自今年9月系列新政出台以来，一线城市楼市迅速回暖。在广州，10月一二手住宅网签23606套，11月网签21348套。广州住建局通告指出，11月广州楼市“处于年内月度高位水平，市场继续保持热度，延续止跌回稳态势”。

自12月以来，一线城市频现“高价地块”，广州住宅用地出让顺利，除了国央企持续拿地之外，两家标杆民企也重回广州土拍市场，这也是年内至今广州唯二两家拿地的民企。与此同时，广州11月征询拟施行的“安居乐业入户”政策等，或也有望近期出台。

在“房地产前所未有的宽松政策环境之下”，2024年的广州楼市将交上怎样的答卷？2025年以广州为代表的一线城市，又将出现怎样的市场行情？楼市已经止跌回稳了吗？一线城市的购房投资信心何时恢复？带着种种问题，南都湾财社诚邀以广州地区为主的十大资深房地产人士，分析2024年的广州楼市实况，畅想2025年的广州楼市发展盛景。

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

“高价地”频出，一线城市优质居住物业的投资信心正在恢复

在12月，房企有“三喜”：年末房地产市场出现了较为明显的翘尾行情。以北上广深为首的中心城市，一手房市场和二手房市场成交活跃度提高。12月的房地产市场大有希望。其次，政策仍有空间，12月，在“止跌回稳”目标下，仍可期待房地产行业的利好新政。此外，“化债”新政推出，冲刺年末经济指标背景下，地方城投和央企、地方国有房企将获得更大力度的支持，发展空间也将拓宽。

但也有隐忧：伴随2021年以来楼价的持续下跌，房企盈利水平持续下降。A股94家房企中，在前三季度亏损房企达42家。年末再叠加降价促销，预提损失，2024年房企业绩总体难言乐观。民营房企流动性危机仍未得到根本改善。

不过，最近一周，一线城市“高价地”不断出现，市场已经进入新阶段。有关城市的管理部门不但不惮于“高价地”的出现，还反而希望“高价地”可以给市场带来更大的热度。

“高价地”的频繁出现，意味着房地产市场的投资信心，尤其是一线城市优质居住物业的投资信心正在得到恢复。开发商敢于投入百亿总价的地块，则必然对高端市场抱有足够的信心。

与此同时，在取消限制性措施后，房地产减税效应也相当突出，5天全国申报36.7万户，契税就减免84亿元。一线城市房地产市场成为了年末全国市场的热点，预计这个势头将延续到2025年。

在2024年年末，房地产市场的信心正在增强，预计年末市场的翘尾行情有望延续到2025年。从一线城市的量价分析，可以初步判断，一线城市房地产市场已经接近底部，市场止跌回稳态势明显。一线城市房地产的物业价值和投资价值，正在回归。

从当前形势看，房地产市场最快在明年上半年能够初步企稳，但不确定性还很多，方方面面都还要努力。

徐建平（广州中地行投资咨询有限公司董事长）

预计系列楼市提振措施在明年中产生更明显的效果

12月虽然进入传统楼市淡季，但根据10-11月的市场表现看，市场新政的影响在继续发挥效应，能够促进市场的交易活跃度，房价基本稳定止跌。对整个2024年的楼市来说，系列政策出台扭转楼市下行趋势，给予市场稳定的预期和信心，为新一年楼市平稳发展奠定基础。目前广州楼市有积极变化，交易量上升，价格实际上是有一定的分化，二手市场受到一手特别是新规项目的影响，还是出现一些局部的下调，一手市场基本呈现止跌回稳的态势。

由于今年已经出台了多项政策，预计12月可能不会有太多新政出台，但明年可能会根据市场情况和经济环境继续出台一些调整政策，比如进一步放宽信贷、加大房企资金支持等。在2025年，随着政策实施，市场库存优化，需求释放，全球降息潮也助力交易，且广州经济基础好，居民购买力强，政策持续发力和经济好转下，楼市有望变好。

预计2025年整体楼市会趋稳，但一二手可能会出现更进一步的分化。一手房会凭着销量及新产品使用率的优势，还有一定的上升空间。二手房，特别是“老破小”产品上涨空间不大，为了加快出货还可能会出现局部降价情况。但随着二手房交投活跃，将会迎来置换潮。2025年市场的新规产品批量上市，基本都能做到120%的使用率，而二手房仅有85%甚至更低的使用率，这在客户的价格锚定中也会进一步打折。

另一个影响市场预期的因素是明年将是市中心优质项目集中入市的时机，包括南方面粉厂、琶洲、越秀区等都有豪宅项目入市，是市场改善客户置换的好机会，也会对整个市场的价格是一个引领作用。

但是房价的核心，经济是根本。楼市现在还在底部运行，预计一系列的提振措施能够在明年中产生更明显的效果，经济能够稳定增长，政策继续支持，楼市可能会逐渐回暖。

广州作为粤港澳大湾区的核心城市，2025年的大湾区交通、互联也会有很多进一步的突破，加上限购政策解除、入户放松等政策，将持续吸引人才和资本流入，我对广州的楼市发展还是很有信心的。

黎振伟（深圳世联行集团首席技术官黎振伟)

消费者已告别购房即升值的暴利时代

2024年，全国商品住宅销售金额增速下滑约20%，1—10月的销售金额为6.7万亿，回到2016年水平。在此背景下，全年降息降准各两次，几乎每个月都有刺激政策出台。9月，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，成为市场成交的分界线。10月，五部门出台“五个取消”“五个降低”，进一步拖稳市场。调控频次高，最高层定调，职能部门快速落地，是今年以来的政策调控的规律和特点。

在一二三线城市，二手市场呈现“以价换量”的趋势。下半年，广州（月度正常成交8000套以上）、深圳（月度正常成交4000套以上）等一线城市成交量均恢复到正常水平。

广州一手住宅市场，呈现政策出台后短期存量需求释放，随后快速回落到低位的特点。9月市场成交分界线出现后，世联监控广州170个指标盘，2022年周均认购1158套，2023年周均认购1034套，2024年周均认购815套，十一过后周均943套，近四周周均973套。市场基本恢复到了2023年的水平。市场出现“回温”。未来市场去库存仍是焦点所在，市场成交将会呈现震荡上行走势。

目前的政策刺激频次和力度处于高位，但目前市场矛盾表现在，中低阶层支付能力（意愿）的收缩，与结构性去库存的问题。预计明年初将会出台降低产品成本的政策，例如降地价，降低购房者支付成本的政策，例如进一步下调房贷利率、下调存量房贷利率等。只有经济回稳，中低阶层支付能力（意愿）回升，市场库存才会逐渐回归正常，区域内的房地产才能真正出现回暖的预期。

中国房地产历经三十余载的发展与调整。预计政府今后定会从长远稳健发展视角审视房地产行业，审慎制定相关调整政策，力避市场大幅波动；房企亦不会再一味追逐规模扩张，而是将重心转向品质提升、品牌塑造、运营优化与长期效益考量；消费者也已告别购房即升值的暴利时代，在消费购房时会进行更多权衡与比较，这些转变正深刻重塑行业格局。

黄韬（广东中原地产项目总经理）

房价已回到六七年前，最差的时候已经过去

从广州今年10月、11月的成交看，连续两个月一二手住宅超两万套的成交，意味着广州的楼市总体是稳定的。如今进入12月，开发商也会根据全年业绩情况推货，预计会搞一些促销，从而抢走一些二手客户，加上当前部分业主在涨价，这或导致12月的二手房成交不如11月高。但整个楼市到12月应该止跌了，整体市场回暖，还要看明年小阳春。

我认为，12月的总体楼市会比11月更好，明年广州楼市肯定会有小阳春。如果1月份楼市不好，2月份政府肯定还会再出政策，政府一定会力保楼市小阳春的出现。所以，明年不会再出现楼市业绩不好的情况。与此同时，经济在不断调整，整个市场逐步稳定，成交量正在上升，房地产政策也会基本筑底。

在当前，广州部分区域或板块的房价已经回到六七年前了，房地产最差的时候已经过去。房地产政策已经应出尽出，接下来的政策更多的是经济层面的政策，更多的购房者会根据自己实力和需求买房。只有在房价企稳回升的时候，才会出现投资者进场。

从现阶段而言，投资者出现的时刻还言之过早，毕竟影响房地产市场的因素太多。但我坚定认为，当前的楼市已经是整体止跌了，房价已经稳定了。

2025年广州的房地产市场，肯定会比2024年要好。但全面向好，还需要一定的时间，要看经济的复苏情况，只有经济向好，大家的购房意愿就会增加。

冯佩云（合富辉煌广州公司市场首席分析师）

当前广州楼市处于前所未有的宽松政策环境

2024年11月18日，广州市发展和改革委员会公开向社会征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见，如果顺利，该政策有可能最快在12月实施。叠加之前出台的一系列楼市利好政策，当前广州楼市处于前所未有的宽松政策环境，将大大增强购房者入市的信心，进一步促进购房需求的释放。

广州拟多渠道放宽入户，也许未必会对楼市成交产生“立竿见影”的作用，但长期来看，影响深远。放宽落户政策，不仅令广州更具竞争力，同时也会利好楼市。

自12月1日起，广州取消普通住宅和非普通住宅标准，对广州“大户型”无论是新房还是存量房交易，肯定是利好，因为购房税费减少了。尤其是“大户型”住宅二手交易环节，增值税的减少将会更加明显，更有助于加快“大户型”产品的交易和流通，而且有可能近郊及外围的市场表现会更加明显。因为市中心的“大户型”，基本是千万以上豪宅，而近郊及外围的“大户型”，价格相比中心区有着更为明显的优势，因此这部分买家对价格的敏感度相对更高。这一新政，也将加快近郊及外围“大户型”住宅的交易和流通，而释放的这部分需求有可能会流向更中心区域。

自2024年4月30日中共中央政治局召开会议，首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，11月18日广州安居集团有限公司对外发布“关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告”，通告对房源征集范围及条件均有明确要求，包括：房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；面积在90平方米以下；还有就是收购价格如何制定等等，这些都将影响收购行为。因此，短期内收购的规模不会太大，预估对楼市的整体影响有限。

肖文晓（克而瑞广佛区域首席市场分析师）

预计12月广州楼市还会有一波成交小高潮

取消“豪宅税”带来的税费红利非常可观。但在契税征收环节仍然有140㎡这条差异线，将导致市场上原有的140-144㎡的“普通住宅”身份尴尬。根据克而瑞的统计，截至10月末，全市一手住宅140-144㎡的证载库存6026套，去化周期26.6个月。在该面积段总价近年来飙升的情况下，其与相邻小面积段产品总价及契税差额进一步拉大，新政下140-144㎡产品性价比下降，竞争力减弱，开发商应考虑适当降价，未来该面积段产品的供应也会减少。

在12月，契税和增值税新政于月初正式实施，有一部分物业的成交可能会延后到12月份签约。正在公示征求意见的购房落户政策也有望在12月明确落地时间，将进一步刺激购房需求的释放。有这些政策红利做基底，再加上年末是房企推盘和市民置业的旺季，预计12月广州楼市还会有一波成交小高潮。

我们判断，广州楼市成交量在经历了10月冲高、11月维稳之后，12月广州楼市如能再度发力，3个月的坚挺表现足以证明广州楼市已经稳住了。

展望2025年，在“购房落户”大招出台之后，广州基本已经动用了楼市层面可以用的所有需求端的政策手段，未来出台地方性楼市新政的频率将会减少。明年影响楼市的更多的还是一些全国性的政策，包括可能的降准、降息，以及楼市供给侧的一些改革，包括房企融资、存量土地收储等方面。

中国商品房市场的销售规模不管是高位的18万亿，还是现在的约10万亿，都是全世界绝无仅有的大市场。最近一线城市已经出现了好几宗总价在百亿以上的土地成交，广州在12月也是连续出让了好几宗宅地，除了国央企，一些混合所有制的企业和民企也出手了，这是一个积极的信号。

 张波（58安居客研究院院长）

“老破小”户型受到挑战，未来需求量或面临收缩风险

安居客云洞察数据显示，广州全面放开限购至今，安居客平台线上找房用户中外地客群占比数量提升至40%，前三的城市分别为佛山、深圳及上海，可见放开限购对周边及同类城市的虹吸效果明显，大大激发了广州的潜在购买力。

目前广州改善需求上升表现明显，取消豪宅税进一步拉升广州高总价及大户型房源的热度，安居客云洞察数据显示，广州总价1000万以上的房源热度占比提升至10%以上；5室及5室以上户型占比也提升到12%以上。但在二手房市场中，“老破小”户型会在这次新政后受到一定的挑战，挂牌量预计会不断增多，但需求量长期来看则面临收缩风险。

今年10月、11月份广州一二手房市场热度、成交表现和价格走势回稳态势较为明显，为后续市场向好发展营造了较为良好的环境，但整体仍呈现波动性趋势，政策效力是否能持续到明年一季度还有待观察。

当下房产经纪公司目前更看好一二线重点城市，但布局规模有所收缩，采取人员收缩但店面数量不变的方式。从房产经纪人分布走势来看，三四线城市经纪人更为稳定，包括广州在内的一线城市经纪人流动性更大。

本轮房地产市场于2021年后半年开始调整，到现在已有3年多，调整时间长，调整幅度也较大，商品住宅的销售量已有明显下降，目前筑底企稳的趋势愈加明显，但市场的止跌回稳依赖于需求的回稳和预期的回稳，根本还在于经济、就业和收入的前景。

从政策看，目前一线城市还存在较大的发力空间，但三四线城市直接针对楼市的政策基本已出。因此本轮市场的复苏还有待于一线热度先行提升，从11月一线城市的成交量来看已经保持了一定高位，这一趋势如果能保持，则有望在明年上半年迎来一线城市市场的“企稳回升”，并带动更多城市不断走出低谷。

黎文江（广东省房协专家咨询委员会顾问）

房价止跌企稳，二手房业主又恢复了讨价还价之力

今年以来，从中央各部委到广州各主管部门，出台了一系列利好房地产市场新政策。这些新政策针对性都很强，解决了当前阻碍楼市交易的诸多问题，广州的新房和二手房交易从十月份开始出现回暖趋势，房价逐渐止跌回稳。针对二手房挂牌待卖数量巨大的问题而出台的新政尤其有效，今年前11个月二手房交易量已达10万套。

12月是历年的冲业绩关键月份，开发商将借力新政的气势，全力以赴，从12月起取消征收“豪宅”税，更有利于释放一大批“豪宅”的成交量。二手房交易量全年有望冲高到11万套，达到历年最好水平。新房市场以高档住宅交易最为活跃，带动了改善型买家积极入市。第二套买家亦借股市上升之势出击楼市，多有收获。刚需买家信心逐渐恢复，凭首付下调和利率优惠等等多重利好，陆续加入购房大军。楼市凭真实数据说话，一二手房交易量己回稳上升，房价亦止跌企稳，二手房业主又恢复了讨价还价之力。

当前，房地产业在国民经济发展中仍占据重要地位，对房地产业的一系列利好政策仍在持续发力，估计明年还将有更多更有力的政策，例如金融、财税新政策加持。因此，明年房地产市场仍然向好的愿景不会改变。估计广州楼市明年会有更多更好的高品质住宅上市供应，例如第四代新户型住宅的大量推出，以满足广州市民追求美好幸福生活的需要。

姚育宾（华南城市研究会常务副会长）

明年，广州楼市成交量有望实现突破

在今年出台的楼市政策中，以全面取消限购和拟在七区实施购房入户的政策影响最大，给了很多新广州人置业和落地生根的机会，有助于提升广州的城市竞争力。取消豪宅税则利好改善型买家，促使高端物业购房者更积极地入市。广州全面收购存量房作为保障房的政策，有助于加快商品房库存的去化速度，促使房价有效企稳。而房票安置制度，需要一定时间来观察其对楼市的长期影响。

从目前广州楼市成交数据看，广州房地产市场已显示出止跌回稳的迹象。同时，七区购房入户也有望从公开征求意见阶段，转变为落地执行。随着各项政策持续落地，2025年，房地产或将迎来寻求筑底的关键之年，广州后期是否还会有新政出台则取决于市场情况。

交银国际预计2025年中国房地产市场将温和复苏，一手楼价格稳定，成交面积年增15%。广州楼市则会在2025年迎来新的成长机遇。通过系列密集救市组合拳，重获增长契机。政策端的力度加大，需求端的新房销售阶段性回稳，供给端的恢复仍需时间。

预计 2025年中国楼市或将呈现量增价稳局面，成交量方面延续9月底救市以来的增长势头，持续保持交易活跃度，但价格不会大涨，而是止跌回稳，保持较为合理区间。同时，市场分化明显，一二线城市可能相对稳定，而三四线城市因人口流失将面临更大下行压力。

在2025年，预计楼市仍呈现出分化和逐步适配的趋势。政策支持和市场调整将是影响楼市的关键因素，广州楼市成交量或将实现突破，而房价有望处于相对企稳状态。

陈雪强（中指研究院华南分院研究主管）

2025年广州房地产市场将逐步筑底回稳

广州取消普通住宅与非普通住宅的标准，从新房角度看，主要利好首套刚改（90-140㎡）及二套置业群体；从二手房角度看，主要利好改善群体，即购买证满两年的豪宅产品将减免5.3%的增值税。从减免金额看，购买证满两年的二手豪宅产品无疑是最受益的，这也将使得开发商在开发产品时，大户型产品也将会越来越多，未来广州新房户型格局也将逐步改变，市面上会出现更多大面积产品。

在收购存量房做保障房方面，这一举措将有利于加快广州存量商品房库存的去化，提振市场信心。同时收购的存量商品房用作保障房，将为更多广州无房的年轻人及中低收入群体提供住房选择，构建多元的住房保障体系。

今年9月底以来，广州房地产政策能出尽出，市场在近两月确实显著回升，预计随着利好政策的持续释放，叠加年底开发企业推货节奏的加快，12月广州房地产市场仍可期待，整个四季度的成交明显放量，对全年的成交起到下滑收窄的作用，对于广州楼市的止跌回稳起到积极作用。

目前，广州房地产政策已创2010年以来最宽松时期，房贷首付及利率均为历史最低水平，房地产契税、二手房交易增值税政策均已优化，以及入户条件拟大幅放宽。当前的房地产政策已基本上是政策底，未来房地产政策仍有一定优化空间，比如公积金贷款首付比例、房贷利率等。

伴随着房地产利好政策的持续释放，广州房地产政策已非常宽松，无论是对刚性置业，还是改善性需求购房者均十分友好，也将促进房地产市场需求的进一步释放。未来伴随着政策底的形成，2025年广州房地产市场也将逐步筑底回稳。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬

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南方都市报记者