清晨七点半，咖啡馆还没开门，管家已经将温热的早餐递给匆忙出门的越秀星寓家人们。

这样的暖意，在各地项目中同步蔓延。广州项目与Nespresso联动的“啡凡星Life”咖啡沙龙，让公区化身飘香的社交客厅；上海杨浦项目则以“家与伙伴”为主题，在手冲咖啡的香气中传递欢声。

越秀星寓还组织了7周年感恩回馈观影活动，一起观看火热上映的《疯狂动物城2》。管家与租客如同龄舍友般相处，一起组织打CS、看球赛。“陪伴式”社区，吸引着越来越多的年轻人入住。

数据显示，今年6月底，越秀星寓在营项目实现全线满租，平均出租率与客户满意度双双突破95%。从满足“住”的需求到陪伴“人”的成长，从“租赁空间”到“经营信任”，7年之“氧”，越秀星寓实现从0到1的蜕变升级。

近期，越秀星寓也动作频频，上海首店杨浦互联宝地店开业，全国化布局再落一子；通过管理输出模式，成功拓展广州花都1434间房源项目。从华南到华东，从重资产自持到轻资产输出，越秀星寓以“轻重并举”的拓展策略，构建全国化发展新格局。

品牌升级，打通品牌-产品-运营全链条

今年9月，越秀星寓启动从内核到外延的全面升级，涵盖品牌、产品、服务和数字化体系。品牌层面，强化“筑梦星未来”的品牌价值主张，通过升级“安居梦、乐活梦、成长梦”三大维度，打通品牌-产品-运营全链条。

该品牌主张将重心从“房”转向“人”，核心关键词“梦”与“星”具有象征意味。“梦”直指长租公寓主力客群——Z世代青年（95后至00后）。他们是当下和未来职场的中坚力量，“梦”支撑他们的创业、创新、社交和生活；“星”则是对自身运营哲学的凝练，越秀星寓既要关注运营的细节，更要在细节里培育企业创新的力量。

越秀星寓董事长陈晓东表示，品牌升级是星寓从传统的“房东”转化为“伙伴”，建立更具情感黏性的用户关系，有温度，有前瞻。

细分产品线，实现全周期覆盖

经过7年多地多项目的实践，结合用户代际研究，越秀地产旗下长租公寓品牌细分了产品线。细分后的核心优势在于，一是精益细分并深度回应用户需求，二是与地产开发主业形成有效协同。

越秀星寓（集中式青年公寓品牌），这条产品线是越秀长租公寓品牌中规模和稳定性的“压舱石”。用户群对应的是未入和初入职场5年以内的“新市民”，他们的需求是“住且优居”。

越秀星廷（高端服务式公寓品牌），主要针对城市精英和商旅人士提供高品质商旅生活。依托越秀地产在核心城市核心地段持有的大量商业资产，如广州环贸中心ICC项目打造“公寓+办公+商业”的中高端生态闭环，为资产方创造超越租金本身的溢价。

越秀星邻（集散式青年公寓品牌），主要协同地产主业，主打30-40平方米的高效单间户型，做到“麻雀虽小五脏俱全”，为用户打造便捷的小区式居住生活。

接下来，越秀星寓还将推出员工宿舍品牌。目前，越秀已为多家高端酒店、银行、互联网大厂、航司提供员工宿舍服务，今年就有三家酒店客户在结束首个合同周期后再次续约。越秀此举，为“批量居住”的场景，注入了标准化服务与人性化关怀。

那么，越秀星寓如何实现“开一个、成一个、盈一个”的经营目标？越秀星寓管理层介绍，企业将定制化宿舍作为稳定现金流的支撑，再通过围绕人才招引的市场化服务模式，保障出租率与收入的动态平衡。在项目拓展上，则根据“需求先行”原则，先精准锚定客户需求，再推出“80%标准化+20%差异化”的产品与服务组合。

越秀星寓还依托在粤港澳大湾区的品牌影响力，连续三年为广州市“百企千人”港澳大学生实习计划提供住宿保障，成为“湾区青年驿站”。从城市运营服务人群，到初入职场的未来之星，再到中高级人才。越秀星寓“以人的成长脉络”为需求，实现全周期产品线布局。

服务体系创新:“5星×5S”体系

品牌和产品线构成了越秀星寓发展的骨架，标准化、精细化的运营则是企业经营鲜活的血液，越秀星寓推出“美好生活5星×5S”服务体系。

星保障（Security），以“1441安全体系”为基础，呼应《住房租赁条例》中“建立房屋全生命周期安全管理”的要求，从消防设施定期巡检到租房合同规范透明，每一项都直击租客最核心的安全焦虑。

星空间（Space），8大居住模块按需组合，公区则采用“10大基础+10大体验”模块灵活搭配，注重在地文化融合。比如，近期完成升级改造的珠江新城店，将满洲窗、镬耳山墙等传统元素化为空间语言；上海杨浦互联宝地店则用ART DECO新装饰主义风格，讲述海派城市的故事。

星服务（Smile），12小时管家待命、10分钟诉求响应、16项免费服务——这些明确的数字标准让“贴心服务”不再是口号。

星科技（Smart），自研的数字化系统可实现全流程线上化签约。线上解决了大部分运营的流程性事务后，线下让租客与管家更专注于体验的深度、相遇的偶然与情感的交流。

星社区（Share），通过在地化主题活动，创造低压力、高趣味的链接机会，让邻里关系从“物理相邻”走向“情感相近”。

展望未来，管理层表示，越秀星寓脱胎于越秀地产，又超越开发主业。协同主业是企业的底气和根基；跨界发展是愿景和目标；“资产”和“服务”双轮驱动则是核心竞争力。在资产端，将为国有资产的保值增值负责；在用户端，将理性的资产逻辑转化为可感知的温暖服务，从物理空间延伸到生活和事业的细微场景。

采写：南都湾财社记者王艳玲