2025年，在外部不确定性仍存与国内需求温和修复并行的背景下，广州依托粤港澳大湾区产业链协同与数字产业优势，跨境电商、出海配套服务、人工智能及低空经济等新动能加速集聚，推动商业地产需求在分化中重塑。

甲级写字楼：全市商业空间格局持续演进

根据仲量联行统计，2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍。新增供应高度集中于琶洲（约占40%）和广州国际金融城（约占60%）两大新兴商务区。

这些新兴区域的新竣工物业凭借高性价比优势和毗邻战略性新兴产业集群的区位禀赋，有效吸纳区域内企业办公升级需求，并承接来自天河北、珠江新城等成熟子市场的外溢需求。仲量联行统计数据显示，2025年新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于成熟子市场。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，有三类新兴产业成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力。其一，顺应消费新趋势的业态持续扩张，包括直播电商、移动游戏及IP内容创作等新兴消费内容产业；其二，在品牌加速出海的背景下，配套专业服务行业需求显著提升，涵盖跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等领域；其三，以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业快速发展，推动研发与运营办公空间需求上升。以上三类新兴产业合计贡献全年约40%的新增租赁面积。这一方面体现了办公楼市场格局的演变，另一方面也反映出产业结构的持续升级与新质生产力的蓬勃发展。

就全市范围而言，由于部分存量物业的租户流失，广州甲级办公楼的平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%。市场各方积极寻求新平衡，租金水平持续回落，平均租金同比下跌9.7%。与此同时，供应端积极推动结构性优化，部分项目通过引进酒店业态有效缓解了空置压力，另一些项目则着力提升公共区域品质与配套服务，以增强竞争力。

展望2026年，预计琶洲及广州国际金融城子市场仍有超80万平方米新增供应入市。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，“伴随企业对高品质空间和核心区位的偏好增强，预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，从而为办公楼市场的内生增长与多中心发展格局提供稳固支撑。除琶洲、广州国际金融城两大新兴子市场外，广州南站、白鹅潭等新兴商务区的商业活力也有望进一步释放，共同助推城市商业空间格局的持续演进。”

酒店市场：中高端及以上酒店迎开业小高峰

回顾2025年1-11月，入境旅游市场持续复苏。白云机场旅客吞吐量同比增长9.5%，广深港高铁客运量显著提升，城市整体客流量获得有力支撑。在此背景下，广州高端酒店市场呈现“以价换量”的特征，为整体营收增长奠定了基础。

数据显示，2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，但出租率显著提升5.2个百分点至73.0%，最终推动每间可售房收入同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平。供应端，2025年全年中高端及以上新增客房约1091间，为市场注入新活力。

展望2026年，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，广州酒店市场将迎来新一轮发展机遇与挑战。积极因素在于，持续向好的入境游及国内大交通网络（机场、高铁）客流增长，将继续为酒店需求提供基本盘。然而，市场焦点将集中于新增供给的压力。

“预计2026年广州将迎来中高端及以上酒店的新开业小高峰，新增客房供给量预计达到约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店，市场竞争预计将趋于激烈，尤其在新增项目集中的区域。业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。”

尽管面临供给压力，市场仍存在结构性亮点。过去3年，全国范围内酒店资产在大宗交易中的占比逐年提升，随着2026年基础设施公募REITs试点扩展至酒店领域，这为优质酒店资产提供新的资本运作与退出渠道，增强长期投资吸引力。

采写：南都·湾财社记者王艳玲