南方都市报2025年4月16日深圳B01版。

在近日公布的“深圳商业网点规划(2025-2035)”中，龙华超级商圈被列为近期重点建设的全国级商圈。全市42个区域级活力商圈中，龙华区占据7个，仅民治街道就有4个，一个街道拥有4个区域级活力商圈在全市也极为少见。南都记者调查发现：龙华区商业存在“南旺北淡”发展不平衡难题，龙华街道和民治街道撑起全区商业半壁江山，呈现出强大的消费活力，不仅吸引了生活在龙华区和深圳其他区的居民，也辐射香港澳门等大湾区城市。而观湖、观澜、福城、大浪等四个街道，正在形成工业叠加商业等多产业发展的“多轮驱动”模式，但与前两个街道相比，商业的发展还偏弱。

作为深圳地理几何中心与大湾区核心中轴，龙华区的价值被重估，龙华区商业崛起之路是城市发展向地理中心寻求战略纵深的必然。龙华区党代会报告明确今年的首要任务就是要全面建设国际消费中心城市主力区。在深圳东西长、南北短的带状版图上，深圳这座城市发展主线清晰：从罗湖“金三角”到福田中心区，到南山科技园，再到龙华制造业大区，城市发展重心如投石入水般层层扩散。

在近日公布的深圳商业网点规划（2025-2035）中，围绕培育建设国际消费中心城市这一目标，深圳提出规划构建“四级多元”商业规划体系，规划形成“世界级-全国级-区域级-社区级”四级商业消费空间结构，满足不同维度消费者多层次消费需求。在全市构建“5+6+42+N”商圈体系，即5个世界级地标商圈、6个全国级引领商圈、42个区域级活力商圈、N个社区级便民网点，并明确了各级商圈的规模、辐射能级、发展目标、零售额目标及业态特点。

全市42个区域级活力商圈中，龙华区占据7个，分别为深圳北站枢纽商圈、白石龙商圈、观澜商圈、民治商圈、大浪商圈、红山上塘商圈、鹭湖中心城。全市特色商业集聚区中，龙华区又有3个上榜，分别为时尚消费集聚区的大浪时尚小镇，文化创意消费集聚区的观澜版画基地和观澜古墟。

龙华区的区位优势明显，龙华区发改局介绍，7条高铁、3条地铁、10条高快速路交会于此，坐拥深圳北站湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15分钟，4小时通达厦门、长沙、武汉等大半个中国的主要城市，交通优势得天独厚。

2025年《政府工作报告》在介绍今年工作的十大任务时，将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”放在第一位。人民日报最新的重磅发声中指出，将以超常规力度提振国内消费，加快落实既定政策，并适时出台一批储备政策。

从工业重镇到功能新区，再从功能新区到行政区，再到深圳都市核心区，经历过三次历史飞跃的龙华区正在焕发新的商业生命力重塑商业价值。龙华区党代会报告明确提出，要全面建设国际消费中心城市主力区。持续构建“一带三圈多节点”商业空间发展格局，做旺北站商圈、红山商圈、龙华商圈等重点商圈，串珠成链打造地铁4号线消费活力带。

龙华超级商圈列入重点建设的全国级商圈

深圳商业网点规划（2025-2035）中，龙华超级商圈被列为近期重点建设的全国级商圈，要打造成为具有多样化城市功能的全国级未来消费体验中心。作为深圳市重要的电子信息产业基地，龙华街道已于2018年跨入千亿级镇（街）俱乐部，是深圳“制造业当家”最早起步的街道之一。2024年以来，龙华街道全年规模以上工业总产值超2200亿元，占全区比重超过三分之一，继续保持工业龙头地位。

龙华街道的商圈经济不断提质升级，壹方天地商圈跻身全国十大热门商圈，打通“吃、住、行、游、购、娱”全要素消费链条，壹方天地商圈去年规上企业增至69家，实现产出约169亿元，入选国家体育赛事“三进”示范点。这个超大商圈有着60万㎡航母级体验式商业集群，建设有上千米华南最长商业步行街，集聚超1000家品牌，推动100家首店入驻，一系列全新旗舰店、概念店、形象店、定制店在商圈落地生根。

“从香港西九龙出发18分钟即可到达深圳北高铁站，再从深圳北到龙华超级商圈片区，只需15分钟，凭借‘18分钟高铁+15分钟地铁’的黄金交通圈，龙华超级商圈已成为香港市民消费新选择，新型的湾区消费生态链正在形成。”龙华街道办介绍，根据规划，龙华街道今年将不断激活商贸发展动力源，发挥龙华“航母级”商业集群优势，打造世界级未来消费体验中心。

民治商圈坐拥中心区位 地铁4、6号线无缝接驳

被戏称为深圳宇宙中心的民治街道有着绝佳的地理位置，翻开地图，很多人会发现，民治商圈坐拥中心区位，地铁4、6号线无缝接驳，同时处在龙华数字经济产业的核心承载地，具有独特的发展优势。

2023、2024年连续两年民治街道社会消费品零售总额增速均位居全区第一，服务业营收连续三年占全区比重近一半，四大商圈功不可没。“沿着地铁4号线、6号线一路向北，位于龙华区民治街道的北站、红山商圈人气超高，颇受深圳年轻一族追捧，社交网络上打卡不断。”民治街道办介绍，近年来，民治街道大力培育消费新业态新模式，做强“首店经济”“首发经济”“直播经济”，打造若干重点商圈和夜间经济示范点，上河坊港澳特色街区加快建设，红山、北站国际商圈加速形成，辖区现有大型商业综合体达14家。

从区位优势来看，作为龙华区的“门户”，民治街道战略定位不断升格，坐拥北站国际商务区、梅林关片区等全区重点发展片区，产业资源丰富、环境品质突出、公共配套齐全、后发优势明显，不断释放出强大的吸引力，优质人才、产业纷至沓来，为商圈带来了更多的发展机遇。

得益于区位优势，及产业、交通等优势，龙华街道和民治街道的商业优势突出，撑起龙华区商业半壁江山，也使得龙华区商业发展呈现南北发展不平衡的现象。比如拥有大量产业的福城街道有一家体量达8万㎡的大型商场，在此次商业规划中也没有纳入区域级活力商圈，“在福城工作，就感觉商业不发达，有时工业园的员工出来想找几家像样的餐馆吃饭都找不到。”在福城一家企业上班的陈先生说，福城街道找不到几家大型的商场，除了本街道的市民消费，吸引其他地方的人流前来消费比较困难。像样一点的餐馆并不多，有时开了几家，没过多久因为消费上不来也支撑不下去。有区人大代表就提出龙华区商业“南旺北淡”的问题，建议可强化顶层设计均衡布局，实现商业及文体设施全域覆盖。

深圳商业网点规划中，作为区域级活力商圈的鹭湖中心城还在规划中，也处于龙华区的北部片区。鹭湖中心城片区位于深圳市龙华区观湖街道，地处深圳“中轴提升战略”的北部重要节点，是龙华区七大重点发展片区之一。鹭湖中心城是深圳市级功能中心，与北站国际商务中心形成龙华南北“双中心”相呼应格局，突出“行政+科技+文化+生活”综合服务功能，打造世界级高端医疗器械产业中心，创建“BT+IT”（生物技术和信息技术）融合发展示范区，成为撬动深莞惠协同、拉动湾区融合发展的深圳北部新中心。

打造特色商圈 挖掘北部片区消费潜力空间

现在的鹭湖中心城正处大开发大建设阶段。“现在这里几乎没有什么知名商业，只有一些中小商场，只能满足附近居民基本的生活购物需要，想要满足更丰富的吃喝玩乐消费需求一般要到其他街道的大型商场里。”家住观湖街道的市民赵小姐说，一般周末或节假日都会到周边或区里其他大型商场购物游玩。不过，赵小姐也提到，观湖马上也将有大型商场进驻，居民再也不会觉得消费单调了。

作为鹭湖中心城重要商业地盘，号称深圳巨无霸综合体新盘——鸿荣源观城预计4月份入市。在这里，地铁4号线观澜站直连，快速通往龙华和福田中心区，临近规划中的鹭湖枢纽（观湖站）。这一项目更新范围占地约81万㎡，总建面约410万㎡，要打造成被称为龙华区全新巨无霸旗舰的项目。

“从龙华商业的南北差异来看，这本质上是发展节奏推进的问题。地铁交通在一定程度上影响了消费者的活动范围，南部地区交通更为便捷，成为商业核心区域；而北部靠近东莞，受边界效应影响，消费力相对较弱。”深圳市零售商业行业协会总监李昕泉认为，对于居住在福城等北部地区的市民来说，周末及节假日往往会选择驱车前往其他商圈消费。因此，龙华北部片区具备挖掘消费潜力的空间，可通过打造特色商圈，如借鉴宝安区满京华、盐田奥特莱斯的成功模式，吸引东莞及周边地区的消费人群跨区域前来消费，从而激活北部消费市场。

吸引全市及港澳人流消费 大浪商圈存在困境

深圳商业网点规划中，大浪商圈属于区域级活力商圈中的一员，后浪新天地是大浪商圈的重点，这里也被称为大浪商业中心。从地理位置来看，大浪商圈属于龙华区的中西部，坐地铁到阳台山东地铁站，再走一千多米就可到后浪新天地。

来到后浪新天地会发现在寸土寸金的深圳还藏有面积庞大的商业中心，2条超500米的步行街开阔通达，两旁全是各式特色商店，非常适合散步休闲购物。由大浪街道同胜社区同富裕工业园改造而成的后浪新天地从2008年起改造，如今物业占地面积约20万平方米，总经营面积约35万平方米，项目包括35栋物业，1500多家商铺，200多套写字楼，同时可容纳十几万人。项目集“购物、餐饮、娱乐、旅游观光、商务办公、金融服务、酒店公寓”等为一体的大型商业综合体，合作品牌上千家。

随着越来越多国际知名品牌、中华老字号品牌、国内知名品牌入驻，大浪商业中心已发展成为具有完整功能的社区，先后获得龙华区特色商业街等认可，被推选为深圳市夜间经济示范点。得益于大浪服装基地小镇及周边产业园、居民区等人流辐射，大浪商业中心日均人流量约7万人次，其中大量是周边产业园带来的“新青工”消费人群。节假日日均人流量超过12万人次，年销售额超20亿元。

尽管人气旺盛，但受地铁、公共交通等影响，大浪商业中心在吸引全市人流、港澳消费者方面还需要加强，为此，后浪新天地也考虑依托阳台山风景区，开设专线来吸引全市人流。以及开通港人专线吸引港客前来游玩，从而打开大浪商业中心在深圳及大湾区的吸引力，另外通过举办二次元等活动来吸引年轻消费者。

无论是福城缺乏区域级活力商圈，还是大浪商圈吸引全市及港澳人流消费困境，以及观湖的商业空白急待填满，与龙华街道及民治街道繁盛的商业形成鲜明对比。龙华、民治街道作为深圳规划中的都市核心区，深圳也在这两个区域砸下重金发展公共文体设施配套，倚靠先天的区位、交通优势等，商业发展更加强劲。

在龙华区要全面建设国际消费中心城市主力区重要发展战略中，目前南北差异的商业格局对龙华区新一轮商业发展带来挑战。面对“南旺北淡”的现状，龙华区正通过交通互联，比如依托地铁22号线规划打通交通障碍；产业协同来培育“生产+消费”新业态；活化观澜版画基地、古墟等文化IP打造“文化+商业”新场景等策略破局。随着南中心发展完善成熟后，北中心的商业通过谋划破局发展之路，“南旺北淡”也有望变成“南北呼应”的商业发展新格局。

消费力的提升离不开产业的带动。当一个区域引入众多大型企业，形成完整的上下游产业链时，必然会带来大量人才，进而提升整体区域的消费经济。深圳市零售商业行业协会总监李昕泉建议，在开发北部片区商业时，应避免单点开发，要进行整体规划。通过优势项目带动弱势项目，以兴旺区域带动冷清区域，打造具有强大向心力和吸引力的北部商业片区特色龙头项目及大型消费载体，有目的地吸引消费者，实现商业消费的持续发展。

国家高端智库CDI资深研究员宋丁认为，龙华南北部呈现的商业能级差异，本质上反映了城市空间结构演化的客观规律。南部依托历史积淀的工业集群和人口密度优势，形成了以传统商业为核心的要素集聚效应，作为深圳地理几何中心与中轴战略要冲，龙华街道与民治街道通过“交通枢纽+产业集聚+消费升级”三重引擎，成功塑造了壹方天地等全国级商业地标。这种商业势能的爆发，既得益于深圳都市核心区建设带来的资源虹吸效应，也得益于“首店经济+数字赋能”的创新实践，其短期内形成的商业强度确非北部可比。

反观北部片区，其现阶段商业配套相对滞后，既包含城市规划时序安排的主观因素，更映射出产业梯度转移的客观进程。随着龙华发展重心北拓，北部作为“局部中心片区”的战略定位正加速兑现。特别是在生产性服务业领域，北部展现出独特后发优势：依托先进制造园区形成的产业链生态，催生出对科技服务、工业设计、供应链管理等高端服务业的需求，撬动“产业社区+专业服务”生态圈建设，这种差异化发展路径将推动龙华形成“南部消费中枢-北部服务极核”的双向赋能格局。

南都融媒出品

记者：张小玲 潘莹瑜

设计：邹虹香

编辑：李斌

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张小玲

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