“直饮水机、快递柜、自助贩卖机、碾米机……”近年来，一些小区的公共区域安装了不少自助设备。在提升居民生活便利性的同时，不少业主对这些设备管理、运营和如何分配利益感到不解。

必须明确的是，根据民法典的规定，除城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而利用共有部分从事经营活动，属于由全体业主共同决定的事项，由此产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

当然，现实情况错综复杂，一些小区限于各种因素没有成立业委会，业主自治流于形式甚至几乎不存在，对物业服务企业的监督不足，导致物业服务企业随意利用共有部位开展经营活动，收入账目不清乃至被侵吞。小区的收益来源很多，包括停车费、摊位租赁、广告、利息等，懂得精打细算、规范运营的物业服务企业能为业主创造不少收入，每到年关，某某小区用公共区域经营收入给业主分红的新闻总是能引来一片羡慕。业主感叹“别人家的小区”的背后也反映出一个事实——大量小区公共收益被物业服务企业侵吞，而且业主维权艰难。2024年，南京某物业公司被判退还业主472.99万元，这笔钱就是被物业公司侵吞的公共收益。

自助设备进小区也是同理。虽然是件小事，但业主对物业服务企业在其中各环节的所作所为的质疑也颇具代表性：自作主张、账目不清。从这几个槽点延伸，想必很多业主都有话要说，比如单方面上调物业费、服务质量低、信息不透明、沟通不畅等，然而这些老毛病却是困扰业主的通病。

法律方面的规定很明确，比如物业服务企业未经业主同意擅自利用共用部位进行经营的，将面临行政处罚的风险，《物业管理条例》第63条对此规定，可以处5万元以上20万元以下的罚款。同时业主也可对其提起诉讼，前述南京某物业公司吐出的400多万，就是业主合力成功维权的例子。

而在日常事务上的监督则更多需要依靠业主大会和业委会的力量，针对一些小区无法成立业委会的特殊情况，近年来许多地区已完善了相关规定。《北京市物业管理条例》就提出，可以组建过渡性质的物业管理委员会临时补位，任期3年。

无论业主还是物业服务企业，都要对自己的定位有明确认知，权利、责任分明，才符合现代物业管理服务的内涵。为业主管理小区、维护居住环境是物业服务企业的本职工作，利用公共区域开展经营行为，需要依照法律规定进行决策和利益分配。

当然，解决物业服务企业在小区“反客为主”、把“服务业主”搞成“管理业主”的问题的根本途径，还是落实《物业管理条例》，依法成立业主大会并选举产生业主委员会，选聘物业服务企业，并对其履行物业服务职责情况进行有效监督。而对于履职不力甚至侵吞业主收益的物业服务企业，业主能够借助业主大会和业委会，通过包括更换物业服务企业在内的手段依法维护自身权益。

编辑：何起良

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陈邹心怡

何起良