近日，多家机构发布了2024年广州零售市场报告。数据显示，在广州首店首发政策的带动下，商业项目引进首店的步伐加快，去年全年仅优质购物中心就有近90家知名首店落地。但商业租金承压，全市整体租金水平有所下调。

为应对新的市场变化，不少商企已瞄准了消费新赛道，聚焦新生代消费。 

核心商圈表现坚挺，全市租金承压

戴德梁行发布的报告显示，随着广州塔广场在四季度的入市，2024年广州全市优质购物中心总存量共录得583万平方米，为品牌方带来了更丰富的落位选择。

但核心商圈内的标杆项目仍是品牌拓展的首选，因此体育中心、珠江新城商圈租金保持更强的韧性，空置率也保持了稳定。而非核心商圈品牌租赁需求减弱，项目间竞争加剧，影响全市优质购物中心空置率环比上升0.6个百分点至8.5%。

面对租赁需求放缓，部分购物中心为保障项目入驻率，适度降低了租金预期，2024年四季度全市租金环比下降了2.4%。

广州高端零售市场平均租金及空置率，来源：戴德梁行。

世邦魏理仕的报告也显示，广州商业租金承压，年末首层租金同比下调3.5%。尤其是非核心商圈，同比下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租金下行契机拓展店铺，而大部分优质物业以空置去化作为其运营的首要目标，带动2024年广州空置率继续下跌。

不过该机构也观察到，在核心商圈，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce & Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。而天河路商圈中，表现最突出的是成交显著提升的运动品牌，录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加了15.7个百分点，表现好于全市平均水平。

首店政策加速优质品牌落地

戴德梁行方面统计，去年广州优质购物中心落户的知名首店数量，相比2023年大幅增长87%。从业态上来看，这些首店主要集中在高端零售和餐饮，包括奢侈品百货品牌COSCIA蔻莎、诺悠翩雅Loro Piana、萨洛蒙Salomon、庆春朴门等。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为，广州首店首发政策已见成效，这既是品牌对广州营商环境优化的认可，也反映了广州作为消费中心城市的魅力。“‘首店’扎堆入驻，将进一步提升广州的国际形象和消费层次。”

世邦魏理仕补充，在细分业态方面，餐饮业态中表现最活跃的是特色餐饮，43%的新店来自该类别，包括落址于天环的广州首家肉肉大米，而年底开业的广州塔广场也引入多家餐饮的广州首店。另外，面包烘焙在餐饮新店中占比9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增长最快的类别。如，KUMO KUMO年内在广州快速扩张，而好利来也在广州塔广场围板其广州首店。

2024年广州市场租赁需求强度分析，来源：世邦魏理仕。

商企涌向新消费赛道

 “为消费者提供情绪价值的体验型业态愈发受到青睐，已成为新的消费增长点。”戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示，从去年以来， Livehouse、脱口秀、室内动物园等娱乐体验式业态日渐丰富，并陆续进驻购物中心。宏观数据显示，2024年，广州前三季度文艺创作表演、文化活动服务营业收入同比分别增长50.6%和28.7%。消费者对体验型消费的需求增加，对实体商业的运营管理能力提出了更高要求。

今年刚开年，已有大型商场动了起来。在广州核心商圈，北京路天河城B区在负一层打造了建筑面积超5000平米的“动漫馆”。商场方面表示，动漫作为一种独特的文化现象，不仅丰富了人们的精神生活，也激发了无数年轻人的创造力和想象力。新创设的“动漫馆”，正是动漫星城、北京路天河城联手在二次元领域的一次全新拓展。

馆内还开辟了建筑面积超2000平米的展览空间，新年首展《艺术与潮流・遇见 EVA》华南首展已经开启，16 大展区，超 300 幅原画设定稿等向市民展现。 

“希望通过引入多元而丰富，专业而精彩，创新而又有趣的各种展览，能够为市民、游客以及二次元爱好者提供丰富的文化生活体验，同时也为各类创作者和艺术家提供一个多元社交、展览、演出的空间和平台。”据相关负责人介绍，未来，北京路天河城B区将采用“策展 + 二次元零售品牌”矩阵模式，定位及运营好“动漫馆”，以此探索新商业模式。

超2.2万平方米的“城央公园（白云艺术广场）”在2024年末落成后，凯德广场·云尚成为了白云区唯一的双园环绕商业（北邻超10万平方米的“广州市儿童公园”）。为了抓住比邻资源整合与客源互动的契机，商场从去年9月份开始，就尝试开展了创意性联动。如和广州市儿童公园成功进行了无人机外卖配送的航线试飞，开辟了广州市景区联动商场的首条无人机消费场景航线。在城央公园开放首日，又举办了“云野·地平线”音乐会等。据企业介绍，目前“双园”已为凯德广场·云尚赋能优质客流，俨然跃升成为商场的两大“主力店”。

“‘双园’优势的加持，对凯德广场·云尚的招商思路和运营策略都会形成一个美妙的链接和互补。未来将加强与双园‘物理向’和‘心理向’的联动。”商场方面介绍，在招商策略上，将重点引入绿色生活、健康户外等品牌，进一步丰富轻餐饮品类，升级租户外摆的休闲惬意氛围，吸引个性张扬的年轻力客群；也将携手街道以及环公园的多栋办公楼，为白领商务客群定制推出工作日解压体验和商务社交型消费；还将重点盘活双园赋能的家庭客群，打造周末亲子聚会、兴趣培养等陪伴型体验。

另据南都记者了解，今年，一个“潮到风湿”目的地将会在纺织产业园区诞生。在全国最大的纺织面辅料交易基地的中大商圈，红棉中大门以“山系运动”和青年文化为主题打造的新一代“非标”商业街区——“城市之丘THE HILLS”将于2025年全面开门迎客。为了让园区向中大商圈乃至整个广州的年轻社群“打开”，项目在园区出入口释放了一块近5万平方米的场地。在业态引入上，新晋精品咖啡茶饮、全天候轻运动、顶流Live剧场、潮流策展零售等悉数进场。

展望

今年新开商业项目将集中在非核心商圈

世邦魏理仕中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人钟廉军表示：“ 2025年广州将有56.9万平方米，共六个项目投入市场，分布在天河区、白云区、番禺区和荔湾区，全部位于非核心商圈。”

他认为，需求方面，国内经济结构调整将继续影响居民收入预期，2025年消费仍将谨慎，租金短期内承压。而中长期来看，房地产销售的改善，以及国家持续的消费品补贴政策对于刺激消费，将有效提振消费信心。“零售商经营模式的创新和突变，城市对于消费热点的积极营造，都能活跃消费市场。租金的回调也为零售创新创造了条件。预计2025年消费市场仍是挑战与机遇并存。”

孙斌表示，随着广州建设国际消费中心城市的进一步推进，白鹅潭、长隆万博和广州塔-琶洲等几大世界级商圈也在加速建设，将深耕自身时尚商贸、文化旅游、数字产业等优势基因形成具有自身特色竞争力的消费生态，此外，一批“非标商业”亦正入局主流消费趋势,将为广州市场提供更为多元、垂直的消费社交场景。

 采写：南都记者 伊晓霞

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南方都市报记者