。

据悉，截至2024年6月底，红星美凯龙经营了85家自营商场，267家委管商场，7家战略合作商场，49个特许经营家居建材项目，共包括439家家居建材店/产业街。

不妨设想一下，如果“3+星生态”战略落地成功，如果“533”优租长租免装期政策能吸引到更多的商家，那这8.33亿元的损失，似乎可以换来更大的盈利增长空间。

一切， 均可抱着长期主义的精神，拭目以待！ 

采写:南都记者 黄海珊

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编辑：黄海珊

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黄海珊6016W

专注粤港澳大湾区政经观察，专家型记者，人称“湾姐”。