从“近乎无解”到“可解”！深圳物业费困局的多元解法

目前深圳仍有一批小区，其长年累积的物业管理问题未得到有效解决。奥一新闻记者与多位街道办相关负责人沟通时，有街道负责人直言“整个辖区内找不出一例好的案例可供参考”。

但值得注意的是，面对治理难题与恶性循环，深圳不少小区做了积极的尝试并取得了较好的效果。

重建信任：用“看得见的服务”换取“愿意付的费用”

“先改善服务和环境，重建居民信任；再通过透明规则和程序安排，逐步形成新的收费共识和治理秩序。”深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成向奥一新闻记者表示，无论哪种治理模式，本质上都在尝试把已经失衡的物业关系重新组织起来，让小区从失序状态回到可持续运行轨道。

当不少业主担心“涨价后毫无成效”时，龙岗区南湾街道的祥云苑小区施行了“先干活后涨价”的模式。该小区的治理曾被列为社区年度重点工作，小区第一届业委会成立后，业主大会投票表决更换了物业公司。后在街道、社区党委、业委会、新物业服务公司四方的商议下，物业公司决定，在不动用业主一分钱物业专项维修资金和公共收益的前提下，对该小区投入约35万元进行整体翻新修整。

正是物业公司的“表态”获得不少业主的信任。翻修后，物业公司在2024年正式向业委会提出提升物业管理费用的申请，业委会于2024年组织发起业主大会表决通过上涨物业管理费，最终在8月份成功推动住宅物业服务费由0.8元/㎡调整为1.2元/㎡；商铺物业服务费由1.8元/㎡调整为2.4元/㎡。目前，小区物业费的收缴率达到95%。

但该模式具备一定的门槛。58安居客研究院院长张波向奥一新闻记者指出，通过“带资入场”的确在一定程度上用市场化方式破解了老旧小区管理的僵局，但其对于双方都有要求，物业方要有先期资金投入的能力，业主后续也要有为更好服务买单付费的意愿，一般来说小区居民整体收入稳定的，其落地更顺畅。

这一模式必须建立在合同清晰、投入透明、居民知情、回收机制明确的前提下，否则就容易把经营压力过度转嫁给物业企业，也可能在后期因涨费问题引发新的矛盾。袁方成提醒，该模式可以作为特定情境下的过渡性工具，但不能被神化，更不能滥用。“可以用于‘破冰’，但不应成为所有老旧小区的常态答案。”

完善制度：强化政府引导，推行“清单式”服务与阶梯定价

政府部门应加强系统性引导与有效监督。深圳市人大代表、深圳市物业管理学会会长曾滔向奥一新闻记者指出，当市场出现无序竞争、业委会运作不规范、物业公司劣币驱逐良币的现象时，职能部门及基层部门存在监管不力与欠缺抓手的问题，部分业委会滥用权力、违约违法成本低；另一方面，针对物业的违约行为，部门的监督手段也相对有限。因此，部门应强化监管、厘清职责边界、杜绝转嫁负担。

此前有市人大代表提出，建议部门根据市场行情，规范统一物业管理费用收取标准，明确物价收费标准调整年限，对物业管理收费标准进行进一步的指引。

深圳市人大代表、深圳市律协副会长、华商律所高级合伙人曾迈建议，将物业服务拆分为基础保障项（保洁、门卫、公共照明、垃圾清运等）和增值提升项（智能门禁、社区文化、节日装饰等），对应设定基础档（如1元/平方米）与提升档（如2元/平米及以上）。业主可按需勾选服务组合，让价格真实反映服务价值。同时，建议将CPI指数、最低工资标准等变动纳入调价触发条件，形成动态调价规则——当相关成本指标累计上涨达到约定幅度时，物业费可按比例自动上浮。这样既能避免频繁协商的博弈成本，也能确保物业费随成本合理调整，守住“质价相符”的底线。

曾迈建议职能部门应尽快出台老旧小区物业服务的参考指引或标准清单，明确基础与增值服务的边界及定价参考。同时选取典型老旧小区开展综合整治与“清单式”收费试点，探索信托制物业、公共收益反哺等配套机制，积累实践经验后逐步推广，形成一套可复制、可落地的老旧小区物业服务升级路径。

龙岗区曾在全市率先启动物业管理星级服务评价工作。据媒体此前报道，龙岗区要求各街道重视物业管理星级服务评价工作，将星级评价结果与物业服务日常监管相结合，通过物业管理星级服务评价体系，全面提升辖区物业管理服务水平，为居民打造更加宜居的生活环境。

激活自治：搭建常态化议事平台，凝聚业主共识

针对当前“双三分之二”等高标准门槛在实践中常因业主参与度低而“卡壳”，曾迈建议，将物业费调价等事项的表决门槛调整为“双过半”，在保障业主权益的同时打破程序僵局。

为配合这一调整，曾迈指出，应由职能部门推动建立线上业主协商平台，集成电子投票、线上议事厅、方案公示等功能。“这不仅能大幅降低组织表决的沟通成本，还能让‘双过半’等规则真正落地、过程全程可溯、结果接受监督，从而增强业主参与意愿和决策公信力。”

“老旧小区很多问题不是没人发现，而是没有一个有公信力的组织平台去整合诉求、协调分歧、推动落实。”袁方成指出，通过党建引领、多元共治，能够把社区、业委会、物业企业、居民代表、共建单位等力量重新拉回到同一个协商和行动框架中，让治理不再是单一主体“各说各话”，而是逐步形成有组织的共同体治理。

龙华区民治街道的碧水龙庭小区就在未涨一分钱物业费的情况下，小区实现了从“脏乱差”到宜居的蜕变。碧水龙庭业主委员会主任邵平向奥一新闻记者举例，近年来不少邻居在对外出租多年后，选择收回房屋搬回小区自住，物业费收缴率在不到五年的时间内就由80%左右增长至99.5%，这是对小区环境、物业服务最大的认可。

“从各管一摊、单打独斗，到党委、支部、业委会及物业同频共振，一起给小区居民做事。”碧水龙庭党支部书记欧和云向奥一新闻记者介绍称，在“党建引领、多元共治”的机制下，小区推出精准化服务与专项议事时段。通过设立每月一次的“居民接访日”，搭建起公开、透明、免费的常态化沟通平台。

据了解，每月最后一个周六的上午9点半至11点半，被固定为接访时间。每次接访前，各业主群会提前发布通知，同步反馈上一期问题的办理进展，形成“反映-解决-反馈”的完整闭环。接访现场由支部班子、业委会成员及物业经理共同参与，面对面听取意见、现场回应诉求，推动问题“事事有回音、件件有着落”，建立起高效的问题处置机制。

袁方成认为，像“居民接访日”这类安排，意义不在形式，而在于把日常沟通机制制度化，把矛盾化解前置化。

曾滔则强调，“党建引领、多元共治”的治理模式具有显著优势，值得复制与借鉴。因具备较强的组织动员能力与公信力，“党建引领”成为增强治理执行力的重要抓手，这也使其更应注重提升基层组织的治理能力与群众基础，而非简化为设立机构或“喊口号”。

监制：陈文定 王佳

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统筹：陈璐璐 刘晨

采写：奥一新闻记者 乔锐 詹越慧