老城逆生长！广州创新“以修代租”模式，唤醒沉睡的历史公房

坐在番禺先锋社区青巷咖啡窗边，清代镬耳屋、明代蚝壳墙勾勒出岭南建筑弧线；文德园一层的天井空间，年轻人手捧咖啡，欣赏本土文化艺术作品……这一新旧交融的街巷图景，正是广州存量公房活化、老城微更新的缩影。

作为拥有2200多年建城史的历史文化名城，广州拥有约500万平方米、11万套公房，是实现老城市新活力的重要战略资源。海量老旧公房承载着城市记忆，却因房屋老旧、公私杂糅、保护受限等问题制约，陷入闲置困境。

2026年以来，广州成立历史街区与公房活化运营促进中心，通过“以修代租”“EPCO（策划-设计-施工-运营一体化）”等创新模式，在严守历史风貌底线的同时，补齐民生短板、激活街区业态，让闲置公房变为“城市资产”。

广州现有约11万套存量公房，大量房源长期闲置，公房活化改造面临改造成本高、产权混杂、资源供需失衡等多重现实难题。

南都记者调研发现，老城区闲置公房多为砖木混合结构，不少建筑楼龄超40年，部分达危房标准，消防安全隐患突出；多数房源坐落于历史文化保护区内，改造工程必须同步落实风貌保护要求，施工限制多、实施难度大。

老旧公房普遍缺少专业物业管理，结构加固、管线翻新、环境整治均需大额前期投入，项目回本周期普遍长达十年以上。同时老街区配套短板明显，街巷狭窄、停车资源紧缺、市政基础设施老化，进一步抬高活化运营成本。

产权割裂是另一核心堵点，公房分布零散，常与私房、单位自管房同栋交错，形成“公私杂糅”格局。不少楼栋产权公私各半，权属关系错综复杂，无法连片整合开发，难以形成规模效应，市场主体投资意愿持续偏低。

区域资源供需失衡的矛盾同样显著。越秀、荔湾等核心老城区位优越，市场活化需求旺盛，但成片可整合公房资源稀缺；番禺等外围片区存量公房基数大、归集难度低，却因区位偏远、租金收益有限，市场承接力不足。多重制约之下，存量公房长期陷入“闲置难改、改造难运营”的僵局。

广州市历史街区与公房活化运营促进中心坐落于越秀区文德东路29号的文德园内。

为系统性破解存量资源盘活困境，2026年1月，广州市规划和自然资源局、越秀区政府、广州安居集团三方共建广州市历史街区与公房活化运营促进中心，搭建政府、国企、专业规划机构、社会资本协同联动平台，确立“系统性保护、整体性活化、可持续运营”的盘活思路。

广州安居集团牵头梳理各类公房资产，区分建筑年代、权属类型完善资产台账，厘清产权归属、管理权责与使用边界，推行“一房一档”数字化管理，为公房统一归集、连片改造夯实基础。

广州市城市规划设计有限公司名城保护所副所长余倩雯表示，统一归集是提升盘活效率的关键路径。通过保障房异地置换，可实现楼栋零散住户整体腾退，完成整栋房源完整收储，消除产权碎片化障碍。与此同时，公房活化离不开配套政策与资金支撑，需出台专项扶持举措，降低社会资本参与存量更新的资金压力，打通项目投融资堵点。

针对资金短缺、设计与运营脱节等行业痛点，广州创新推出“以修代租”“EPCO（策划-设计-施工-运营一体化）”活化模式，让老旧闲置公房转变为“城市资产”。

越秀文德园的重生极具代表性。这座紧邻文德楼的历史公房，改造前为容纳40余户居民的老式集合住宅，内部私搭乱建泛滥，建筑评定为D级危房，长期空置荒废。2025年，广州市城市规划设计有限公司落地“以修代租”创新机制，完成建筑整体修缮重塑，打造集文创办公、文化展览、特色商业、休闲咖啡于一体的复合型社区空间，为历史公房盘活提供“投资-修缮-运营”系统性解决方案。

“文德园改造核心成本集中于危房结构加固，叠加室内装修、配套设施添置。”余倩雯透露，区别于传统租赁模式，“以修代租”不以租金收益为核心导向，更关注危旧公房修缮活化、补齐社区公共服务空间短板。项目租期较长，一次性改造投入搭配优惠租金，综合成本低于市场常规租赁标准。“相当于用前期修缮投入，置换了长期使用权。”

文德园集文创办公、文化展览、特色商业、休闲咖啡于一体。

闲置公房资源的可持续活化，核心在于“运营前置”。传统更新项目普遍先完成建筑设计施工，后期再对接招商运营。而文德园是先有了运营的目标，才着手改造，令空间设计的运营适配性更强。

拥有700多年历史的番禺先锋社区，则通过公开招标模式，引入中建四局盘活街区商业氛围。“我们打破价高者得的传统招标模式，通过评分综合考察承租单位，不仅要把存量资源盘活，还要保护好建筑风貌，让闲置资源也有自我造血的功能。”市桥街道办事处副主任易灿文说。

先锋社区留存着不少蚝壳墙、镬耳屋。

先锋社区留存着大量镬耳屋、蚝壳墙等岭南特色古建。2022年，曾通过老旧小区微改造，完善公共基础设施，斩获国内外多项城市规划设计大奖，吸引不少市民前去打卡。然而，由于片区缺乏商业配套，难以将人流有效转化为客流。

中建四局城市更新与运营事业部的陈锐华表示，今年计划以先锋小学旧址作为运营切入点，打造集乐龄邻里生活中心、青少年成长工坊、新艺文生活方式于一体的社区共生体。截至目前，已经有1/3左右的商户签约入驻。

广州的闲置公房中既有住宅，又有商铺，其中不少位于历史文化街区，甚至纳入历史建筑名录。而历史类公房的活化，始终绕不开“修旧如旧”与现代使用功能的平衡。

“文物保护层级越高，改造管控标准越严苛，国保单位改造方案需逐级上报至国家文物局，审批周期漫长。”余倩雯告诉南都记者，文德园虽未列入文保单位名录，但地处历史街区核心区，全程按照传统风貌建筑标准实施改造。

历史风貌保护既要遵循可识别性原则，又要满足当代消防、承重要求。余倩雯介绍，文德园属D级危房，需要做整体加固，团队将原有老旧木质楼板更换为钢制加固结构，完整保留3453块历史花砖、12类特色老式门窗；外立面复原独具时代特色的“民国黄”清水砖墙；原有狭窄陡峭的西侧楼梯改造为通透玻璃旋转梯，新旧空间形成和谐对比。

文德园原有狭窄陡峭的西侧楼梯改造为通透玻璃旋转梯。

老建筑通过技术手段提升改造，在守住城市历史肌理的同时，也可以很好地融入现代生活。南都记者注意到，文德园以合作运营的模式引入Yotree咖啡，营造具有本土文化风情的社区交流空间，周末高峰人流每天有四五百人次。

位于先锋社区前锋路15号的姑婆屋，是番禺区登记保护文物单位，改造后成为周边市民爱逛的青巷咖啡。“一开始，房屋的梁板都被白蚁腐蚀了，市桥街道秉持‘修旧如旧’的原则修缮加固。”陈锐华表示，根据保护要求，外立面保留了镬耳屋的青灰砖墙，还利用社区内收集的旧砖、旧瓦片作为内饰。

“街坊们对这栋老房子深厚的情怀触动了我。”青巷咖啡主理人Sam表示，这栋老屋扎根先锋社区数十载，承载着街坊们的过往记忆。刚开业不到一个月，便有不少周边居民光顾。“期望能以咖啡为媒介，打造读懂先锋社区的第一扇窗口。”

青巷咖啡利用社区内收集的旧砖、旧瓦片作为内饰。

先锋社区的活化改造，也带动了社会各界力量共同参与。“有老板想把周边的空间租下来，改造后引入新业态。”陈锐华表示，自今年4月启动改造以来，超5户私人业主自发进行改造。“只有各方主体共同参与，才能腾挪出空间、带动人气回流，进一步完善交通、商业配套，形成良性循环。”

闲置公房活化是广州老城市、新活力整体改造战略下的重要一环，但却面临改造前资金筹措、多主体协同、风貌保护与长效运营等难点问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州应当把存量公房活化打造为老城有机更新的核心抓手，由“单体修缮”走向“成片连片城市针灸式更新”，实现空间更新、民生改善、文化传承、产业培育协同推进。

公房活化的关键在于，先做好公共基础设施配套，扫清市场进入的障碍，再引入市场主体推进商业、文旅运营。他提议，以公房所在片区为单元，统筹公房、私房、闲置空间一体化策划；同步推进危房解危、管线更新、道路整治、公共空间营造、业态导入，实现“一栋活化带动一片更新”。

“对于资金平衡难度大的子项目，要确定由国企来推进改造还是市场主体推进，明确可肥瘦搭配的平衡项目。”在李宇嘉看来，“以修代租”模式适合历史公房，由社会资本承担修缮成本，换取长期经营权，政府给予免租期、租金梯度优惠；EPCO则适合连片成片更新片区，引入专业运营商一体化承接改造和长期运营，统筹平衡居住、商业、社区配套多元业态，用经营性业态收益平衡公益类空间改造成本。

李宇嘉指出，在历史公房的活化过程中，应该严守“修旧如旧、最小干预”原则，落实分级划定管控底线。针对老建筑难以适配现行消防规范的行业难题，推行“一建筑一方案”专家论证机制，优先采用轻量化消防设施、智慧安防等柔性改造手段，搭配限流管控、应急预案等管理措施，在守住历史肌理的前提下补齐安全短板。

“对于居民参与改造的项目，政府及国企要做好临时安置、住宅及商铺租金减免等，提供邻近公房置换、异地安置、货币补偿等多元化安置方案。”李宇嘉表示，应该利用腾退公房、碎片化空间，适配养老、托育、便民消费等民生需求，赋能15分钟便民生活圈建设。同时适度引入精品文创、特色餐饮、艺术沙龙、精品民宿等业态，打造沉浸式社区场景，避免盲目招商造成资源空置。

南都广州新闻部出品

统筹：冯芸清

采写：南都N视频记者 王美苏 魏凯

图片由受访者提供

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