日前，深圳市光明区汇先丰景园小区业主向奥一新闻反映称，小区地下停车库存在车位凑数问题，交付时两百多个机械停车位实际上无法使用，售房合同中承诺的停车位有效使用率缩水近三成，居民停车十分紧张，希望开发商进行改造，解决业主停车问题。

针对业主上述反映，奥一新闻记者联系小区开发商深圳市汇先丰实业发展有限公司，相关负责人陈先生表示不接受采访。

光明街道办回复奥一新闻称，业主委员会、业主代表与开发商、物业协商，开发商同意在所有业主认同现状合规的条件下，对小区现有机械车位实施优化改造，但需要请专业单位做相关的研究。

公开资料显示，汇先丰景园项目安居型商品房位于深圳市光明区白花社区富民路与白花大道交会处，开发建设单位为深圳市汇先丰实业发展有限公司（以下简称“汇先丰公司”），物业公司为深圳市福浩物业管理有限公司。

汇先丰景园小区业主杨先生介绍称，自己是在2021年买的房子，2023年“五一”期间入伙。售房说明书显示，项目设置两层地下室作为共用停车库、人防及公用设备用房使用，共配建地下停车位800个。“其中负二层有两百多个车位是机械停车位，日常无法投入使用。”

根据小区停车场现场设置的收费标示牌，负一层车位261个，负二层车位539个（子母车位8个，微型车位28个，充电车位155个，机械车位216个）。

曾从事汽车行业多年的业主陈先生告诉记者，小区停车场九成以上的机械停车位只能供小型车使用，即容车规格为“车长≦4.4米，车宽≦1.75米，车高≦1.45米，车重≦1.3吨”及“车长≦4.7米，车宽≦1.8米，车高≦1.45米，车重≦1.5吨”。他表示，小区目前登记车辆为1070台，其中九百多台是经常出入的车辆，没有一台符合上述机械停车位的容车规格。”

其还指出，依照2015年相关行业标准《车库建筑设计规范》，机械式机动车库停放车辆的外廓尺寸及重量分为五个组别，开发商选用的机械停车位组别大部分为最小的两档，而且相较传统油车，现在市面上新能源车在长宽上普遍偏大同时重量也较大，更无法与之匹配。

记者走访小区地下停车场，机械停车位最高有三层，一组停车设备有前后两排停车位。机械停车操作设备显示屏未能显示，处于未通电状态，只有少数第一层的机械停车位停放着车辆，里侧、上侧的机械停车位均处于空置状态。

陈先生还表示，如果机械车位通电了，那些因为找不到普通车位而不得不停在第一层机械停车位的车辆会因为超重超高而导致系统报警，所以物业才不敢通电。“除去这两百多个不能用的机械车位，小区的停车位变得十分紧张，晚回来的业主不得不停在外面市政道路上，或者只能停在停车场过道、出入通道上，一大早起来挪车的情况每天都在发生。”

受访者供图。

业主认为，无法投入实际使用的机械停车位一方面侵占了小区本就紧张的停车空间，另一方面全体业主每年还需共同承担九万多元机械车位维护成本。据业主提供的物业支出统计表，地下室立体机械车库设备维护、保险费用年支出达96039.96元。

受访者供图。

奥一新闻记者从多位业主那里了解到，小区从入住起一直存在机械车位无法使用、停车位紧张的问题，不过直至业主近期收到启动车辆收费的通知，矛盾才进一步激化。物业相关通知写明：小区自2023年5月1日入伙至今，停车费已经免费30个月，经开发商授权，于2025年12月1日开始收取停车费，月卡收费标准为230元/月/车。

业主杨先生向记者表示，现在停车位缩水近30%，业主交了钱也没位置能停，肯定不愿意交停车费。“大家希望开发商履行原先承诺的800个有效停车位，把现有无效车位改造成可以正常使用的停车位。在这个基础上，讨论停车场收费问题才是合理的。”

奥一新闻记者致电开发商汇先丰公司相关负责人陈先生，其在电话中对记者说：“不好意思，我们不接受采访。”

针对汇先丰景园小区的停车问题，奥一新闻记者发函采访深圳市光明区光明街道办事处，街道办回复称，汇先丰景园小区住房为安居型商品房，小区于2023年4月交付入住。物业企业于2024年1月初次申领了《深圳市经营性停车场许可证》，于今年1月续办，期间均可依法依规收取停车费用，但直到2025年12月才进行正式收费，该小区地下停车场已经免费给小区居民使用近2年时间。近期，该小区部分居民对地下停车场机械车位难用及停车收费过高问题进行投诉。

经查询深圳市住建局官网信息，《深圳市汇先丰实业发展有限公司关于汇先丰景园安居型商品房申购有关事项的通告》附件售房说明书显示，在项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，并由出卖人依法享有相关权利。并显示停车收费月卡费用为300元/月。此外，关于收费事项，物业服务企业已同建设单位及业主签订临时管理规约，临时管理规约已对停车收费标准进行了约定。

光明街道办还表示，12月2日，业主委员会、业主代表与开发商、物业协商，开发商同意在所有业主认同现状合规的条件下，对小区现有机械车位实施优化改造，但需要请专业单位做相关的研究。目前物业服务企业正在对接机械车位技术单位查看现场。

光明街道针对部分居民提出约定的停车收费月费用定价过高问题多次搭建开发商、物业服务企业及业主委员会的沟通平台，三方于2025年11月3日就停车收费标准进行协商后，定于2025年12月1日开始启动收费，收费标准降为月卡230元/月（原约定300元/月），物业服务企业在启动本次停车收费前已在小区内部公示栏及业主群内进行公示。

广东晟典律师事务所律师毛鹏认为，汇先丰景园小区所面临的停车困境，目前在很多地下停车场都屡见不鲜。兴建立体停车场的初衷是希望化解停车难问题，但由于立法标准滞后、验收过于简单，导致“好心没有办好事”，很多立体停车场不仅没有解决停车难，相反加剧停车难问题，很多立体停车场不仅无法实现一个车位停2至3台车的目的，甚至很多时候停一台车都很困难。

首先，立法标准滞后，目前很多地下停车场建设立体停车位（机械式机动车库）的标准和依据是住建部2015年出台的《车库建筑设计规范》，当时中国汽车的数量、主流尺寸等，与2025年存在巨大差异。由于立法标准滞后，现在大家还是依据10年前的标准来建设，而且基于商业成本考虑，大部分立体停车位建设方，都会按照滞后标准中最低停车位标准来建设，导致“建了就落后”，甚至“还没有建就已经落后”。

此外，验收标准过于简单。相关立体车位建设好以后，政府或业主单位验收时，往往只是看是否有立体停车位设备，却没有对相关立体停车位设备是否契合小区主流停放车辆的需求，是否在日常实践中真正发挥作用，是否真的能够实现上下两层甚至上下三层停车的功能需求进行考察和关注。导致“形式上都达标，实际上不好用”。

毛鹏表示，要想解决目前的问题，单凭小区业主投诉或信访可能难以化解，毕竟当初立体停车场是政府审批通过建设的，而且很多时候政府会通过发放补贴方式鼓励小区建设立体停车位。既然政府前期有参与批准建设且发放补贴，那么当立体停车位建设的初衷基本无法实现时，政府也需要出面进行统筹考虑解决。

另一方面，政府除要考虑及时修订立体停车位建设标准以符合时代需求外，同时也要针对目前已经暴露出问题的立体停车位进行整改，要么考虑对不符合小区实际需求的立体停车位的规划予以调整甚至取消，将不实用的立体停车位还原出来，作为普通车位使用，缓解停车位紧张困境，要么通过政府扶持或引入第三方力量对目前已经出现问题的立体停车场进行升级，让相关立体停车场能够实际用起来。

其还建议，政府后续如果还要对立体停车位建设发放补贴，不要再将补贴与车位建设挂钩，而应该将补贴与停车位实际使用的频率和满意度挂钩，通过经济手段驱动立体停车位的建设方和投资方有动力去建设更好更实用的立体停车位，让立体停车位真正发挥停车的作用。

接办单位：光明区光明街道办事处

总体评价：73分

☛ 介入速度：20分

理由：接到相关投诉后，迅速介入了解。

☛☛ 处理进度：19分

理由：向有关职能部门了解小区停车场事项，积极搭建平台，组织业主委员会、业主代表与开发商、物业进行多次协商。

☛☛☛处理效果：17分

理由：开发商同意优化改造机械车位，但具体实施仍需时间。目前仅完成协商，工作还处于研究对接阶段，未见实质性进展，阶段性成果有限。

☛☛☛☛ 奥一基层治理研究员评价：17分

理由：此事件中，小区业主机械车位使用有限、停车紧张问题存留已久，入住两年多后仍未根本解决，停车矛盾仍旧突出。目前改造方案尚未实施，问题解决彻底性不足，业主对改造进展缓慢、停车收费启动等问题表达了强烈不满。

接下来，街道办及相关部门应进一步加强与开发商的沟通协调，督促其尽快落实改造方案，明确改造时间表和具体措施，确保改造工作实质性推进，改造后的停车位能够满足业主实际需求，切实解决停车难题，提升群众满意度。此外，街道办应积极搭建业主与开发商的沟通平台，及时回应业主关切，妥善处理停车收费争议，避免矛盾激化。

采写：奥一新闻记者詹越慧

除特殊标注外，图片均由奥一新闻记者拍摄

编辑：乔锐