香蜜湖又将出豪宅？中海25.5亿竞得宅地，楼面价近10万

9月10日下午，深圳福田区香蜜湖街道安托山片区B401-0151宗地成功出让。经过长达一个半小时、共计257轮的激烈竞价，最终深圳市海荣房地产开发有限公司以25.5亿元的总价竞得该地块，溢价率达到125.46%，折合楼面地价约9.81万元/平方米。

该地块是“828楼市新政”后推出的首宗核心区宅地。南都湾财社记者注意到，其成交楼面价不仅刷新了福田区宅地拍卖纪录，更成为深圳2026年度楼面价“第二贵”的宅地，仅次于今年6月出让的南山粤海街道地块。

257轮竞价！核心区“迷你”宅地高溢价成交

资料显示，B401-0151宗地是一宗典型的“商改住”核心区迷你宅地。该地块用地面积仅为5848平方米，容积率3.1，计容建筑面积约26002平方米，其中住宅建面为24722平方米。宗地挂牌起始价为11.31亿元，起拍楼面价约4.35万元/平方米。出让条件采取“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式，并要求竞得人落实“交房即发证”。

尽管地块体量较小，但因其位处核心地段且总价相对可控，公开资料显示本次土拍吸引了包括中海、华润、招商、建发、越秀+深业、中铁、深振业在内的7家国资及央企背景的房企参与角逐。

地块位置图

竞拍现场节奏紧凑。据深圳公共资源交易中心，土拍全过程历时约1.5个小时。开拍仅40分钟，总价便从11.31亿元的起拍价突破至20亿元。最终，在经过257轮竞价后，深圳市海荣房地产开发有限公司以25.5亿元的报价锁定胜局。天眼查显示，深圳市海荣房地产开发有限公司为中海集团成员，控股股东为中海企业发展集团有限公司。

值得关注的是，这是福田今年第一宗宅地的成功出让，也是“828”新政下深圳的首场“宅地”出让。克而瑞深圳区域分析指出，本次土拍楼面价达到9.8万元/平方米，溢价率达到125.46%，楼面价和溢价率均位居今年的第二，仅次于今年保利拿下的南山粤海T204-0153地块宅地，打开了福田区2026年首块出让住宅用地的“市场局面”。其进一步指出，连深振业、中铁这些实力房企都首度下场，这是一个令人值得思考的信号。

时隔近十年再供宅地，稀缺属性推高市场预期

此次高溢价成交的背后，是该地块在区位配套与市场供应上的双重稀缺性。

从区位来看，该地块位于福田香蜜湖安托山核心板块，紧邻地铁2号线与7号线交汇的安托山站A口，周边汇聚了万科瑧山府、海德园、安峦公馆等知名高端住宅小区，居住氛围成熟。教育资源方面，地块周边覆盖有红岭实验小学及深圳高级中学南校区等优质学区。

地块位置图

从市场供应来看，福田区土地资源长期稀缺。香蜜湖安托山片区上一次公开拍卖纯商品住宅用地，还要追溯到2017年底的海德园地块。时隔近10年再次打开宅地供应闸门，本次出让的约2.47万平方米住宅建面，将直接填补该片区长期以来的新房断供缺口。南都湾财社记者查询到，目前，该地块周边二手豪宅挂牌及成交均价普遍在12万元至19万元/平方米之间，一、二手房价格存在明显的剪刀差空间。

针对该地块的市场前景与行业影响，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在接受采访时分析表示：“本次成交落地量级印证了深圳核心区‘价高者得’竞拍规则下的资金集中效应。该地块规模虽小，但无人才房、保障房配建硬性要求，且无地价上限。按照剔除配建后的实际住宅楼面价衡量，已站上‘破10万’一线。”

孙红梅进一步指出，作为深圳“828新政”后首宗核心区宅地，本次高溢价成交，不仅印证了央国企对香蜜湖-安托山这一高能级板块的价值认可，也向市场清晰传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号。依托中海等房企的高端开发经验，该地块未来有望被打造为片区内的高端改善型标杆项目。

采写：南都·湾财社记者 孙阳