过去一年，上海浦东新区某小区一度出现“两个物业共存”局面，部分业主还因“业主撤销权纠纷”与业委会闹上法庭。就在日前，上海一中院民事裁判书显示，绿地香颂小区业委会选聘新物业有效，不存在程序违法问题。持续近一年的拉锯纷争，小区业委会为更换物业，连发九道撤场通知，在当地多部门的协调下才得以解决。

换个物业，为什么就那么难？特别是在业委会议决、司法判决支持且当地多部门参与协调的情况下，居然也要拉锯近一年时间，物业更换难题在业主自治领域中可以说又刷出了一个新高度。剖析上海浦东绿地香颂小区物业更换风波，可窥见业主自治的个案掣肘与现实进展。

一个小区能有业委会，业委会能完成更换物业这件事，在国内业主自治范畴中都可能属于小概率事件。公开数据显示，全国成立业委会的小区占比仅约30%，而某小区（哪怕费尽周折）成功更换物业的个案，依然因具有新闻的稀缺性而被广为传播。

业主更换物业公司是毫无疑问的法定权利。《民法典》明确规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。而经由民事司法判决盖章认证的“业委会选聘新物业有效，不存在程序违法问题”也佐证了相关程序的合法性。但就是在这样相比其他家物业更换困局而言几乎“天时地利人和”的难得局面，依然让一个老物业撤场问题折腾了近一年。

必须看到，哪怕是经业主投票议定的更换物业结论，终究不可能达到百分之百的同意，这也就意味着业委会更换老物业、进而遴选新物业的过程中，不可避免地存在业主提出异议的情况。此番小区更换物业的阻力中就有“个别业主反对”的因素，而本就不愿轻易离开的老物业公司则“就坡下驴”参与其中。不过好在异议业主与业委会之间的撤销权纠纷，经过完整的二审诉讼程序已经有了司法的生效判决。

选择通过法律程序解决业主自治纠纷，是常态化业主自治的一部分内容。包括对业委会运行过程中诸事项的参与，对更换物业公司后的合同内容、履行质量的跟进监督，都是业主自治再正常不过的事情。甚至不排除有比例同样不低（但可能无法满足投票要求）的业主，在提起异议后寻求平和、理性的解决途径，而不是再次诉诸冲突。业主自治需要的是反复不停借由实践的训练，包括不把表达不同意见的业主视为“个别业主”。

对于老物业在长时间内拒不撤场所应承担的法律责任，《民法典》同样有明示，老物业公司不仅需在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，而且应当做好一系列配合交接工作，拒不退出不仅无权获得后续物业服务费用，而且还有违约责任，需要赔偿损失。九道撤场通知都撤不出的物业公司需要监管部门介入调查，而不只有多部门的反复协调，以及业委会后续对其拒不撤场期间造成损失的追究。根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，应对企业给予违约程度最高的记录18分的处理。而在四川，老物业拒不退出不仅每天罚一万，且两年内不得承接新的物业项目。

更换物业的难题需要业主自治的成熟实践来化解，它从来都不简单，在此期间的一些波折、纷争，都应该寻求制度化的解决渠道。但这并不意味着，新旧物业交接的推进就可以横加阻挠而不用负法律责任。业主自治需要训练，物业守法、守契约更需要强约束。

编辑：何起良

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王晓瑞

何起良