龙岗多小区频现“换物业”，矛盾如何化解？
小区周边塞车、
两梯六户高层坐电梯难、
停车场许可证续期争议……
近期，位于深圳市龙岗区中心城的L小区，为提升小区服务品质，启动业主大会对几项议题进行投票，其中一项重要内容就是“现有物业公司续聘问题”。然而，小区居民对此看法不一，有的认为物业管理存在一些问题，有的觉得多少都有做不到的地方但总体还可以，居民们陷入了“换物业”的纠葛。
事实上
不仅是L小区正面临“换物业”的难题
龙岗中心城有多个花园小区
已经历并完成了“换物业”
南方+记者走访调查发现，更换物业之后，上述小区情况不一，有的暂时平稳，有的则引发新的矛盾纠纷，有的甚至连续换了两三个物业，给小区正常管理造成影响。据辖区街道和业内人士分析，多个小区“换物业”的情形比较相似，建议相关方面加大对小区治理监管，破解小区频“换物业”这道新考题。
多个花园小区频现“换物业”
“这段时间一直在被拉着投票，业委会让我投、物业也让我投。”近日，L小区居民晋女士忙着上班，没有空留意小区的事情，“我没有关注这些。”
资料显示，L小区位于龙岗中心城低密度中央居住板块，是一个规模较大的楼盘，近期也面临物业公司续聘选择等问题。
南方+记者了解到，遭遇这种乱象的不仅仅是L小区。最近一两年来，龙岗中心城已有多个小区陆续发生物业纠纷，随后出现“换物业”情况。包括位于盐龙大道南侧与龙平西路之间的Y小区、龙翔大道与黄阁路口的J小区、龙岗大道旁的Z小区、B小区。
记者走访发现，这几个小区大部分住户较多，房龄不长，更换物业后情况不一，有更换物业后服务品质提升了的，也有各种矛盾纠纷交织的，甚至还有一个D小区前后都换了两三个物业公司了。
Z小区王女士说：“新物业进来后，感觉服务质量是下降了，第一层老鼠跟蟑螂特别严重”“小区半夜基本上大堂跟每一层都是关灯的，黑黑的。”
“水费会比此前高，我们不停跟水务局沟通，申请安装水表，最终实现抄表到户。”Z小区居民林小姐说。
“我们业主心声是希望小区品质不断提升，邻里之间越来越和谐。”这是曾住过几个小区居民张先生的亲身感受。
矛盾因何而起？是否存在监管空白？
那么
业主、业委会与物业间的
矛盾纠纷因何而起？
而且呈现愈演愈烈的趋势？
“可能业主本就对开发商有一些成见，在中间如果发生一些物业方面的纠纷，有人就可以拿这个来放大，煽动邻里共情，就是这样的一个手法。”龙城街道相关部门负责人分析道。
停车场许可证续期
是物业和业主众多矛盾纠纷的
一个突出点
据介绍，外地一些市县小区停车场是有产权证的，这种几乎没什么争议。深圳绝大部分小区没有停车场产权证，只是靠售房合同明确。
“很多是这样，业主买房的时候被告知地下停车场是属于开发商的，但从法律角度较难被认可,经常出现‘公说公有理，婆说婆有理’的状况，所以业主就拿这个事情跟开发商博弈，尤其是停车场许可证续期时间一到就很敏感。”龙城街道相关部门负责人说。
而目前深圳市的做法是交通运输部门要求物业服务企业提供小区业委会开具的在管证明。但这样就存在问题，业委会有可能同意出具，也有可能不同意出具。“你要我开证明可以啊，满足我们要求的相应条件。有的可能就勉强接受了，围绕分成来谈判，现在龙城普遍是3/7开或者4/6开，就是开发商占大头，然后业主占三至四成。但其实占三成也好、四成也好，都只能用于停车场建设等方面，不是说拿去业主分了，应该是专款专用的。”
但最近出现的新情况
打破了上述局面
“甚至业主站出来要大头分成，这样开发商就很难接受，很多谈判就陷入僵局，一些业主就抱着无所谓态度，停车场不收费不是更好？物业企业可能就得面临“不收费、照管理”的局面。为此，我们经常是提前研判和行动，离停车场许可到期剩两三个月我们就会开始来让双方谈分成。”龙城街道相关部门负责人透露，尤其去年底开始，大家不愿意接受这个约定俗成的比例了，谈判时矛盾激化，变得越来越困难。
不久前，龙翔大道与黄阁路口的J小区因相关纠纷，停车场收费停止之后，很多外来车辆要停进去，挤占了业主的停车资源，导致小区不和谐情况很明显。
一个很现实的问题是，街道物管部门只是一个指导督促协调的部门。“有群众反映疑似存在利益问题，但这种情况很隐蔽，要调查的难度很大。”
业内人士分析，通过梳理接二连三的“换物业”事件，甚至有点怀疑相关方面从成立业委会的时候可能就开始有介入。“一般情况都是先推动成立业委会，成立不久就开始通过业委会跟物业闹一些矛盾，然后慢慢通过一两件比较典型的事件，比如历史遗留问题出来说事，抓住停车场一年一签等时间节点闹起来，整个过程可能是大半年或一年。”“面对这个情况，原物业公司可能会陷入妥协呢还是不妥协‘两难’境地，不妥协对它来说都是致命性打击，确实有很多把柄或者说空子被钻。”
小区这里如何更精细？
深化改革探索“红色业委会”
“物业与业委会管理、停车场利益纠纷等相关问题，不是目前才出现的，是一直都有。”龙岗区物业主管部门一位不愿具名的相关负责人表示。
在其看来，类似上述各小区这样业主要求换物业的，业委会及业主有选择的权利，相关部门也只能加强引导，对于是否是物闹，建议物业企业取证给公安部门进行查处。“我们希望居民有个好的物业公司服务，也希望好的企业能够稳定。”
小区物业管理如何进一步精细化？
热点难点问题如何破解？
相关短板甚至空白如何加快改革探索？
“这就是回到了业委会成员源头把关问题。”上述相关负责人表示，目前相关部门准备和组织部门联合推广横岗街道“物管+党建”模式，探索推行“红色业委会”，计划以召开现场会的形式向全区全面推广。
2023年5月29日
人民日报评论发表
《治理“职业物闹”，治标更需治本》
对相关问题进行探讨分析
物色目标，挑动对立，操纵物业，掏空资源……据半月谈记者调查，一些小区里的“职业物闹”渐趋活跃，挑起小区矛盾，妨碍小区治理，引发关注。
物业服务“小问题”，也是关乎群众福祉的“大民生”。疏堵配合、打防结合，治理“职业物闹”，是提高基层治理能力的新课题。把物业服务纳入社区治理范畴，对非法行为重拳出击，对共性“纠纷点”逐一拆解，以基层治理引领物业管理，方能起到事半功倍的效果。长效解决这一问题，还要有系统观念，从完善法律法规、强化社区党建、健全市场监管、优化协调机制等方面协同发力，在兼顾各方利益、调动各方积极性的基础上形成治理合力。
来源：南方+
编辑：任贺
编辑：任贺
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