最新政策信号来了，广州这些城中村改造项目迎来转机

在上周省委书记黄坤明广州调研的行程中，城中村改造成为重点议题之一。在海珠区考察了新中轴海珠片区建设进展之后，他肯定了全市城中村改造进展的同时，也提出要“加快城市更新模式的新旧转换”。

巧合的是，在这次调研不久前，位于新中轴海珠片区最南段的沥滘村改造项目刚刚公告了和原合作方珠光集团解约。除了沥滘村之外，今年初天河吉山村也通过村集体投票表决，正式解除了和富力、合景泰富联合体的改造合作。

作为民企开发商参与城中村改造旧模式的代表项目，沥滘村和吉山村的解约公告具有一定的标志性意义。在前期投入巨大、后期回报周期拉长的市场环境下，部分资金紧张的民企开发商正在逐步退出旧模式改造项目，而解约之后的改造项目如何寻找新的合作方，如何尽快实现资产盘活也成为绕不开的核心议题。

参考此前白云区陈田村和黄埔区南湾村在前期旧模式遇阻后成功盘活的经验，转为新模式固然是优先选项，继续在旧模式下寻找新的合作方也未必没有机会，只要各方利益主体能够在协商对话中找到可行的实施路径兑现待改造地块的潜在价值，无论是沥滘村还是吉山村，后续都有改造成功的机会。

2022年广州市规委会审议通过的海珠沥滘片区规划方案效果图

沥滘村位于新中轴海珠段最南端，北邻海珠湖、南至珠江后航道、东达华南快速路，地理位置得天独厚，面积相当于三分之二个珠江新城，是中心城区最大的城中村改造项目。在2022年市规划部门批复的方案里，沥滘片区提出要打造成面向下个一百年的新轴线南门数字科创湾。   

前期改造资料显示，整个沥滘旧改更新规划改造用地面积151.4万平方米，建筑面积436.3万平方米，复建房面积213.58万平方米，融资地块面积222.69万平方米，包含118.46万平方米住宅和104.23万平方米商务商业用途。

面对如此大的体量，在2012年和珠光集团正式签订合作改造协议之后，整个改造项目采取分期进行滚动开发、先复建安置区后建融资区的方式。2024年年中，在成功纳入房地产融资协调机制“白名单”后，项目一期首批1023套复建安置房顺利交付给村民，但因为融资地块开发的楼盘销售不佳等原因，整个改造项目此后长期停滞，最终导致沥滘村正式和珠光集团解约。

相比沥滘村已经建起了部分回迁房和融资地块楼盘，今年初解约的天河吉山村只是在前期拆迁阶段遇阻之后就迅速解约。

位于天河区东部，毗邻智慧城、国际金融城、科学城等产业功能片区的吉山村同样是体量巨大的旧改项目，规划改造范围总用地面积达134.76万平方米，总建筑面积约288.73万平方米，最初投资估算超过200亿元。

在2020年11月富力与合景泰富组成的联合体签约成为改造主体之后，整个房地产行业很快迎来剧烈调整，富力与合景泰富这对曾经成功打造猎德村旧改的组合也双双陷入流动性困境，项目的清拆和复建因此长期停滞，最终在今年初被吉山村彻底解约。

值得注意的是，在部分城中村旧模式改造项目逐步退出和民企开发商合作的同时，目前旧模式下国企和央企实施的部分改造项目依然还在顺利推进，比如保利的冼村项目、越秀的里仁洞村等，这些项目的回迁房建设顺利进行，融资地块开发的楼盘有些已经上市并且在热销中，项目可以继续实现滚动开发。

正是因为并非所有的旧模式城中村改造项目都面临风险，目前市、区政府部门整体上采取了分类处置的思路。

今年6月份市住建局在今年住房发展年度计划中明确表示将力争三年内分类处置109个旧模式项目，同时，黄埔区在“十五五”规划纲要中表示要优先保障效益显著的一二级联动旧模式项目建设收官，白云区也在纲要中提出“稳妥推进陈田村、小坪村等5个已启动的旧模式项目，确保项目平稳有序实施。”

不过，在省委书记黄坤明提出最新要求之后，再结合近期广东省自然资源厅公开发文，明确各地市要对由市场主体主导的三旧改造项目按照“能转尽转、应转尽转”原则推进分类处置、逐步出清，预计沥滘村、吉山村等已经解约的改造项目和其他由民企开发商实施且进展缓慢的项目将陆续加快处置进度，参考此前的案例，引入新合作方或者转为新模式也成为最为可能的盘活方式。

在前期遇阻的旧模式改造项目中，白云区陈田村和黄埔区南湾村的盘活经历具有一定代表性，前者属于旧模式下债权银行新增纾困资金成功自救，后者则由平台国企接手转为新模式。

陈田村位于白云大道北与黄石东路交界处，曾是国内规模最大的汽车零配件集散地。2019年3月，陈田村城中村改造项目由富力成功中标，此后随着富力出现流动性风险，改造一度停滞，直到去年11月，在市、区政府部门的协调下，原债权银行兴业银行提供超过100亿增量纾困资金，引入国企华发建管作为代建单位重新盘活项目。截至目前，该项目一期安置区已经成功交付了近1400多套回迁房，融资区开发的住宅楼盘也处于市场热销中，今年一季度还成为白云区楼市的销售冠军。

在去年11月广州市举办的一场城市更新发展大会上，兴业银行广州分行负责人总结了陈田村项目成功盘活的几个要素。他表示，陈田村背靠白云新城和白云山，具备稀缺的地理区位优势，还有双地铁的优势和优质教育资源加持，再加上当时未建的可售面积占比超过九成，“可以在一张白纸上重新描绘新家园的蓝图”，最终经过专业团队的严格测算，确定在不同市场环境下项目均可以回收前期贷款和追加投资，具有较厚的安全垫。

另一个盘活的案例黄埔区南湾村走了另一条更为典型新旧模式转换的道路。

2020年上海升龙集团签约主导项目之后，南湾村也出现了因为改造主体资金链断裂而停摆等问题，直到去年由黄埔区的平台国企开发区城发集团接手，经过村集体表决通过，项目也从原本的旧模式改成 “依法征收、净地出让”的新模式，主要依靠国家城市更新专项借款作为纾困资金，经历重整的南湾村也在今年以来迎来了600多套安置房复工的好消息。

根据黄埔区公布的资料，包括南湾村项目在内，目前开发区城发集团一共在推进的城中村改造新模式项目共有19个、涉及44个地块，黄埔区内其他一些此前在旧模式下停滞的项目也打包在一起共同推进。

在纾困资金层面，除了依靠国家城市更新专项借款之外，开发区城发集团还通过将部分城中村改造项目股权转让的形式，引入中国建筑等央企的资金共同参与改造。

从上述盘活经验出发，下一步沥滘村和吉山村在重整过程中首先要做的就是根据当前房地产行业的最新形势准确评估项目的潜在市场价值，找到一条符合实际的重整路径，再根据市场接受情况选择是继续在旧模式下选择新的市场主体，还是转换为“依法征收、净地出让”的新模式。

在具体操作路径上，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出沥滘村项目在后续的盘活过程中可以多管齐下，一方面通过规划调整、提升片区配套等方式提高项目的潜在市场价值，通过出让新的高价值融资地块引入盘活资金，另一方面可以考虑由国企接手转换到新模式，降低拆迁补偿成本，引入专项借款资金推动项目继续前进。

可以预计，在省委书记黄坤明提出最新要求之后，沥滘村和吉山村等解约项目和其他进展缓慢的改造项目都将在市区的推动下加快重整盘活的速度，只要各方利益主体能够在协商对话中找到符合实际的重整路径并且合力推动，无论是继续旧模式还是转换为新模式，这些项目在不久的将来都有机会重获新生。

采写：南都N视频记者 魏凯

编辑：魏凯