在全国多地知名商圈陷入“严重内卷”与“生存空间被压缩”的背景下——北京三里屯某老牌商场部分楼层空置率超30%，上海某社区购物中心因客流锐减宣布闭店，就连零售巨头永辉也开启“胖改”转型——商业地产的困境引发广泛关注。

这一现象在珠海同样显现。以商业密集的前山立交为核心，多个大型商业项目面临同质化竞争的严峻挑战，“商业供给过剩”的讨论持续升温。

在当前商业同质化日趋严重的背景下，一种突破传统购物中心标准化模式的商业新形态——非标商业，正以其独特的内容叙事和场景体验成为破局之道。格力集团旗下新香洲・格创悦里项目凭借“开放式+泛体育主题” 的非标商业形态，打破传统商业边界，融合体育、生态与消费等多元场景，构建具有“呼吸感”的商业空间，试图给出不一样的答案。新香洲·格创悦里何以在普遍困境中开辟新路？其背后的创新密码是什么？这一探索又为传统商圈转型提供了哪些新启示？这已成为业内关注的新焦点。

2025年的珠海商圈，正经历着一场无声的洗牌。

在明珠路，一家经营超过十五年的老牌商业广场内，仅剩三家餐厅仍在坚守。

“我们每月要承担租金，商场却很少帮我们引流。”前山某商场餐饮商户坦言，传统模式下，商场与商户更像“房东与租客”的关系，商场只关注租金到账。这种单向的利益关系，导致商户频繁撤店，形成“客流少—营收降—涨价—客流更少”的恶性循环。

传统商业模式正面临着挑战，许多承载着周边居民购物记忆的商业体，似乎已难觅往日辉煌。

记者走访珠海多家商场发现，多数商场仍延续“品牌堆砌+餐饮娱乐”的传统模式，从品牌组合到空间设计高度雷同。“逛了很多商场，感觉虽然换了个地方但看到的都一样。”年轻消费者王小姐的感受，道出了许多人的心声。

与之形成鲜明对比的是，不远处的华发商都依然保持着旺盛的人气。周末的停车场仍需排队等候，多家热门餐饮店一座难求，展现出成熟商业体在激烈市场竞争中的韧性。与此同时，新香洲·格创悦里作为非标商业的创新实践者，以“开放式街区+泛体育主题”为核心定位，探索“体育+主理人”融合模式，为大湾区商业差异化发展提供了新的样本。

纵观当前珠海商业格局，新老项目分化加剧的趋势愈发明显。一方面，部分业态传统、品牌老化的商场面临空置压力；另一方面，注重差异化定位和沉浸式体验的新项目正展现出强劲吸引力。

从老牌商场的空置困境，到成熟商业体的稳健表现，再到新兴项目的创新探索，珠海商圈正在经历深刻的结构性调整。这种两极分化现象，不仅反映了消费市场的变革趋势，更预示着商业地产发展新阶段的到来。在消费习惯深刻变革与电商持续冲击的背景下，传统商业体如何破局突围，已成为业内持续关注的重要议题。

“不是消费力消失了，而是传统商场没跟上需求变化。”赢商网城市商业地图事业部研究总监杜晓莹在“非标商业 价值共生——新香洲·格创悦里商业共创对话沙龙”指出，珠海商业的发展短板主要集中在商业体量有限、缺乏顶级商圈引力，国际品牌与首店经济短板明显，商业运营专业度有待提升，交通接驳与夜间经济配套不足等方面。

在消费升级与实体商业转型的关键节点，传统购物中心面临严峻挑战。珠海传统商业的困境并非个例，而是全国传统商业转型阵痛的缩影。

就在传统商场纷纷收缩之际，格力集团却“逆势而行”，推出新香洲・格创悦里项目，主打“开放式+泛体育主题”的非标商业形态。“我们不是盲目扩张，而是看到了传统商业的痛点，也找到了破局的方向。” 珠海格创商业管理有限公司负责人直言，格力集团入局非标商业，源于对商业本质的重新思考。

在他看来，传统商场的核心问题，是筑起了一道隔绝生活场景的 “第四堵墙”——将商业空间与日常消费、休闲体验割裂开来，导致商场变成 “刻意的目的地”，而非“生活的自然延伸”。“当前商业不缺场地，缺的是能被记住、让人愿意反复回来的空间。”这一判断，成为新香洲·格创悦里设计的核心逻辑。

项目的破局思路颇具颠覆性：将4.7万平方米的珠海市全民健身中心、2.8万平方米的体育商业街区，与38.4万平方米的山体公园有机串联，构建无界的生活场域。在这里，打完篮球的年轻人可直接走进主理人咖啡馆歇脚，健身后的家庭能在公园步道旁挑选文创产品，“场景跟随热爱”的布局，让商业融入生活肌理。“我们想让商业学会‘呼吸’，和城市生活同频共振。”珠海格创商业管理有限公司负责人解释。

格力集团的底气，来自其在文商旅投资运营板块的积累。据介绍，格力集团拥有高端酒店集群，涵盖东澳岛的格力东澳大酒店、阿丽拉珠海东澳岛、珠海东澳岛万豪度假酒店和大万山岛静云山庄4家在营酒店和即将开业的英迪格、雅乐轩酒店等两家城市型高端酒店，包括兴格优和汇·海天、新香洲·格创悦里、漫舒·溪里、旺角荟等商业综合体，珠海市全民健身中心、横琴客运码头和格创家公寓等系列生活配套，码头运营、游艇船务及珠海太空中心、中国兵器馆等等多元化业务矩阵，这些资源不是简单的物理叠加，而是通过“资源互通”产生化学反应。

“新香洲·格创悦里的尝试，抓住了珠海商业转型的关键——差异化与体验感。”杜晓莹分析，珠海作为港澳居民“1小时生活圈”的核心城市，2024年经港珠澳大桥入境的港澳单牌车超百万辆次，这部分客群对健康生活方式的追求，与项目“体育+”主题高度契合。而项目周边34.65万常住人口，又构成稳定的消费基本盘。

与传统商场不同，新香洲·格创悦里试图重构与商户的关系。“我们与主理人不是简单的租赁关系，而是品牌共创伙伴。”珠海格创商业管理有限公司负责人强调，项目不仅为商户提供空间，还开放格力的全域资源：共享文旅IP流量、协助策划联合营销活动、打通会员体系。这种“利益共生”模式，已吸引不少特色品牌关注。“真正的合作不应是‘品牌入驻空间’，而是‘两个文化体的共振’。”和记亚洲小馆主理人表示，项目清晰的主题定位与灵活的政策，让品牌有信心参与共创。

“大环境或许会影响商业节奏，但从不会决定生死。”业内分析人士指出，珠海商场的困境，本质是传统商业逻辑的失效。当消费需求从“买商品”转向“买体验”，从“功能满足”转向“情感共鸣”，像新香洲·格创悦里这样主动重构空间、用户与商户关系的尝试，或许能为珠海商业找到新的生机。

随着消费理性化与情绪价值崛起，非标商业正在经历从“卖货空间”到“城市精神容器”的蜕变。那些能在波动中站稳脚跟的实体，靠的从来不是“等待环境变好”，而是主动重构与用户、商户的关系。

新香洲·格创悦里的探索或许预示着商业地产的新方向：当商业真正学会“呼吸”，与城市生活深度融合时，它就能超越单纯的买卖关系，成为连接人与人、人与城市的情感纽带。在这个商业变革的时代，唯一不变的或许是：只要能持续创造价值，再难的环境里，也能找到生机。

采写：南都N视频记者 陈栋（受访者供图）