自1994年中国住房制度改革进入新阶段，中国房地产经历了快速发展的三十年。当前，随着中国经济转向高质量发展，房地产行业也开启转型升级周期，伴随多部门打出政策组合拳，房地产市场何时止跌回稳？行业环境有何变化？

2024年10月30日，仲量联行在上海举办“中国商业地产30周年发展高峰论坛暨展览会”，以庆贺仲量联行进入中国内地市场30周年为活动契机，探讨如何在高质量发展的时代背景下激活地产新模式。 

“中国商业地产30周年发展高峰论坛暨展览会”现场。主办方供图

展望未来，仲量联行认为，房地产在谋求高质量发展的过程中，阵痛和复苏并行、挑战和机遇并存。当前各资产类别市场正积极探索新发展模式，共建新生态，伴随周期更迭进入尾声，城市焕新、产业跃升和空间重塑将释放中国房地产的新动能和新价值。

新质生产力如何驱动中国房地产行业发展？

仲量联行研究部联合清华大学房地产研究中心在本次论坛上共同发布《中国地产行业趋势与展望》白皮书，解析中国居住地产与商业地产行业三十年发展脉络，并首次系统性研判“新质生产力”化身行业驱动力，披露中国房地产生态圈的最新动态。 

“改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求趋于多元化和高质量化。”清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟观察到，“未来住房需求增速将趋于缓和，而且市场将更加注重存量住房的更新与品质提升”。 

仲量联行《中国地产行业趋势与展望》白皮书。

办公楼市场方面，据仲量联行统计，2022年中国香港、北京、上海三座城市的5个核心办公楼子市场租金已然跻身全球TOP10。2023年末，绝大部分甲级市场已经将平均入驻率提升，恢复到疫情前（2019年末）的90%及以上水平。

但短期内市场仍面临下行压力。仲量联行梳理了中国重点城市2005年至2024年的甲级办公楼的租金趋势后发现，自2018年底中国主要办公楼市场均已步入下行周期，需要一定时间转型。从中长期来看，中国产业新旧动能转换，第三产业升级之下办公楼市场将重塑韧性，尤其新质生产力将构成行业增长的驱动力，助力办公楼市场修复与发展。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示：“中国经济逐渐从高速增长转向高质量发展，正催生新一轮科技革命与产业变革。与经济发展紧密联结的房地产行业，需要重点关注品质提升与结构优化，向多元化和高质量方向谋求新模式发展，以更好地服务于实体经济，为城市发展和人民生活提供更好支撑”。

仲量联行预计，市场新需求与新技术将引领房地产行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进，智慧建筑、综合能源服务、人机协同等细分领域将持续涌现机遇。

“三十年间中国住房市场经历了周期变化，新增供给与存量规模的关系已显著转变，将向多元化和高质量方向发展。中国商业地产经历着‘从无到有’‘从有到好’的升级，办公楼、零售、物流仓储、长租公寓等各类别资产都将探索新模式、激活新发展。整个行业也将更好利用房地产科技，促进上下游的创新、结构升级以及绿色经济建设，进一步助力地产‘脱虚入实’，健全房地产发展新模式。”庞溟表示。

资本性改造如何有效延长建筑使用寿命？

在资产价值增长趋缓的新常态下，如何达成资产保值增值目标成为业主方和投资者的关注重点。因此，从资产管理视角，仲量联行发布《中国商业地产物业与资产管理》白皮书，剖析如何拓展物业管理服务边界。

仲量联行中国区物业与资产管理部总监李从越表示，传统物业管理往往注重日常的设备维护、清洁和安保等基本服务。然而，随着市场环境的复杂化，单纯的维护已无法保障资产的长期收益，迫切需要在服务内容增加的基础上实现思维模式的进化。

“在资产管理逻辑下，物业管理机构的角色实质上已经由辅助者转变为经营者，这意味着物业管理方应当具备更为前瞻的战略视野，通过前介物管顾问，在项目的规划和设计阶段就提前介入。”李从越认为，在市场下行时，与一味压缩物业管理成本相比，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才能从根本上解决问题，系统性地提升资产的整体运营效率与长期收益，使其在全生命周期中实现增值保值。

据仲量联行统计，目前在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，楼龄超过10年的办公楼约占半数。“一些项目的空调、供电等系统因设备老化，能效低下，不仅面临高昂的维护成本，硬件条件更与用户当前的需求存在断层。” 仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳强调，“针对这一情况，资本性改造是有效延长建筑使用寿命，提升运营效率和资产价值的关键。资本性改造不仅能提升建筑硬件水平，还能通过改进空间设计、设施布局等，优化租户的使用体验，从而增强项目的吸引力和市场竞争力。”

但米阳提醒，资本性改造并非只是简单的设备更换，而是一个需要详尽规划和成本回收测算的复杂过程。业主可以根据建筑的设备寿命、市场环境和未来需求，合理安排资本支出，确保投资回报最大化。在实施资本性改造时，业主不仅要考虑硬件设施的性能，还需权衡不同方案的经济可行性和资金回收期。

据仲量联行观察，关注建筑的中期维护与小规模改造的短期计划以3至5年为周期，而着眼于整体设施全面升级的长期计划则要以40至50年为周期。

采写：南都记者 赵唯佳 发自上海

编辑：甄芹

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