7月14-15日，中央城市工作会议在北京举行。

会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：坚持和加强党的全面领导，认真践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

会议部署城市工作七个方面重点任务：一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。

此次会议，从房地产角度释放哪些重要信号？

“城市更新”写入总体要求

“这次指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市的发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段，这是我们做好城市工作包括房地产工作一个很重要背景”，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为。

今年5月15日，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，随后多部委召开新闻发布会，详细介绍了支持城市更新的多项政策措施，包括积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定做的金融产品和金融服务，将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，加大中央投资支持力度等内容，未来这些举措加快落地落实，将有助于加快推动城市更新进程，进一步提升更新质效，提升城市发展质量。

“我国城市发展逐渐进入到城市更新的重要发展时期”，中指研究院政策研究总监陈文静预计，今年以来各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得了较好效果。未来随着城中村和危旧房改造的稳步推进，房票安置政策或将继续完善，相关举措在促进房地产市场止跌回稳中也有望发挥更大作用。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还指出，“房地产拉动经济的方式从支持城市扩张转为参与城市更新及提供高附加值的服务，房地产服务业的特征更加突出，房地产未来会涌现出一批会盘活、懂运营的经营性企业”。目前来看，REITs时代已经来临了。REITs本身和存量资产盘活、更新、改造、运营联系紧密，经营性资产的整体资金回收，预计将经常性依赖于REITs市场（包括类REITs和私募REITs市场等）。这有利于带动社会资本、居民资金进入存量物业市场，共同探索存量时代的价值新蓝海。

加快构建房地产发展新模式

经过多年发展，全国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均超1套房，城镇居民基本住房需求已经得到满足，居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变。近几年中央频繁强调要加快构建房地产发展新模式，各地也在积极探索适合当地发展的新模式，今年以来部分举措已经落地。本次在中央城市工作会议中强调“加快构建房地产发展新模式”，可见构建房地产发展新模式已经成为城市工作的重点之一。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，从行业角度来看，房地产发展新模式包括完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设、建立房地产协同监管机制等内容，加快构建房地产发展新模式，预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。

58安居客研究院院长张波分析认为，“加快构建房地产发展新模式”这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。用“双轨制”重构住房供给结构，商品房建设需 “严控增量、优化存量、提高质量”，同时以需定建，扩大保障性住房供给。

“好房子”或成住房高质量发展关键词

 “着力建设绿色低碳的美丽城市”是本次部署的重点任务之一，住房高质量发展中“好房子”或成关键词。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，6.13国常会强调要扎实有力推进“好房子”建设，并将“好房子”建设纳入城市更新机制加强工作统筹，充分表明未来老房子、旧房子也将改造成“好房子”，增量住房建设、存量住房改造均以“好房子”为目标，各地在优化“好房子”标准、规范计容规则、鼓励“好房子”建设、探索存量住房改造为“好房子”的路径等方面存在诸多政策空间，预计未来在规划、土地、财政、金融等方面将有更多支持性政策落地。

58安居客研究院院长张波认为，“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子” 就是房地产高品质发展方向，房地产也将从规模扩张转向质量竞争。新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技，第四代建筑也会在更多城市不断涌现。

“美丽的目标，也是城市高品质特征的重要体现。在城市美丽的目标中，美丽的房子也是一个重要的维度。过去一些城市限价下房子总体上质量不高、建筑外立面非常差。而后续就要持续做好美丽房子，真正助力美丽城市发展”，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。

人房地钱联动影响土地供给

“双循环体系最为关键的就是要把握要素和市场”，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，从要素角度看，要把城市的各项资源进行统筹，尤其是此次提及人口、产业、城镇、交通等要素，各地统一此类要素，才能高质量做好城市发展的工作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，“未来的房地产新模式，就是要将房地产发展植入产业、人口、公服中，做到房地产与产业、人口、就业、公共、供地协调，这就需要将这些资源统筹考虑，即底数是多少，却多少，哪里却，然后建设多少，这就是人房地钱联动。”

实践来看，近几年不少城市或地区明确提出了建设宜居城市或城区的发展目标，本次会议部署城市工作进一步提出“着力建设舒适便利的宜居城市”，强调“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”。对此，业界专家纷纷预测，未来新增土地供应或进一步向人口集聚、产业集聚的地区倾斜，更好满足职住平衡，配套好的优质地块有望继续放量。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬 

本文作者

王艳玲

1.93亿

南方都市报记者