近一年来广州老旧小区改造出现了许多典型样本，既有花都集群街2号和越秀洪桥街小石集这种业主出资原拆原建的案例，也有海珠区南海水产研究所大院和天河区广东省农垦总局大院这种由政府出资或单位+政府联合出资进行维修加固改造的样本。

在上述案例中，除了政府部门之外的出资方要么是现业主，要么是原业主，全部都跟待改造的老旧小区有直接利益关系。但是近日南都记者在跟随市住建局走访白云区黄石花园改造项目时却发现了这里的独特之处：由非业主的第三方企业和政府联合出资、全链条参与设计施工运营（EPCO）的改造模式。

在这种模式下，由链家旗下专门负责存量住宅改造和公寓运营的愿景集团从政府手里获得了黄石花园小区里的闲置公房的经营权，改造成青年公寓后对外运营，同时将运营收入拿出一部分来改造小区架空层的公共活动空间，引入社区便民服务和文化运动设施。

事实上，这种引入第三方企业参与老旧小区改造模式也在北京上海等其他城市实施过，而目前在广州的试点中黄石花园还是第一个。

由第三方企业参与老旧小区改造有何特点？这种模式能否在广州其他小区复制？对此南都记者也展开采访调查。

改造后的社区儿童活动空间

改造后的社区服务中心

黄石花园小区位于白云区黄石街，东临江景路，西侧紧邻机场高速，南侧为黄石东路，北侧紧邻黄园路创意产业园，小区用地面积10.66公顷，内部有79栋楼房，其中40多栋楼梯楼，建筑面积23.43万平方米，居民2900多户。

“这个小区最大的特点是居民来源非常复杂，公租房、单位福利房和商品房都混合杂居在一起”，黄石花园社区党委书记钟慧春告诉南都记者。小区始建于1993年，是广州地铁一、二号线等重大项目的拆迁安置小区，有350多户拆迁居民，此外还有白云机场和粮食局等不同单位的800多户员工福利房，还有超过800户的商品房住户和其他类型住户。这种不同来源的居民杂居在一起极大地增加了社区管理的难度，被社区工作人员总结为“一旧两少”（基础设施旧，配套功能少、公共服务少）、“三多”（老幼人群多、特殊人群多、回迁人群多）、“四难”（习惯匹配难、情感认同难、关系相处难、利益调和难）。

这种居民来源极度复杂的实际情况意味着协调成本巨大，想要说服数量众多、类型复杂的业主筹资进行改造难度较大。为此白云区只能另辟蹊径，在政府财政资金之外引入第三方企业参与改造，最终在2023年8月份通过公开招投标确定愿景集团参与，并且选择了由后者进行设计施工运营一体化（EPCO）的建设模式。

资料显示，除了在黄石花园小区改造项目之外，2023年7月份白云区同和街城中村统租统管模式试点也选择了愿景集团作为合作方，当时首先选择了两栋村集体物业交由后者统一改造成公寓进行统一运营。

据白云区住建局工作人员介绍，在黄石花园的改造中政府出资2000多万，主要负责小区公共空间的改造内容，包括道路、消防设施、供水排水设施、照明监控、楼宇外墙翻新和三线下地等项目，而愿景集团出资1000多万，主要负责小区闲置公房的改造运营和居民楼一层架空层的闲置公共空间改造，整个改造项目从2023年9月开始，到去年底基本完工。

如今走在黄石花园小区里处处能看到焕然一新的改造效果。

小区楼宇和道路干净整洁井然有序，在小区的中心花园里，五颜六色塑胶材料铺装成的软装地面是儿童最爱的乐园，这里不仅设置了滑梯，地面上还画出了跳格子游戏的方块图案，吸引了孩子们在此玩耍嬉戏，家长们则坐在周边的台阶和长椅上休息聊天。

位于黄石花园三街3号的首层架空层被改造成社区共享服务中心，引入了茶饮商家、非遗工坊、便民智慧e站，此外还打造了社区邻里服务中心，设置了乒乓球室、文体活动室、儿童活动区、社区阅览室等功能。南都记者在这里的活动计划表上看到，从周一到周五这里基本上每天都有丰富的社区活动，从歌舞培训到亲子手工坊再到书画剪纸兴趣班，无论是哪个年龄段的社区居民都能在这里找到适合自己的兴趣活动。

“以前我们小区被外人叫做黄石村，可见那时整个小区有多破旧，如今改造后小区到处都焕然一新，有各种运动场和活动室，居民需要的各种服务都有，整个小区居民的幸福感提升了很多”，黄石花园居民王蕴仪告诉南都记者。

在小区350多套直管公房里，改造前在租的有280多套，另外空置了66套，这部分空置公房的改造运营是愿景公司参与小区改造的关键。

愿景集团黄石花园项目经理董煌告诉南都记者，他们对小区改造的投资额中大部分都是用于闲置公房的改造，将其进行统一设计改造成公寓再对外出租，另外小部分资金则用于小区公共空间的一楼架空层经营空间的改造，这部分改造面积是3100平米。截至今年9月，由企业整体改造运营的公房有74套（包括原空置66套和新退租8套），实际出租了68套，出租率91%，运营效果非常不错。

闲置公房改造而成的青年公寓

在他的带领下，南都记者也实地参观了公房改造公寓的实际情况。这些公寓散落在小区79栋楼房里，和其他公房混杂在一起，但是从房屋大门和房屋门牌的新旧程度可以一眼分辨哪些是公寓哪些是公房。在公寓内部，原本斑驳陈旧的墙面全部粉刷装饰一新，房间显得干净明亮，屋内还配备了基本的家具家电，阳台厨房卫生间也经过统一改造更加实用，基本上可以做到拎包入住。

据董煌的介绍，目前这种公寓一室一厅的租金是2300-2500元/月，而两房户型要到3500元/月左右，租户主要是一些周边创意产业园的年轻人，按照目前公寓的经营情况，1000多万投资额大约8-10年能收回成本逐步实现盈利。

和广州其他老旧小区改造模式相比，黄石花园最大的特点是“两个分散”：一是小区业主分散且缺乏主导方，二是存在大量分散的闲置公房可以盘活。业主产权分散决定了由业主自我组织实行原拆原建或者加固翻新很难实施，这和花都集群2号和越秀洪桥街小石集以公房为主的产权结构形成了明显差别，而闲置公房房源分散决定了引入专业第三方企业比让区属国企进行改造更有效率。

对于第三方企业参与改造的模式，董煌也向南都记者表示，黄石花园小区改造是一次成功的尝试，但并非只有像它一样的小区才能引入第三方企业，只要老旧小区的闲置公房资源比较多，通过改造盘活能够在财务上实现整个项目的平衡，其他老旧小区也可以适用这种模式，目前愿景集团在北京、江苏、重庆等20多个城市参与了大量老旧小区改造，这些项目都取得了成功。

在对比分析了国内各大城市的老旧小区改造案例之后，广州市城市规划勘测设计研究院有限公司城市更新所主任规划师汤懿鸣将黄石花园改造模式归纳为“公房转换模式”：通过对闲置或者低效使用的公房进行批量翻新和成套化改造，由此取得的收益可以覆盖公房和小区公共区域的改造成本，实现老旧小区改造的财务平衡和可持续推进。

据南都记者了解，在黄石花园改造模式取得成功之后，下一步广州也将继续在其它具备条件的老旧小区改造继续试点第三方企业EPCO模式，其中包括省医宿舍、东方小区、逸景居、冶金小区等老旧小区，第三方企业将对这些小区的公房进行改造，并且推动部分无物业小区引入物业管理，未来这些项目能否顺利复制黄石花园的经验也将成为改造能否成功的关键。

采写：南都N视频记者 魏凯

编辑：魏凯