2025年6月19日下午，深圳龙华区民治街道迎来本年度最受关注的一场土拍。编号A817-0619地块以总价12.12亿元成交，溢价率高达46.6%，折合楼面地价约44559元/㎡。

这宗呈三角形状的地块，以 2.5 的低容积率在周边普遍 4.0 以上容积率的新房市场中脱颖而出，低密属性直接指向未来更高的居住舒适度。该地块不需配建租赁住房或安居房等保障性住宅，使得未来社区居住圈层更为纯粹。

此次土拍吸引了中海、招商、绿城、国贸、联发等8家实力房企参与，竞拍过程快速激烈，堪称市场回温的风向标。

业界普遍认为：只要土地市场重新升温，商品房市场也将随之回暖，在高端住宅供应紧张、购房者观望情绪浓厚的当下，这场土拍为市场注入一剂“强心针”，房企多轮举牌、竞争激烈，体现对后市的乐观预期；而高达46.6%的溢价率，也直接反映出市场对龙华中心地段价值的高度认可。

本次民治地块的高溢价率，不仅体现出开发商对龙华市场的坚定信心，更揭示出该区域在深圳楼市中的战略价值日益凸显。

值得一提的是该地块距离卓越珺奕府二期项目仅约1.9公里，事实上，回顾近几年间的市场趋势，每当周边地块通过高价拍出，都会直接带动现有在售项目的热度与成交量，形成“地价高—房价起—销量增”的市场正反馈机制。

此次土拍结果再次验证了这一规律：当“面粉价”已经逼近“面包价”，房地产市场的热度也必将随之升温，这不仅突显出卓越珺奕府的产品竞争力，更彰显其在当前市场环境下的品价优势。

放眼龙华核心区，民治地块所在区域早已完成从“规划蓝图”到“现实兑现”的跨越。卓越珺奕府正位于这一重磅区域辐射圈内，地理优势显著。项目所处区域交通、商业、教育、生态资源齐备，配套水准对标福田市民中心，构筑起龙华中心区“确定性价值”的具体体现。

• 交通

卓越珺奕府紧邻4号线龙胜站与6号线元芬站，3站深圳北，5站到福田，未来深大城际开通后，三站直抵机场（在建及规划中），侨城东路北延，沙河东路北延，侨城东路、沙河东路、宝鹏通道等多条干道通达南山、宝安，通勤效率提升明显。

在交通网络以立体布局高效串联城市各核心区域，为居民带来便捷通勤体验的基础上，其商业格局同样展现出强劲的发展势能与高端化定位。

• 商业

卓越珺奕府周边聚集了COSTCO华南首店、山姆、壹方天地、红山6979、天虹商业中心等多个高端商业体，未来还将迎来华润上塘万象系商业及龙华海岸城等重大项目，构建起国家级超级商圈雏形。

• 教育与文化领域

其周边坐拥百年名校高峰学校（广东省一级）、龙胜实验学校、锦华实验学校等优质学府，同时拥有深圳美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体等公共文化设施，堪比福田市民中心配套。

• 生态与城市更新

周边生态环境与城市更新版图亦同步绘就，为宜居生活与区域发展提供双重支撑。由阳台山森林公园、龙胜公园及社区滨水绿地构建起的三级生态体系，提供了优质的绿色生活环境。当前区域内正推进超过50个城市更新项目，包括华润上塘旧改（71万㎡）、鸿荣源壹成中心（320万㎡）等，整体面貌即将焕然一新，发展潜力巨大。

在配套兑现度如此之高，交通、商业、文体、教育配套均为顶配的背景下，即使是首次置业的年轻人，也可以在这里享受便捷、舒适、有温度的生活方式。

据统计，卓越珺奕府在五一黄金周期间，斩获“深圳新房销量前三、龙华区第二”的佳绩，体现出市场对其产品力的高度认可。位于这样一个资源高度聚集、规划前景清晰的区域，卓越珺奕府不仅抢占核心地段，更以超出市场预期的产品力，为区域价值注入强大支撑，为龙华中心区的价值兑现提供了力证。

作为卓越集团在龙华倾力打造的代表作品，卓越珺奕府二期（3栋）以“奕式5.0”产品标准，重构城市高品质人居的定义。项目总建筑面积约31万㎡，为片区内罕见的大体量围合式社区。相比新近拍出的2.7万㎡地块，珺奕府无论在用地规模、产品配置还是居住体验方面，均具明显优势。

该项目首创“6+1价值评估模型”，将价值拆解为城脉文脉基因、城市发展、红线外配套、户型设计、红线内社区、产品配置与服务体系七大维度。其中70%的权重聚焦使用价值，强调居住体验的实际改善，30%衡量成长价值，预判资产的长期升值潜力。

• 立面设计

珺奕府采用铝板+Low-E玻璃幕墙+真石漆三重材质组合，外观现代且耐久性强，成本比同区域竞品高出30%-50%。车库归家系统采用“时空之门”坡道设计，主入口采用宝格丽式14.9米玻璃盒子，配合320米风雨连廊，营造尊贵归家礼遇。事实也证明，无论是从当下观感档次还是长期估值，这样的立面打造，均有助于资产的保值增值。

• Y-life社区共享空间

项目内打造约2.3万㎡新加坡度假风格园林，设有Y-life全龄共享空间，作为龙华唯二的千万级Y-life社区共享空间，与金茂府同级，堪称社区配套的点睛之笔，包括儿童乐园、度假泳池、健康跑道、健身房、图书馆和老年活动中心等，从硬件配置到功能规划均对标高端会所标准，满足全年龄段居住需求，实现真正意义上的五维生活场。

值得强调的是，该共享空间不仅硬件配置对标金茂府，更通过架空层泛会所、景观会客厅等设计，将自然绿意与社交功能深度融合，让业主足不出社区即可享受集运动健身、亲子互动、休闲阅读、康养怡乐于一体的高阶生活体验，真正实现全年龄段居住需求的无缝覆盖。

•  户型设计

在户型方面，设计兼顾功能与美学，以奕式 5.0 升级的 LDBK 巨厅、独创弹性居住、中西厨、入户健康、豪华主卧、270 度采光、极致收纳 7 大模块为核心，实现空间的灵动可变。

其中建面约 98㎡户型尤为亮眼，通过可拆改墙体与功能区预留，能够适应从单身、二人世界到一孩家庭、二孩家庭，甚至三代同堂的五种家庭状态，一套房子即可陪伴全生命周期，不仅省去频繁换房的麻烦，更避免了换房带来的额外成本。

而建面约 83㎡户型作为龙华唯一三房两卫户型，以 90% 的实用率实现空间的极致利用，全飘窗赠送与设备平台设计进一步提升居住实用性；建面约 114㎡户型则拥有 14.52 米南向面宽与三面采光，采光周长高达 22.95 米，窗地比达 0.32，搭配约 41㎡豪华横厅与 270° 飘窗主卧，让居住舒适度与空间美学达到和谐统一。

• 细节配置

项目内车位配比高达1:1.1，远超区域均值；物业由卓越旗下优质服务团队提供，系深圳首家加入“国际金钥匙组织”的物业企业，服务标准高、居住满意度高。

在龙华核心区住宅供应极度稀缺的当下，卓越珺奕府成为少数能立即兑现品质生活的项目。

数据显示，今年龙华核心区仅 4 个住宅项目获批入市，总供应量不足 2400 套，其中三房户型因契合家庭居住需求成为市场争抢的焦点，当前板块内存货三房上车门槛普遍攀至 600 万左右， 400 万级起步的三房户型已全面告罄。在此背景下，核心区符合条件的，当前仅有红山-上塘板块的卓越珺奕府。

卓越珺奕府不仅拥有时间上的先发优势，更具备产品力上的超然表现。其不仅坐拥龙华中轴与红山-上塘板块的双核心区位，更以铝板 + LOW-E 中空玻璃的公建立面、约 2.3 万㎡新加坡度假园林、金茂府同级 Y-life 全龄共享空间等硬核配置，构建起超越同侪的产品力壁垒，深圳新中产置业的首选。

在这片价值正在被重新定义的热土之上，珺奕府正以实际行动，回应时代对美好生活的期待。对于精明的购房者而言，此时的决策，或许正是下一轮城市红利的起点。

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