中洲控股上半年净利润暴增超4倍，全靠深圳迎玺项目带飞？

8月21日，中洲控股发布了2026年半年度报告。南都湾财社记者注意到，在房地产市场持续筑底、行业整体盈利承压的背景下，中洲控股交出了一份表面数据极其亮眼的成绩单：上半年净利润同比大增超4倍，营业收入增幅接近170%。

然而，在这场业绩“狂飙”的背后，各项核心经营指标却呈现出强烈的反差。当期签约销售额锐减超八成，经营性现金流净额骤降近九成。财报高增长的背后，或是依赖早期低成本项目集中交付带来的历史红利释放，其真实的业务造血能力和后续增长动力正面临考验。

净利润猛增逾4倍

单从营收和利润指标来看，中洲控股上半年的业绩表现亮眼。财报数据显示，2026年上半年，公司实现营业收入45.01亿元，同比增长168.35%；归属于上市公司股东的净利润高达9.89亿元，同比暴增421.76%；扣非归母净利润增幅更是达到了822.59%。

值得一提的是，Wind数据显示，2023至2025各年，该公司的归母净利润分别为-18.45亿元、-20.25亿元、-9.02亿元。随着上半年公司归母净利润的暴增，也让市场对其能否实现年度扭亏充满期待。

中洲控股的业绩为何能在行业调整期出现爆发式反弹？财报指出，营业收入的增长主要是本期房地产收入结算规模同比增加。从收入结构来看，广东区域贡献了高达98.22%的收入，这意味着结转几乎全部来自大湾区存量项目。

其中，位于深圳北站商务区的中洲迎玺项目（一期）是本期利润的核心来源。该项目开发主体深圳市黄金台项目开发有限公司上半年实现净利润10.89亿元，占上市公司归母净利润比例达110.10%。资料显示，该项目地块早年获取成本极低，账面楼面价不足3000元/平方米，而当前周边新房备案均价多在6万元/平方米以上。

市场分析指出，正是这种巨大的成本剪刀差，使得中洲控股上半年的房地产业务毛利率冲高至69.02%，不仅远超自身历史水平，也显著高于当前房地产行业的平均毛利率区间，直接推高了账面盈利。

中洲迎玺项目，资料图。

销售金额与现金流双降

尽管结转利润丰厚，但房地产企业的报表盈利具有天然的滞后性。当期确认的45.01亿元结转收入，本质上是过去一两年销售签约在当期的兑现。如果将目光投向代表未来潜力的当期销售数据，中洲控股面临的压力显而易见。

财报数据显示，2026年上半年，中洲控股的房地产签约销售金额仅为12.44亿元，对应销售面积4.81万平方米。相比于2025年上半年68.55亿元的销售金额，这一数据大幅下降了约81.9%。当期不足13亿元的销售额，与高达45亿元的结转收入形成了巨大的落差，表明其在售项目的整体去化节奏偏慢，新增签约动能显著不足。

销售端的疲软直接传导到了现金流上。财报显示，2026年上半年，中洲控股经营活动产生的现金流量净额为3.97亿元，较上年同期的37.26亿元大幅回落89.34%。利润猛增而经营现金流大幅缩水，意味着公司盈利的现金支撑力度正在弱化，依靠主业销售持续获取现金流的造血能力出现收缩。

后续增长面临考验

在消化存量项目的同时，中洲控股的未来增长空间和财务安全垫同样值得市场关注。

土储是房企持续发展的“蓄水池”。南都湾财社记者发现，今年上半年，中洲控股未在公开市场获取新的土地储备，土储规模进入消耗阶段。截至报告期末，公司累计土地储备总建筑面积为160.21万平方米。这意味着，随着高毛利存量项目逐步交付结算，公司后续结转项目的盈利水平或将回归行业常规区间。

此外，债务端的压力不容忽视。截至2026年上半年末，中洲控股总资产为329.15亿元，总负债为300.47亿元，资产负债率虽较期初微降，但仍高达91.29%，处于行业高位。其中，一年内到期的非流动负债达到33.15亿元，短期偿债规模不小。

同时，公司的对外担保风险也需警惕。期末公司剔除购房人按揭担保后的对外担保余额达89.94亿元，占归母净资产（33.21亿元）的比例高达270.81%，担保规模远超其净资产覆盖能力。在当前外部融资环境整体偏弱、自身经营现金流下降的背景下，中洲控股下半年在促销售、抓回款以及推进债务优化方面，仍面临一定的考验。

采写：南都·湾财社记者 孙阳