年末将至，深圳个人房屋抵押经营贷市场再度掀起低利率热潮。12月24日，南都湾财社记者近期走访珠海华润银行、浙商银行、中信银行等多家银行深圳地区网点发现，当前个人房屋抵押经营贷最低利率已降至2.35%，较现行1年期LPR（3%）低65个基点。不过，不同银行在贷款额度、可贷成数、准入条件等方面设置了差异化门槛，同时低利率背后潜藏的资金空转、违规流入楼市等风险也引发业内担忧。行业专家提醒，市场各方需严守合规底线，防范金融风险。

记者走访：

深圳多家银行个人房屋抵押经营贷最低利率为2.35%

有银行最高可贷额度可达3000万元

“目前我行个人房屋抵押经营贷最低利率是2.35%，这是当前市场的主流低价水平。”珠海华润银行深圳某支行工作人员向南都湾财社记者表示。记者走访核实了解到，这一利率并非个例，浙商银行、中信银行、光大银行、工商银行等多家银行深圳地区网点的个人房屋抵押经营贷最低利率均达到2.35%，仅招商银行稍高，常规最低利率为2.4%，但该行信贷部客户经理透露，若贷款额度达到800万及以上，可申请将利率降至2.35%。

值得注意的是，此前市场流传的2.2%超低利率产品已彻底退出市场。“2.2%利率的产品已经停了，之前是有个别城商行推出过，但期限仅一年，现在全行业最低就是2.35%了。”一位股份行个贷经理向记者表示。

南都湾财社记者进一步走访发现，深圳地区的各家银行在个人房屋抵押经营贷的可贷成数、最高额度、准入条件等核心维度形成了差异化竞争格局，门槛设置各有侧重。

在贷款额度方面，不同银行的上限差距显著。中信银行、招商银行最高额度可达3000万元，超过1000万元部分利率上浮至2.55%；浙商银行、工商银行最高额度为2000万元；招商银行800万元以上额度有机会争取2.35%低利率。

可贷成数上，各家银行的宽松程度有所不同：光大银行最为灵活，最高可贷成数可达九成，但该行深圳某支行个贷经理也补充说明，实际批贷时需结合贷款人名下负债情况、信用记录等综合因素审批，最终实际批贷成数大多在八成左右；招商银行的最高可贷成数为八成五；工商银行、中信银行、浙商银行的常规可贷成数为七成，其中工商银行深圳某支行个贷经理表示，若借款人符合优质企业资质、征信无瑕疵等特定条件，可贷成数可提升至八成五。

准入条件方面，多数银行对企业资质、房产持有时间及贷款期限有明确要求。中信银行要求贷款人或其直系亲属名下需持有企业，抵押房产需为红本房产且持有时间满半年以上，贷款期限最长可达20年，但每3年需办理一次续签手续，最高额度3000万元，若贷款超1000万元利率则上浮至2.55%；工商银行的要求更为严格，需满足公司成立满一年、房产持有满一年、法定代表人或股东任职满半年三大条件，贷款期限为三年，最高额度2000万元，可贷成数通常为七成，优质客户可提升至八成五；浙商银行则对抵押物评估价有明确门槛，要求评估价需达到300万元以上方可申请。

值得关注的是，招商银行深圳某支行信贷部客户经理透露，该行的经营贷收款账户较为灵活，可通过第三方个人账户收款，而非必须转入贷款人名下的公司账户。对此，业内专家直言，这一操作模式或为资金流向监管留下漏洞，可能给违规使用资金提供可乘之机。

专家解读：

低利率刺激信贷需求释放

但需警惕资金空转风险

今年以来，个人房屋抵押经营贷利率持续走低，多地进入“2%时代”。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，个人房屋抵押经营贷利率下调是当前经济形势和政策导向下的必然选择，对于支持小微企业、稳定经济增长具有重要意义。

“个人房屋抵押经营贷利率下调能够直接降低小微企业的融资成本，缓解小微企业‘融资贵’的难题，让企业有更多资金投入扩大生产、技术创新和市场拓展。”柏文喜分析道。同时，较低的利率水平还能刺激信贷需求释放，提升企业贷款意愿，促进资金合理流动与优化配置，助力稳定经济增长；对银行而言，此举可吸引更多小微企业客户，扩大市场份额，强化普惠金融服务优势。此外，低利率环境还将倒逼金融创新升级，银行需通过场景化服务开发、科技赋能等优化盈利结构，推出更多适配小微企业的金融产品与服务。

北京财富管理行业协会特约研究员杨海平在接受媒体采访时也指出，当前有效信贷需求不足，商业银行为争夺优质客户，在LPR基础上进一步让利，同时也是为了完成普惠型小微企业贷款考核任务，抢抓优质资产。

在肯定个人房屋抵押经营贷低利率积极意义的同时，柏文喜也着重警示了背后潜藏的三大风险。一是资金空转风险，部分企业或借低息贷款套利，将资金投入理财、房地产等非经营领域，违背支持实体经济初衷；二是银行盈利压力加剧，利率下行侵蚀净息差，对中小银行的资产质量与经营稳定性影响更直接；三是风险定价失衡风险，超低利率违背定价规律难持续，银行需在让利实体经济与把控自身风险间寻求平衡。

针对经营贷市场的竞争乱象与风险隐患，监管部门已出台相关措施引导行业规范发展。今年7月，深圳市银行业协会发布《深圳市银行业金融机构推动普惠金融高质量发展自律公约》，强调规范市场秩序，反对“内卷式”竞争，重点加强定价、授信等行为管理，涵养良好金融生态。

如何有效防范个人房屋抵押经营贷违规流入楼市？柏文喜给出具体建议：银行需将市场与审核部门分离，加强对贷款人的尽职调查，同时强化贷后管理，及时发现问题并实施处罚。银行、开发商和贷款人应严格遵守《贷款通则》，按真实用途使用信贷资金，主动配合监管核查，共同维护金融市场秩序。

国家金融监督管理总局此前也专门提醒消费者，经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面存在显著差异。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。消费者应警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

采写：南都·湾财社记者 罗曼瑜