南都讯  远眺水墨青山，近观水乡鱼塘。在斗门莲洲福安村，2栋11层的公寓楼拔地而起，显得格外醒目，其中1栋已完成外墙面砖铺贴，幸福家园已经露出真容。

这是莲洲镇“福安·幸福里”村民公寓。该项目于今年7月1日进行了封顶仪式，首期20户通过摇号选房分配到心仪的房子。日前，广东省基层推进“百千万工程”集成式改革案例公布，“珠海市斗门区探索多户联建保障农民住房需求”成功入选。近日，该项目建设传出最新消息，首期项目将于年底交付。

莲洲镇“福安·幸福里”村民公寓。牛若飞供图

2020年以来，斗门区着眼破解农村人多地少、宅基地供需矛盾突出问题，通过“多户联建”方式建设莲洲镇“福安·幸福里”村民公寓，在全省率先探索集约用地、分红质押、积分管理等村民住房保障新机制，稳慎推进农村宅基地制度改革，入选广东省城乡融合典型做法。

作为基层宅基地制度改革，斗门莲洲的探索，不仅解决了土地从哪里来，以及谁能参与分房等难题，更是创新推出金融产品，解决项目建设遇到的资金瓶颈难题。作为斗门推进“百千万工程”的生动实践，莲洲镇“福安·幸福里”村民公寓的改革探索还将为斗门以及其他地区宅基地改革提供先进经验。

地从哪里来？

“农地转用+向天要地”

莲洲镇福安村是珠江口地区典型的水上村，村落临河而建，村民依水而居，呈现一派岭南特色的疍家水乡风貌。全村共237户1298人，人多地少，超40年未分配过宅基地，累积有待保障户有所居、可分户但未能分户的村民178户，其中有迫切需求的超20户，村民建房需求和用地供需矛盾突出。

斗门区坚持问题导向和改革思维，将7.17亩原村集体农用地，通过2022年修编新一轮多规合一村庄规划，将该地块用地功能调整为农村宅基地，在市级的支持下从当年全市新增建设用地规模中专项申请落实了用地规模和指标，指导村集体办理了农转建手续，并由区承担了新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等相关税费及“三通一平”等相关费用，彻底解决用地难题。

斗门区“福安·幸福里”村民公寓首期封顶暨二期集中签约。受访者供图

土地有了，该怎么样用？斗门莲洲在打破传统的宅基地分配模式，变平面布局为立体布局，“向天要地”建设村民公寓，在宅基地十分紧缺的背景下用“上楼”的方式解决农民的居住需求，村集体利用该地块建设3栋11层的村民公寓，每栋一梯两户，首层架空，可满足60户村民住房需要，土地利用效率是原有宅基地分配模式（只能保障15户村民住房需求）的4倍。

“项目正有条不紊推进，一期外墙与内部已完成建设，已达到验收条件，预计春节前可完成交付，二期目前已封顶，三期也在展开桩基础建设”，莲洲镇福安村党总支书记林振业介绍到，该公寓规划建设为3栋11层高楼，总建筑面积为7476平方米，分三期建设。项目采用新中式设计风格，简约雅致。户型为一梯两户，每户120平方米，三房两厅，南北通透，首层架空，用于存放农机等生产工具。

谁能参与“分房”？

“积分排位+房地一体”

福安村外出务工人员众多，尤其80后、90后，多因缺乏宅基地，在村内未能安家。老有所居、落叶归根意愿强烈。宅基地改革，让外出青年回乡安家，成为可能，也进一步激发了外出青年返乡创业热情。

建好的房子怎么样分？对于这个问题，斗门莲洲进行了深入的探讨和研究。首先满足申请村民必须符合宅基地资格权新分户条件，或承诺将原有宅基地退回集体经济组织，确保“一户一宅”前提下，引入积分制做法，综合农户家庭常住人口数、结婚年限、常住人口人均住房面积、常住人口人均宅基地面积、申请人子女数量、年龄及住房质量等8项指标对申请人住房需求进行量化评分。按总得分高低排序确定参与村民公寓建设的资格排序，优先保障最急迫、最困难村民需求。

村民抽到心仪的房号，喜上眉梢。受访者供图

房屋作为固定资产，其性质颇受关注。“幸福里”创新地以多户村民“组团”申请宅基地并联合报建形式建设村民公寓，“一户一证”办理宅基地房地一体不动产权登记，每户农民享有宅基地使用权13平方米、房屋所有权120平方米。村民公寓的流转、退出等参照农村宅基地使用权和住宅流转、退出的相关规定办理，享有同等的权益和保障。

梁少声是土生土长的福安村村民，他说，“祖屋已日渐破旧，成家后也无法满足三代人一同居住，曾考虑重建祖屋，但宅基地权属复杂、不符合报建条件，无法在村里安家，只能选择到澳门务工”。2022年，听说村里将推进“福安·幸福里”村民公寓项目建设，为了符合“一户一宅”政策，梁少声最终决定放弃原祖屋的继承权，选择购置“幸福里”。“在原宅基地重建，困难重重。幸福里项目，为有刚需的村民，解决了大难题。”梁少声点赞称。

如何解决资金难题？

“村民自筹+金融兜底”

项目规划得好，但是要从纸上变成现实，根本还是需要资金。为解决项目建设资金短缺，建设费用全部由农民自筹集资，签约后先付30%定金，建设过程中不足部分由镇政府协调施工单位垫资，封顶后村民根据个人财力可选择全额一次性或贷款分期两种支付方式交齐尾款。

村集体、村民代表、区属国企、珠海农商银行四方签约。受访者供图

然而，对于农户而言，凑到那么一笔钱并不容易。为解决部分农户资金短缺，经国家金融监管总局备案，珠海联合地方商业银行创新推出全国首个支持农民宅基地住房建设的贷款产品“美丽农居贷”，由区属国企出资设立上限1000万元的风险担保资金池，以农民集体经济股权分红收益为质押，提供最低首付30%、最高贷款额度100万元、最长分期20年的贷款方案，保障了村民公寓建设的资金来源。

福安村村民梁桂林的房屋是上世纪70年代建成的老瓦房，由于年久失修，房屋的墙面严重开裂、透光，他只能住在鱼塘旁的铁皮房内。2022年，他听说隔壁福安村将建设“福安·幸福里”村民公寓后，立刻交了12.98万元的首期款认购了一套。眼看新房一层层建起来了，可后期尾款、装修费用仍有资金缺口，正发愁之际，梁桂林想起珠海农商银行工作人员和村干部一同进村入户走访时，宣传过的“美丽农居贷”。经过一番了解后，他决定入手这款农民公寓宅基地买卖融资贷款产品，圆了自己的“上楼梦”。

村民如何住得上？

“降低成本+提高效率”

习惯了在乡下生活的村民，对于物业费等商业住宅的费用比较敏感。在降低成本方面，斗门莲洲组织当地建造业企业以“公益+微利”的方式支持“百千万工程”和乡村振兴，由村民代表通过邀标的方式比选确定施工单位，节省招标成本和中间费用，同时对村民公寓建设涉及的城市基础设施配套费、人防费等，以及水、电、有线电视、宽带网等建设收费，参照农户个人建房标准执行，做到能减则减、能免则免，建设成本由原先的3300元/平米降低到2500元/平米，基本与当地农民自建房成本持平，远低于周边商品房定价。

莲洲镇“福安·幸福里”村民公寓。牛若飞供图

此外，“福安·幸福里”村民公寓项目规划许可证只需镇级按照农民宅基地报建受理申请并审批，且施工单位遴选无需公开招标，首期从协议签订到村民入住预计控制在12个月，大大提高的效率入住。

斗门区农业农村局相关负责人介绍，2022年以来，斗门区针对目前人多地少、宅基地供求紧张的现实情况，重点聚焦保障居住，选取福安村作为村民公寓建设试点村开展先行先试探索，探索实现土地集约、立体化利用，保障户有所居和农村村民基本居住权。接下来，斗门区将继续推进“百千万工程”集成式改革，及时总结前期改革试点好经验好做法，以“福安模式”为切入口持续深化农村宅基地制度改革。

采写：南都记者李洁琼 通讯员牛若飞

本文作者

李洁琼

1.07亿

南方都市报记者