11月22日，广州官宣取消普通住宅和非普通住宅标准。继有关部门发布房产税收新政后，北上广深均已取消普宅和非普宅标准。

根据财政部、税务总局、住建部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），契税不再区分首套和二套，不再区分90平方米上下，140平方米及其以下的房子统一按1%征收契税。同时，对于取消普通住宅和非普通住宅的城市，包括北上广深，对个人销售已购买2年及以上住房免征增值税。换言之，此项增值税减免政策的前提是取消普通住宅和非普通住宅标准，这也是为什么北上广深均在本周宣布了取消政策。

南都记者关注到，本次房产税收新政并非普惠性政策，将惠及部分人群或企业。对此次新政的落地，多位业内专家谈到，系列利好政策下，购房需求将有持续释放的空间，减轻房企压力，有利于房地产市场止跌回稳。

数据整理：南都记者杨文君

契税优惠：90—140平方米房屋的认购者是主要受益者

按照 《公告》，对于购买首套房的家庭，购房面积在90—140平方米的，契税税率从1.5%调整为1%。对于购买二套房的家庭，购房面积不超过140平方米的，契税税率都统一变成1%；140平方米以上的，按2%的税率征收契税。

另外，根据政策，北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。

以北京为例，这次调整后，北京首套90—140 平方米住房契税由此前的1.5%降至1%，二套90—140平方米住房契税由此前的3%降至1%。这意味着购买90—140平方米住房的群体将从中受益，无论是首套还是二套，只要面积不超过140平方米都能享受到契税税率降低的优惠。

举个例子，在北京购买总价500万元、100平方米的首套房，过去契税是1.5%，也就是7.5万元；新政策落地后，该套房契税将按照1%收取，也就是5万元，少了2.5万元。

南都记者了解到，一些两居室的房型往往“卡”在90平方米左右，此前，如果购买的房屋面积即使为91平方米，也要按1.5%缴纳契税，于是很多购房者会选择既不超过90平方米又能满足自身需求的房屋面积，如89平方米。

上海易居房地产研究院副院长严跃进公开谈到，以上海为例，在上海认购140平方米及以下住房，基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力支持了购房消费行为。

中国人民大学财税研究所首席教授朱青也认为，原来，契税的标准税率是3%和5%，现在140平方米以下的首套房契税利率统一下调为1%，家庭个人购买第二套住房，如果不超过140平方米的，也按照1%的优惠税率征收契税。这对今后增加老百姓的购房能力、扩大房地产政策的效果会有一定的积极作用。

这也意味着，90—140平方米房屋的认购者将成为本次契税优惠的主要受益人群。

上海嘉定区一个房产项目开盘现场。     新华社发

增值税优惠：卖房者也可享受政策红利

根据《公告》，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年及以上住房一律免征增值税，包括北京、上海、广州、深圳4个城市。

《公告》发布后，就有专家指出，增值税的影响主要在是否取消普通住宅和非普通住宅的标准。如今，北上广深4个一线城市均已取消普通住宅和非普通住宅的标准。

中原地产首席分析师张大伟曾对媒体谈到，在房产证满两年的情况下，普通住宅免征增值税，而非普通住宅则需按差额征收增值税。因此，取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费，降低购房成本，带动改善性住房需求释放，也有助于企业更好地配比产品类型。

简言之，除了契税，这次政策调整还涉及备受关注的增值税，不仅买房有优惠，而且卖房也可以享受到政策红利。

不过也有观点表示，以北京为例，此前的政策是，满五唯一的房子在出售时免征增值税。满五唯一房子是指房产证或相关房屋证明满五年，且是业主家庭唯一住房。如今，五年变两年，但倒推两年前，房价仍处于高位，此时卖出，若房价下跌，本就不需要缴纳增值税，因为增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

土地增值税预征率下限降低：房企可减轻资金压力

除了《公告》，11月13日，税务总局还发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，规定将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。12月1日起施行。

据了解，与我国房地产开发模式相适应，我国的土地增值税实行预征制度。为了充分发挥土地增值税预征的调节作用，有关部门明确各地区预征率下限。此次调整将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

这次的政策不仅利民，而且惠企。中国财政科学研究院院长杨志勇公开谈到，这次住房税收政策的调整对于开发商来说也是利好的。开发商在开发过程中要提前预缴土地增值税，它是先预征、后汇算清缴，在预征的过程中，它要占用开发商的资金，这一次无论是东部中部西部哪个地区，土地增值税预征率下限下调0.5个百分点，那对于缓解或者减轻开发商的资金压力也是有帮助的，有助于房地产市场的平稳健康发展。

可见，上述惠企利民的房产税收政策是真金白银的“让利”。

此外，南都记者关注到，根据财政部最新公布的数据，1—10月，土地和房地产相关税收中，契税4273亿元，同比下降12.2%；土地增值税4347亿元，同比下降8.3%。国家统计局副局长盛来运在10月18日的国新办发布会上也表示，房地产行业在调整。那么，和房产交易相关的契税、增值税是否还有降低和减免的空间？仍有待观察。

采写：南都记者杨文君 发自北京

编辑：梁建忠

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