租赁政府下属公司物业20年，租期未到，因欠租被甲方起诉，一审法院判决租赁合同无效……早在2018年，东莞市文轩产业园有限公司与东莞市万江对外经济发展总公司签订“高富商业大厦”租赁合同，租期20年，日前，因前期经营困难欠租，文轩产业园公司被万江外经公司起诉，2024年12月，一审法院判决合同无效，理由是案涉租赁物业查无不动产登记信息、建筑物也未办理建设工程规划许可证。 

“违章建筑怎么能够拿出来公开招投标20年？”东莞市文轩产业园有限公司负责人蔡先生认为，在合同签订前，诸多信息被隐瞒，除了租赁物业手续不全以外，在2018年签订合同以前，相关城更就规划显示，“高富商业大厦”为拆除重建区域。

5月27日，万江外经公司回应南都记者称，案涉合同签约时，该区域尚未被划入城更范围，不存在“隐瞒拆迁规划”行为。合同无效是租赁物未取得合法建设手续，在2018年公开招标时，已明确写明标的物无所有权证及房产所有权证，投标人需自行承担相关风险。

万江外经公司称，目前，文轩产业园公司已经拖欠占有使用费800万元，于是万江外经公司依法维权，其将尊重司法判决，并愿意在合理合法范围内继续协商调解方案。

案涉物业。

纠纷：

租赁政府下属子公司物业20年

租期未到合同被法院判决无效

通过公开招投标，与政府下属子公司签订20年商业大厦租赁合同，结果运营未到10年，租赁合同却被法院判决无效。

东莞市文轩产业园有限公司负责人蔡先生介绍，公司于2018年通过公开招投标中标“高富商业大厦出租”项目，并与东莞市万江对外经济发展总公司签订《租赁物业合同书》（万外租赁（2018）0002号）。根据租赁合同，租期从2018年5月起，共20年，标的是万江高富商业大厦及地上建筑物，总面积约14109.98平方米，每月含税租金28.5万元，每3年递增5%。

租赁物业合同书。

合同出租方（甲方）为东莞市万江对外经济发展总公司，天眼查显示，该公司现用名为东莞市万江对外经济发展有限公司。万江街道办事处为该公司实际控制人，总持股比例100%。

蔡先生介绍，文轩产业园公司中标后，投入资金进行重新装修设计，将原本的旧厂房，改造成为集科技文化、创意文化办公、人才公寓于一体的青年双创社区“龙文达双创港”。

5月12日，记者在园区内看到，不少楼层都有企业入住。蔡先生说，目前入住率达到80%。

合同签订以后，受到疫情等因素的影响，公司经营困难，在租金缴纳上与外经公司产生了纠纷。

租赁合同还未到期时，文轩产业园公司就因欠租被万江外经公司起诉。2024年12月，东莞市第一人民法院一审判决认为，租赁合同无效，案涉租赁物业查无不动产登记信息、建筑物也未办理建设工程规划许可证。

法院一审判决，（2024）粤1971民初15675-2号

法院给出的依据是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。法院在一审支持了万江外经公司要求文轩产业园公司返还物业的要求。

“（招投标时）有了解到没有房产证，但是没（招标文件）注明无规划许可证，违章建筑怎么能拿来招投标20年？”蔡先生说，在合同签订前，诸多信息被隐瞒，除了租赁物业手续不全以外，在2018年签订合同以前，政府就规划了万江社区城市更新，其中，拆除重建区域就包含了本案物业“高富商业大厦”。

早前张贴的城更规划。受访者供图

文轩产业园公司表示，目前本案纠纷正等待二审判决，他们也将面临投资损失。

回应：

招标时已写明租赁物建设手续不全

签订合同时该区域未纳入城更规划

5月27日，东莞市万江对外经济发展有限公司回应南都记者称，案涉合同签约时，该区域尚未被划入城市更新范围，不存在“隐瞒拆迁规划”行为。同时，合同无效是租赁物未取得合法建设手续，此风险已在招标时明确告知。在2018年公开招标时，已明确写明标的物无所有权证及房产所有权证，投标人需自行承担相关风险。

万江外经公司称，目前，东莞市文轩产业园有限公司已经拖欠占有使用费800万元，多次催告、协商其均未履行付款义务，于是万江外经公司依法维权。

万江外经公司表示，2018年5月，案涉《租赁物业合同书》签订；2020年1月，城市更新项目前期服务商中选公示；2023年1月，万江街道社区商住类更新单元划定方案（调整）的批前公示，同年3月，关于万江街道万江社区商住类更新单元划定方案(调整)的批复公示，故万江外经公司不存在“隐瞒拆迁规划”的行为。据介绍，城市更新是合同签订后政府规划行为，公司无法预见、干预，且未隐瞒任何信息。

同时，在2018年案涉租赁物公开招标时，万江外经公司已在招标文件中明确载明：“标的物无土地所有权证及房产所有权证，投标人需自行承担相关风险。”万江外经公司介绍，东莞市文轩产业园有限公司作为专业的市场主体，完全知悉该风险并自愿投标、签约。根据《民法典》第一百五十七条，合同无效的过错责任应结合双方行为判定。东莞市文轩产业园有限公司明知标的物无合法权证仍选择承租，亦应对合同无效后果承担相应责任，损失应自行承担。

据介绍，自东莞文轩产业园有限公司拖欠租金以来，万江外经公司五次书面催告，多次现场协调，但东莞文轩产业园有限公司拒绝履行付款义务。目前，本案一审判决支持万江外经公司诉求，东莞市文轩产业园有限公司不服判决上诉，本案进入二审程序。

万江外经公司称，其将尊重司法判决，并愿意在合理合法范围内继续协商调解方案。

采写/摄影：南都记者 唐国轩 部分图片由受访者提供

本文作者

唐国轩

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南方都市报记者