过半数公共收益需补贴物业？物业及业委会承认此事

建于1995年惠景城小区位于在佛山市中心繁华地段占地23万多平方米，其间林立着150栋住宅楼，住户5600户，居民约两万有余，小区60岁以上老人占比超13%，其中不少机关单位退休职工在此居住，是禅城数一数二的大型住宅小区。

约20年前，惠景城成立了业委会，五年进行一次换届；2009年，宏德物业禅城分公司进场管理小区，并与业委会签订一份物业服务合同，用“包干制”规定了小区公共收益的分配方案。

争议焦点在于：业主认为小区实行多年的公共收益分配机制不合理，有侵吞公共财务之嫌；而物业相关负责人称小区物业处于“亏损”运营，需公共收益补偿物业运营以提供正常服务，业委会亦支持物业说法。

记者获取的一份的《佛山惠景城物业服务合同》中规定了小区公共收益的分配方式：物业经营归业主所有的共用部位，商业广告、场地租赁等每年固定3万元经营收入划入公共收益账户，停车经营收入每月固定划入7万元（其中1万元业委会办公经费，1万元税费）。也就是说，合同订立15年间，惠景城小区公共收益除了每年“上交”84万元到公共收益资金账户外，其他均“补偿给物业日常运营”。

小区业委会和物业方确认此事，公告栏中公布的收支明细也反映上述事实。

10月10日，记者看到小区公告栏中公示的2024年第一季度及第二季度收支情况。以2024年第二季度为例，惠景城小区物业服务费共收取约208万元，其中停车收费约48万元；支出约194万元，其中人工成本达152万余元；另有21万元停车收入补充至公共账户。

按该数据测算，本年第二季度小区停车费收入补充至公共账户的比例约为43%，每季度四五十万元停车费中一大半用于物业运营后，才实现“收支相对平衡”。

“我们认为这个分配很不合理，毕竟仅仅停车收费每月产生的收益都在几十万，而公共收益账户每月仅收入六七万元，比例太低，且十几年都未提高标准。”业主曹先生表示。

采访中，惠景城小区业委会主任万元林对当下实行的“包干制”合同认可支持，他表示：所有行为按照合同依规执行，物业服务得当，并无欠妥之处。

据了解，惠景城为开放性社区，外来车辆在多数时间可以进出小区停车，小区停车月保住户收费为180元/月，外来停车1小时内免费，超过1小时白天为5元/小时，夜间7元/小时。

一份合同引质疑，法院判决支持业主“倒查14年”

即便物业已按规定将季度收支信息公布，但部分业主对所公布的数字有“根本性质疑”。为验证停车收费、广告费等公共收益真实的收支情况，2023年，几名业主联合起来将物业方告上法庭，要求查看物业代管的14年间的公共收益财务会计凭证。依据知情权及监督权原理，法院支持业主“查账”，期间物业不服上诉，二审维持原判。

判决下达后，业主称“查账”过程并不顺利，几位胜诉业主说：物业方曾以商业隐私为由，拒绝透露完整账目信息，仅漏出部分数字。不过，物业方提供的图片及登记证明显示，4月、6月和8月分别有业主代表对物业服务合同、停车费原始凭证等进行了多次查阅。

业主提供查账现场图片。

账目显示，惠景城2021年、2023年停车费收入均为230余万元。查账之后，业主对账目真实性仍持怀疑态度：“今年5月份，志愿者清算出惠景城小区合计有车位1183个，按我们估算停车费收入不会低于六七百万一年。”业主曹先生表示。

对此，宏德物业项目经理郝平称“委屈”。他认为，合同订立是按照当年法律法规进行，代管账目都有支出明细，物业方已依规在公告栏公开了小区收支等数据信息，其中也包括每季度的停车费收入，“若公布了也不信，那我们没办法”。

郝平还陈述：因小区规模较大且设施老旧，物业公司当前聘有员工约150名，当前小区物业收费水平低，仅靠物业费收取难以支撑，因此需要公共收益补偿日常运用。“如果要将更多公共收益补充公共账户，只能压缩成本降低服务水平或是换设新的物业公司，对订立新合同或是选聘新的物业我没有意见，但要合理合规。”

收费公示中，惠景城物业费收取标准为楼梯住宅为0.6元/㎡/月，电梯住宅物业费为1.15元/㎡/月。佛山市发展和改革局2021年公布全市物业服务最高指导价，其中最高等级一级收费2.70元/平方米·月，二级2.35元/平方米·月，最低等级五级物业收费的指导价为1.30元/平方米·月。

此前，几位业主代表也曾提出重新选聘物业公司的诉求。惠景社区居委会主任何斯薇表示：小区正在进行旧改，此前在请示区住建部门及组织部后，建议先保留当前物业配合完成旧改工作。

近日，一批业主代表要求撤销业主大会续聘物业公司的决议并增加选聘选择，但上诉被佛山中院驳回。惠景城业委会主任万元林称，是否更换物业需按程序进行，业委会决议召开业主大会决定是否续聘当前物业，大约明年年初能敲定新的解决方案。

小区运营成本评估预计10月出炉，业主再次上诉

与此同时，业委会正在邀请第三方对小区运营成本进行评估，准备以此作为物业公司续聘、选聘的参考。

对此，几位业主认为是物业公司和业委会配合实施的“缓兵之计”，提出质疑：业委会不经业主大会表决就动用办公经费执行评估是“违规”，根本目的是为物业合同续聘找依据，再次将业委会告上法庭请求撤销决定，诉讼正待法院受理。

惠景城社区居委会反馈：社区在区及街道指导下规范基层公共收益的账目管理和资金使用，健全审计制度等，正指导评估物业运营成本。2023年12月，惠景社区指导业委会通过禅城智慧党建小程序召开临时业主大会，选聘审计评估机构对物业服务成本进行审三评三审评事项，但因业主参与积极性不高，未达到法定人数导致未能形成决议。结合部分业主诉求，社区于2024年7月向惠景城第八届业主委员会发出《关于聘请评估公司对小区物业服务运营成本进行评估的提醒函》，督促业委会倾听业主们的意见、综合考虑业主们的诉求，业委会使用办公经费聘请评估公司对惠景城小区物业服务运营成本进行评估，评估报告预计于10月底完成。

小区部分业主与业委会产生“信任危机”。

数场官司你来我往，矛盾频出的深层次原因在于：基于对公共收益去向的长期质疑，部分业主已对业委会产生了“信任危机”，认为业委会与物业“站在一起”而没有代表广大业主的利益。

2021年的一场官司直指“撤换业委会”。2020年是惠景城业委会换届之年，以曹虎等为代表的一批业主质疑换届程序不正当、过程不透明，联合将禅城区住建部门告上法庭，要求撤销对惠景城小区业委会的备案。最终该诉求以主体不适格和时效性缘由被法院驳回。

“如果业主有什么建议可以带着具体解决方案，我们再召开业主大会讨论没有问题。”惠景城业委会主任万元林对记者表示，所有履职均依法依规，未来业委会换届也将按公开公正的程序进行。

“现在我们最大的希望是，2025年业委会换届过程公开透明，选出能真正监督物业服务、代表全体业主利益的业委会。”业主曹虎多次表达这样的意愿。

小区治理中公共收益争议何解？期待制度发挥更大作用

事实上，小区业主、业委会及物业公司三者之间的矛盾并不少见。相关报道显示，长沙市岳麓区一小区业主质疑公共收益账目作假，法院对业主“查账”诉求予以支持；郑州市富田丽景花园小区业委会“内斗”严重，今年6月将360万的公共收益“发钱”给业主，过程却也一波三折。

“业主要对物业报以信任，物业也要做好透明公示和解释工作。”广东省物业管理行业专家李承玺表示，近几年公共收益被越来越多人关注，全市、各区也相继出台了一些指导意见，但物业行业发展规范是渐进式过程，还要需要长时间不断完善。他同时表示，以公共收益补偿物业服务在业内是正常现象，实践中物业公司与业委会约定在扣除成本后合理分成，相关合同订立合法合规即可实施；他还提醒，公共收益的使用要站在“小区全生命周期”角度，建议将足够公共收益补充至住宅维修基金。

查询发现，8月9日修改实施的《佛山市住宅物业管理条例》对小区公共收益使用做出规定：其主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照全体业主的决定使用对于公共收益的使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分按照全体业主的决定。近日，南海区住房城乡建设和水务局也发布南海区住宅物业公共收益指导意见，指出住宅物业公共收益应补充专项维修资金且比例应高于50%。

对于该事件，禅城区住房建设和城乡水利局相关负责人表示：经了解，惠景城小区业主委员会由业主大会表决产生，相关备案材料未发现存在不符合法定条件的情况。如业主认为相关共同决策程序存在违法违规，可按照法律法规规定及业主大会议事规则等文件约定进行维权。

基层小区问题的责任主体仍待厘清。禅城区住房建设和城乡水利局有相关负责人表达无奈：“地方住建局本质上是物业行业主管部门，我们接到市民投诉很多，很多时候也希望多深入基层检查了解，但对于小区物业审计报告、业委会是否失职等具体问题并没有核查和监督权力，一般只能出具指导意见，还是需要依靠其他部门的主动介入或司法判决。”

业委会谁来监督？禅城区住建部门透露，业主委员会成立备案业务已于2017年前移至各镇（街道）办理，惠景社区居委会有关负责人表示，社区主要是负责协调指导业委会开展工作，业主大会和业主是业委会的重要监督者。但现实中，业主监督业委会的渠道并不畅通，如有业主表示：现实中集齐业主意见召开业主大会往往困难重重。

值得注意的是，区委组织部牵头下，禅城自2023年起打造“520善治小区”，构建“一核多元、简约高效”的党建引领基层治理体系，其中也包括搭建多元化议决事平台，惠景城小区入选禅城首批“520善治小区”名单。

“通过520善治小区这个平台，让更多部门加入基层事务监督管理肯定是好事，期待先进尝试完善后能够铺开。”禅城区住建局某负责人表示。

佛山市禅城区委组织部近日回复南都：区委组织部大力推进党建引领规范住宅物业小区公共收益使用监督，要求基层规范公共收益的账目管理和资金使用，健全审计制度等，督促物业公司利用“禅城智慧党建”小程序主动公示每季度公共收益，针对惠景城小区情况，社区多次搭建平台组织物业公司、业委会、睦邻治理志愿服务队成员、热心业主等召开会议加强沟通。接下来将督促指导社区党委会同业委会倾听业主声音，收集业主意见，并根据公共收益收入及物业服务运营成本情况优化完善物业服务合同及新的小区停车方案（含公共收益管理），抓紧进度按照法定程序召开业主大会，推进物业公司选聘、续聘工作以及停车方案的表决。

采写：南都记者 孙振凌 实习生 黄蕊 曾佳怡

编辑：孙振凌,唐宇松

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孙振凌

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南方都市报记者

唐宇松

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